부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동 '퍼스트씨지브이' 7층 701호로, 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 에스엔비홀딩스주식회사가 2020년 4월 9일 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국의 압류가 등기됐고, 성은아 명의의 주택임차권등기도 존재합니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소되는 권리와 실제 부동산을 인도받는 문제는 다릅니다. 특히 여러 전입자의 정확한 점유대상이 특정되지 않은 상황에서는 701호에 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지 먼저 밝혀야 합니다. 은행 채권의 배당 부족액이 크다는 사실보다, 매수인이 실제로 부담할 권리와 점유관계가 무엇인지가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 남는 확인사항

권리관계의 기준점은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 하나은행 근저당권 자체가 경매의 말소기준이고, 그 이후 설정된 성은아의 주택임차권등기, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 유수정의 전세금 140,000,000원짜리 전세권은 이미 2022.10.12 말소됐으므로 현재 인수할 전세금으로 다시 계산해서는 안 됩니다.

임차인·전입자 분석 — 701호와 호실 미상자를 구분해야 한다

임차·전입 관련 확인대상은 총 21명입니다. 그중 성은아 1명은 등기된 주택임차권의 범위가 건물 전부로 기재돼 701호와 연결됩니다. 나머지 20명은 점유 부분이 미상으로, 전입 사실만으로 모두 701호의 실제 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으며, 확인되지 않은 보증금들을 합산하지 않습니다.

'가능·미상'은 대항력이 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 호실 미상자의 기재된 전입일은 모두 2020.04.09 말소기준권리 이후이며, 선순위 대항력은 현재 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자·실제 점유대상 및 별도 권원은 추가 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인되지 않는 경우도 배당요구를 하지 않았다고 확정하는 의미는 아닙니다.

② 가격 검증 — 신건 290,000,000원이 싼지는 아직 모른다

퍼스트씨지브이의 비교 기준 면적은 39.55㎡로 제시되지만, 대상 호실과 일치하는 최근 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 거래가격 추세를 확인할 수 없으므로 감정가 290,000,000원의 시장가격 대비 할인율을 계산하거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

이번 매각은 유찰이 없는 신건이어서 감정가와 최저매각가가 같습니다. 아래 회차별 가격은 유찰이 발생한다는 가정에 따른 계산이며, 실제 유찰이나 다음 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 또한 인수액 0원은 현재 배당모형의 가정이므로, 추가 비용이나 새로운 인수권리의 확인 여부에 따라 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저매각가에 현재 산정된 매수인 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가가 최저매각가보다 높아질 경우에도 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)

현재 추정에서는 집행비용 4,860,000원을 제외한 285,140,000원이 하나은행에 배당되며, 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 최초 채권최고액 기준의 배당 부족액은 1,700,860,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이는 2022년 변경된 채권최고액과 일치하지 않는 기준의 계산이므로 실제 배당 부족액으로 확정해서는 안 됩니다.

또한 이 예상배당에는 성은아의 임차보증금에 대한 실제 배당액, 국의 체납세액 및 임차인 최우선변제 가능액이 개별적으로 반영되어 있지 않습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 모두 낙찰자에게 이전되는 것은 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리로 조사돼 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 있으며 주차타워설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m의 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 형태로 조사됐습니다.
• 규제. 준주거지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 제시된 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
• 용도 및 상태. 본건은 오피스텔이며 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부상태와 설비 작동 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 긍정적이지만, 동일면적 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못해 실제 매도 가능 가격이나 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 701호의 점유관계. 성은아의 실제 점유·퇴거 여부와 주택임차권등기 상태를 확인하세요. 호실 미상 전입자 20명 중 701호에 직접 관련된 사람이 있는지도 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 임차인의 인수 여부, 배당요구, 보증금과 확정일자, 점유 범위 및 매각조건을 원본 기준으로 대조하세요.
• 근저당 변경. 최초 채권최고액 1,986,000,000원과 변경 후 1,824,000,000원의 차이를 반영해 실제 채권액과 예상배당을 재산정해야 합니다.
• 국 압류와 체납세액. 북부산세무서 관련 압류의 체납액·법정기일 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 사항. 임대사업자 등록 및 임대의무기간과 경매 매수인의 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교. 퍼스트씨지브이와 인근의 유사한 주거용 오피스텔 중 면적·층·이용형태가 비교 가능한 최근 12개월 거래 및 최신 거래를 검토해 적정 응찰가를 정하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 협의 또는 인도 절차가 필요한지 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비도 조사하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 매각기일 변경·정지·취하 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 확인이 먼저”

이 사건은 하나은행 근저당권이 말소기준이 되고, 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 701호에 등기된 성은아의 임차보증금 150,000,000원도 현재 자료상 낙찰자가 그대로 인수하는 선순위 보증금으로 분류되지 않습니다.

그러나 호실이 특정되지 않은 전입·임차 관련 인원 20명, 민간임대주택등기, 국의 압류, 근저당 채권최고액 변경 등 입찰 전 검증해야 할 사항이 남아 있습니다. 더구나 현재 최저가 290,000,000원을 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 신건 감정가를 할인된 가격으로 평가하거나, 계산상 인수 0원만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 추정 0원, 점유·배당 검증 필요, 가격 판단 보류입니다. 701호 실제 점유 및 권리관계와 근저당 변경 후 배당 내용을 먼저 확정하고, 비교 가능한 최근 거래가격을 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 접근이 합리적입니다.