부산지방법원 2024타경6989. 부산 수영구 망미동의 퍼스트씨지브이 10층 1001호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 에스엔비홀딩스주식회사이며, 2020년 4월 9일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류, 김채영 명의의 임차권등기가 확인됩니다. 확인된 임차인들의 전입 시점은 모두 근저당 설정 이후이므로 선순위 대항력 임차인이 존재한다고 볼 자료는 없습니다.

다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이므로 안전하다”라고 결론 내리기는 어렵습니다. 확인된 임차권등기 보증금만 150,000,000원이고, 나머지 다수 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 1001호에 실제로 누가 점유하고 있는지, 각 전입·배당요구 내역이 어느 호실의 임대차에 대응하는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 복잡

권리 판단의 기준점은 2020.04.09 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,734,000,000원이며, 2022년 변경을 거쳐 2024.06.13에는 1,404,000,000원으로 변경등기가 이루어졌습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2020-101호가 연결되어 있습니다.

이후 2024.12.17 임의경매가 개시됐고, 2025.02.17 북부산세무서장에 의한 국세 압류, 2025.05.12 김채영 명의의 임차권등기가 뒤따랐습니다. 경매개시결정·압류등기·후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개이므로 당해세와 우선징수 여부는 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 21명 조사, 보증금·호실 확인 필수

임차·전입 조사에서 21명의 명의자가 확인됩니다. 이 가운데 김채영은 건물 전부에 관한 임차권등기가 있으며, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

모든 명의자의 전입신고일은 말소기준권리인 2020.04.09보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 개별 임대차의 목적물·실제 점유·보증금·배당요구 적법성은 별도로 검증해야 합니다. 특히 조사 명의자 21명이 모두 1001호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 2020.04.09 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제권은 확정일자·임대차 목적물·배당요구 요건에 따라 별도로 판단해야 합니다. 보증기관 승계신고로 표시된 명의자는 없으며, 21명 모두 실제 1001호 임차인으로 확정된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

매각대금 266,000,000원을 기준으로 한 기초 배당 시나리오입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 잔액을 하나은행 근저당권자에게 배당하는 구조입니다. 국세 우선배당·임차인 최우선변제 및 공동담보 배당조정은 반영되지 않은 추정치이므로 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

하나은행 채권액은 기초 배당계산에 사용된 최초 근저당 채권최고액 1,734,000,000원을 표시했습니다. 등기상 2024.06.13 변경된 채권최고액은 1,404,000,000원입니다. 실제 피담보채무, 공동담보 배당, 조세 및 임차인 우선배당을 반영하면 배당 결과는 달라집니다.

위 계산에서 하나은행에 배당되는 금액은 261,476,000원이고, 초기 채권최고액 기준 미배당액은 1,472,524,000원입니다. 이는 채권자가 배당에서 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 증가

유찰이 진행되면 매각가가 낮아지고 채권자가 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 그러나 제시된 권리 선후관계상 미배당 근저당채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 부산지방병무청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.13 사용승인을 받은 지상 12층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비와 주차타워설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 형태입니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역으로 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 2,595,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 망미역 접근성은 장점이지만, 다세대주택과 주거용 오피스텔이 혼재한 건물입니다. 동일 유형·면적의 거래사례가 확인되지 않아 거래가격과 매도 소요기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 을구 1번 하나은행 근저당의 2020.04.09 설정과 2024.06.13 채권최고액 변경 내용을 등기부 원본으로 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2020-101호에 속한 물건과 다른 경매 목적물의 매각·배당 관계를 검토하세요.
• 임차관계 명확화. 조사된 21명의 전입·배당요구 내역을 호실별로 대조하고, 실제 1001호 점유자와 임대차계약서를 확인하세요.
• 김채영 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2022.06.02, 전입 2022.06.20, 임차권등기 2025.05.12를 기준으로 배당순위와 인도 문제를 확인하세요.
• 미상 보증금 및 소액임차인. 나머지 20명의 보증금, 확정일자와 우선변제·최우선변제 요건을 확인하세요. 전입이 후순위라는 사실만으로 모든 배당 변수가 해소되는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.28 등기의 적용 범위와 경매 취득 후 등록·임대의무 관련 사항을 관할 기관에 확인하세요.
• 국세 압류. 2025.02.17 북부산세무서장 압류의 체납세액, 당해세 여부와 실제 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 호실 면적·용도. 1001호의 건축물대장, 전유면적, 대지권과 감정평가 기호를 일치시켜 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 사전에 조사하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 다세대의 최근 실거래, 층·면적·용도·상태를 비교해 입찰 상한을 산정하세요. 실거래 확인 전에는 신건 가격이나 유찰가격을 저렴하다고 평가하지 마세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰해도 안전하다”는 다르다

부산 퍼스트씨지브이 1001호는 말소기준권리 자체는 명확한 물건입니다. 2020년 하나은행 근저당보다 앞서는 임차인 전입이 확인되지 않았고, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명히 긍정적입니다.

그러나 임차·전입 명의자가 21명이고 이 중 20명의 보증금은 미상입니다. 임차권등기 보증금 150,000,000원, 민간임대주택등기, 공동담보 및 국세 압류와 관련한 검토도 필요합니다. 명의자들이 실제로 어느 호실에 거주하는지조차 확정하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.

또한 최저매각가 266,000,000원이 적정 시세보다 유리하다고 판단할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 교통 접근성은 긍정적이나, 그것만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

종합 결론은 “말소기준 확인, 인수액 잠정 0원, 임차·가격 검증 전 입찰 보류”입니다. 실제 1001호의 점유 및 임대차관계, 공동담보와 배당순위, 최근 실거래가격이 검증된 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 합리적입니다.