광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 제1동 제7층 에이701호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 사무소로 이용되는 공간이며 현재 공실 상태로 조사되어 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다.

이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 권리의 순서입니다. 등기부에는 2016.06.20 설정된 재단법인광주전남연구원의 전세권이 있고, 그 뒤인 2018.08.27 주식회사욜로의 근저당권이 설정되었습니다. 따라서 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 말소하더라도 앞선 전세권은 별도로 처리해야 합니다.

더 중요한 사실은 기존 전세권자가 명칭 변경을 거쳐 재단법인전남연구원이 되었고, 이 법인이 현재 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있다는 점입니다. 전세권자의 경매신청과 배당관계에 따라 권리 소멸 판단이 달라질 수 있으므로, 단순히 선순위라는 이유만으로 전세금 전액을 인수한다고 확정하거나, 반대로 예상 인수액이 0원이라는 이유로 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전세권

전세권의 등기상 존속기간은 2016.06.28부터 2018.06.27까지로 기재되어 있습니다. 다만 존속기간이 지났다는 사정만으로 전세금 반환채권이나 전세권등기가 자동으로 정리되었다고 판단할 수는 없습니다. 명칭 변경 이후의 권리자와 현재 경매신청 채권자의 관계, 경매신청에 따른 소멸 효과, 배당요구 여부 및 매각조건을 함께 확인해야 합니다.

그 뒤의 주식회사욜로 근저당권, 주식회사어니스트대부 근저당권, 나주시 및 나주세무서장의 압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정되거나 기입된 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 씨엔에스 주식회사의 가압류는 2020.03.03 이미 말소되었습니다.

② 가격과 실질취득 — 신건 4.44억만 보면 위험하다

신건 최저매각가 444,000,000원은 감정가와 같습니다. 그러나 근린시설의 투자 가치는 낙찰가만으로 정해지지 않습니다. 상업용 부동산의 실제 매입비용에는 권리 인수 여부, 점유 상태, 향후 임대 가능성, 관리비 및 명도 관련 비용 등이 영향을 미칩니다.

특히 이 사건은 4,600,000,000원의 선순위 공동전세권이 존재합니다. 전세권이 매각 후에도 존속하고 미반환 전세금 부담이 매수인에게 귀속되는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 실제 취득부담이 그만큼 감소한다고 볼 수 없습니다. 반면 전세권이 적법하게 소멸한다면 인수 구조는 달라질 수 있습니다.

전세권이 여러 부동산을 대상으로 하는 공동전세권이므로 4,600,000,000원을 에이701호 단독의 인수금액으로 곧바로 계산하는 것도 정확하지 않습니다. 공동전세목록에 포함된 전체 목적물, 다른 목적물의 처분·배당 상황 및 전세금 반환관계를 확인해야 해당 호실에 귀속될 수 있는 부담을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)

표는 신건 최저매각가를 매각대금으로 가정한 예상배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 전세권에 대한 실제 배당 여부와 배당액은 법원의 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 전세권자의 배당과 매각 후 권리 소멸 여부는 별도로 확인해야 합니다.

등록 전세금 및 근저당권 채권최고액을 합한 금액은 12,280,000,000원입니다. 신건 가정에서 채권자 예상배당 총액은 437,160,000원, 전체 미배당 추정액은 11,842,840,000원입니다. 다만 이는 등록금액을 기초로 한 계산상 부족액일 뿐, 부족액 전체가 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 별개

시뮬레이션상 유찰이 진행되면 최저매각가는 355,200,000원, 다시 284,160,000원으로 낮아집니다. 그러나 총 채권 대비 미배당액은 오히려 늘어납니다. 특히 전세권이 매수인에게 인수되는 것으로 확인된다면, 낙찰대금 감소만큼 미반환 전세금 부담이 남을 수 있어 실질취득비용이 낙찰가와 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 왕복 8차선 도로, 북측 및 동측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 사무소이며 공실로 조사되었습니다. 임대관계는 확인되지 않아 실제 점유 및 사용관계를 재확인할 필요가 있습니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물로 기본적인 위생설비, 급배수시설, 소방설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 6,297.0㎡이며 공시지가는 ㎡당 2,375,000원입니다. 이는 대상 호실의 전유면적이나 개별 대지권면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 사무소로 이용되는 근린시설이므로 아파트와 동일한 매수층이나 매각기간을 기대하기 어렵습니다. 공실 상태와 실제 임대수요, 관리비 및 공용부분 부담을 종합적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 재단법인전남연구원의 경매신청이 기존 전세권에 미치는 법적 효과와 배당요구 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 공동전세목록 확인. 공동전세목록 제2016-263호의 목적물 범위, 다른 목적물의 배당·처분 상황과 에이701호에 귀속되는 전세금 부담을 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 검증. 인수액 0원이라는 계산상 결과와 선순위 전세권의 인수 가능성이 상충합니다. 실제 부담액이 확정될 때까지 최저매각가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 배당관계 확인. 전세권자 예상배당 437,160,000원의 전제와 경매신청 채권자 청구금액 4,640,328,767원의 관계를 확인해야 합니다. 배당 예상금액은 확정 배당액이 아닙니다.
• 점유·명도 확인. 사무소가 공실로 평가되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용승낙 및 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 체납 및 공과금. 공용부분 관리비와 미납 세금 등 매수 후 부담 가능성이 있는 항목을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 동일 건물 및 주변 근린시설의 매매사례, 임대료, 공실률과 예상 수익률을 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동전세목록 및 법원의 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.44억에 낙찰받는다고 4.44억짜리 취득은 아니다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 동일한 신건 근린시설입니다. 하지만 실제 위험은 가격표 뒤에 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 4,600,000,000원의 전세권이 존재하고, 그 전세권은 공동전세목록에 기초한 권리입니다.

전세권자가 현재 경매신청 채권자로 나타나는 점은 소멸 여부를 검토할 중요한 사정입니다. 따라서 매수인이 전세금 전체를 떠안는다고 단정할 수도, 인수액이 확정적으로 0원이라고 볼 수도 없습니다. 확인되지 않은 선순위 권리를 안전하다고 평가하는 것이 이 사건에서 가장 큰 실수입니다.

여기에 사무소 용도의 근린시설이라는 점, 공실 상태, 임대관계 미상, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점까지 고려하면 신건 최저가를 가격 메리트로 인정할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부, 공동전세금의 해당 호실 부담 범위, 실제 취득비용과 시장가치를 모두 확인한 이후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 이러한 권리 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.