광주지방법원 2025타경33862. 전남 나주시 빛가람동 리치타워 1동 8층 B803호 근린시설입니다. 감정평가서상 이용상태는 사무소(공실)이고, 건물은 9층 철골철근콘크리트구조입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 385,000,000원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로 보기에는 일반적인 근린시설 경매처럼 보이지만, 등기부를 열어 보면 판단이 크게 달라집니다.

문제는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2016년 6월 20일 재단법인광주전남연구원 명의로 4,600,000,000원의 전세권이 설정되었고, 이 전세권에는 공동전세목록이 붙어 있습니다. 반면 말소기준으로 분류된 주식회사욜로의 근저당권은 2018년 8월 27일 설정됐습니다. 따라서 두 권리의 순위만 비교하면 전세권이 근저당보다 선순위입니다. 그 후의 근저당이나 압류가 소멸하더라도 이 선순위 전세권까지 자동으로 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전세권

2016년에 최초 소유권보존등기가 이루어진 후 대한토지신탁주식회사 앞으로 두 차례 신탁등기가 설정되었지만, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 주요 검토 대상은 2016년 선순위 전세권입니다.

을구 1번 전세권은 2016년 6월 20일 설정되었고, 등기된 전세금은 4,600,000,000원입니다. 범위는 건물 전부로 기재되어 있으며 공동전세목록 제2016-263호가 존재합니다. 등기상 존속기간은 2016년 6월 28일부터 2018년 6월 27일까지입니다. 존속기간이 경과했다는 사실만으로 말소되지 않은 전세권의 경매상 처리까지 확정할 수는 없습니다.

2023년 8월 4일에는 전세권자의 명칭이 재단법인광주전남연구원에서 재단법인전남연구원으로 변경된 내용이 등기됐습니다. 이 사건 경매개시결정의 채권자도 재단법인 전남연구원으로 기재되어 있습니다. 따라서 신청채권자와 전세권자의 관계, 경매신청의 근거 권리, 배당요구 여부가 전세권 소멸 판단에 직접 영향을 주는 핵심 확인사항입니다.

② 점유·전세권 — 임차인 신고가 없다고 권리가 없는 것은 아니다

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에서도 해당 근린시설의 이용상태를 사무소(공실상태)로 기재하고 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 공실 표시만으로 실제 점유 및 임대차관계가 완전히 확인됐다고 볼 수 없습니다.

특히 이 사건에서는 일반적인 임차인 보증금과 별개로 등기된 선순위 전세권이 존재합니다. 전세권은 물권이므로 임차인 신고가 없다는 이유만으로 분석에서 제외할 수 없습니다.

전세금 및 근저당권 채권최고액은 각 등기에 기재된 금액입니다. 공동전세·공동담보 관계가 있으므로 이를 모두 B803호 단독 채무나 매수인 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산에서는 집행비용을 차감한 378,810,000원이 선순위 전세권에 배정됩니다. 후순위 두 근저당권에는 예상 배당이 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 위 계산은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 전체 미배당은 배당 계산상 채권액 합계와 예상배당액의 차이로, 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 안전을 뜻하지 않는다

감정가 기준 신건과 유찰 시나리오는 다음과 같습니다. 매각가격이 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 선순위 전세권 문제가 해소되지 않았다면 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

여기서 눈여겨볼 부분은 신청채권자인 재단법인 전남연구원의 예상배당입니다. 회차별 계산에서는 이 신청채권자에 대한 배당액이 모두 0원으로 표시되는 반면, 명칭변경 전 전세권자에게는 배당액이 배정되어 있습니다. 신청채권자와 전세권자의 연결관계 및 배당 순위 처리에 대한 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 도로. 건물 서측으로 왕복 8차선, 북측과 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 차량 접근성을 판단할 수 있는 입지 조건입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 미장석·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 표시는 2,375,000원/㎡이고, 토지면적은 6,297㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 사무소 공실로 기재되어 있습니다. 현재 점유상태 및 내부 관리상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8층 근린시설·사무소로서 아파트와 매수층 및 임대수요 구조가 다릅니다. 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가 385,000,000원의 시장 적정성은 판단을 보류합니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 확인 순서가 중요하다

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2016.06.20 설정된 전세권에 대한 경매신청·배당요구·소멸 처리 여부를 매각물건명세서와 집행기록에서 확인하세요. 말소기준 이전이라는 이유로 전액 인수를 확정하거나, 배당이 계산됐다는 이유로 소멸을 단정해서는 안 됩니다.
• 공동전세목록 원본. 공동전세목록 제2016-263호와 전세권설정계약 관련 내용을 확인해 B803호에 미치는 실제 담보 범위, 다른 호실과의 관계 및 잔존 권리액을 검증하세요.
• 전세권자·신청채권자 확인. 재단법인광주전남연구원의 재단법인전남연구원 명칭변경과 경매개시 신청 근거를 대조하세요. 청구액은 4,640,328,767원입니다.
• 배당표 재검토. 전세권 예상배당 378,810,000원, 신청채권자 예상배당 0원, 매수인 인수액 0원 처리의 법적·계산상 전제를 각각 확인해야 합니다.
• 다른 공동담보 확인. 주식회사욜로 및 주식회사어니스트대부의 근저당권에도 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 전체 채권최고액을 해당 호실 하나의 독립 채무로 오인하지 않도록 주의하세요.
• 세금 압류 및 배당순위. 나주시와 국의 압류는 말소기준 이후 등기되어 매각으로 소멸 예정이지만, 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
• 공실·점유 확인. 감정평가상 공실로 기재되어 있어도 현장 방문으로 실제 점유, 시설 상태 및 임대차 여부를 확인하세요.
• 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 층의 거래 사례, 임대료, 관리비 및 공실 기간을 확인한 뒤 가격 상한을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·공동전세목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당 관련 기록을 직접 확인하고, 전세권 인수 문제는 법률전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “3.85억보다 먼저 확인할 것은 46억의 권리”

나주 리치타워 B803호는 감정가와 최저가가 385,000,000원인 신건 근린시설입니다. 하지만 일반적인 근린시설 경매와 달리 2016년부터 등기된 전세금 4,600,000,000원의 공동전세권이 2018년 말소기준 근저당권보다 먼저 자리하고 있습니다.

이 사건의 핵심은 전세금 46억 전부를 무조건 인수한다는 것도, 예상배당 계산의 0원 표기를 그대로 믿어도 된다는 것도 아닙니다. 전세권자가 경매신청채권자로 표시된 상황에서 배당요구와 전세권 소멸이 어떻게 처리되는지, 공동전세권이 이 호실에 어디까지 미치는지를 확인하는 것이 우선입니다.

게다가 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않고, 물건은 상층부 근린시설·사무소입니다. 권리문제를 해소하더라도 적정 입찰가격과 환금성을 별도로 검토해야 합니다. 현재 판단은 D등급, 입찰 보류. 전세권의 소멸 및 잔존 범위가 명확해진 뒤 실질취득비용과 실제 시장가격을 다시 비교하는 접근이 합리적입니다.