광주지방법원 2025타경33862. 나주시 빛가람동 리치타워 1동 8층 A802호는 감정평가상 사무소로 이용되는 근린시설입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조의 지상 9층 규모이며, 대상 호실은 8층에 위치합니다. 감정평가에서는 해당 사무소를 공실상태로 파악했습니다.
권리관계는 일반적인 근저당권 경매보다 복잡합니다. 주식회사가야테크놀러지가 소유권보존등기를 마친 후 대한토지신탁주식회사로의 신탁과 신탁말소가 반복됐고, 2016년에는 재단법인광주전남연구원 명의의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2018년 주식회사욜로의 근저당권이 설정됐고, 2019년 추가 근저당권과 2024년 압류가 이어졌습니다.
핵심은 전세권 설정이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 다만 그 전세권의 명의가 재단법인 전남연구원으로 변경됐으며, 해당 법인이 이 사건의 경매신청채권자라는 사실도 함께 봐야 합니다. 단순히 앞선 전세권이라는 이유만으로 인수를 확정하거나, 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 소멸을 확정하는 판단은 모두 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층에이802호 도로명주소: 우정로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 사무소(공실상태) |
| 건물구조 / 층 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사가야테크놀러지 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 재단법인 전남연구원 |
| 청구금액 | 4,640,328,767원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.27 · 을구 2번 · 주식회사욜로 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2016.06.20 · 을구 1번 · 전세금 4,600,000,000원 · 공동전세목록 제2016-263호 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권의 운명이 핵심
전세권은 최초에 재단법인광주전남연구원 명의로 설정됐습니다. 2023.08.04 접수된 명의변경등기에 따르면 현재 명칭은 재단법인전남연구원입니다. 경매개시결정의 채권자 역시 재단법인 전남연구원으로 표시돼 있습니다. 단순히 비슷한 이름의 다른 채권자가 아니라, 등기상 명칭변경으로 연결되는 법인이라는 점이 중요합니다.
따라서 이 경매가 해당 전세권의 실행이고 전세권자의 배당요구 효력이 인정된다면, 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는 법적 구조가 성립할 수 있습니다. 반대로 전세권이 소멸하지 않고 매수인에게 존속하는 것으로 정리된다면 낙찰가는 실제 부담을 판단하는 출발점에 불과합니다. 매각물건명세서의 인수조건과 경매신청 근거를 확인하기 전에는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
말소기준 이후의 주식회사어니스트대부 근저당권, 나주시 압류, 나주세무서장 관련 국의 압류 및 경매개시결정등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 압류등기 소멸과 별개로 당해세 등의 배당 우선순위는 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
② 가격과 실질취득 — 3.08억이 최종 부담액인가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 308,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 2026.10.28 매각기일이 예정돼 있습니다. 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가가 곧 적정 시세라는 전제도 세워서는 안 됩니다.
| 매각 회차 | 최저가 시나리오 | 최저가율 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 308,000,000원 | 100% | 선순위 전세권 소멸 여부 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 | 246,400,000원 | 80% | 인수범위가 확정돼야 계산 가능 |
| 2회 유찰 시 | 197,120,000원 | 64% | 낙찰가 하락만으로 가격 메리트 확정 불가 |
유찰 시 가격은 제시된 회차별 가정이며, 실제 향후 매각기일이나 최저가 확정 결과가 아닙니다. 모든 회차에서 선순위 전세권의 처리와 공동전세 범위가 우선 확인돼야 합니다.
특히 선순위 전세권이 존속하는 경우에는 최저매각가가 내려가더라도 인수해야 할 부담을 반영한 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 반대로 전세권이 적법하게 소멸한다면 낙찰가 자체의 중요성이 커지지만, 그때도 사무소의 거래 시세와 공실·임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 재단법인광주전남연구원 | 4,600,000,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사욜로 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사어니스트대부 | 4,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 308,000,000원에서 추정 집행비용 5,112,000원을 공제하면 302,888,000원이 남습니다. 제시된 배당계산에서는 이 금액 전부가 선순위 전세권자에게 배당되고, 뒤의 두 근저당권자에게는 배당액이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔액도 0원입니다.
전세금 4,600,000,000원에서 예상배당액 302,888,000원을 차감한 4,297,112,000원은 전세금 기준 미배당 차액입니다. 이는 채권의 미회수액을 설명하는 숫자이지 곧바로 A802호 매수인의 확정 인수액을 뜻하지 않습니다. 전세권 소멸 여부, 다른 공동전세 목적물의 권리관계 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
등기상 전세금과 근저당권 채권최고액을 합한 채권 기준금액은 12,280,000,000원이며, 현재 회차에서 예상 미배당 합계는 11,977,112,000원입니다. 여기에는 공동전세권 및 공동담보 관련 기준금액이 포함돼 있으므로, 이를 A802호 한 호실의 확정 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 302,888,000원 | 11,977,112,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 242,150,400원 | 12,037,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 193,560,320원 | 12,086,439,680원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 개별 호실의 임대수익성을 보장하는 요소는 아닙니다.
- 용도. 대상은 주거용 아파트가 아닌 근린시설로, 감정평가상 사무소로 이용되는 공간입니다. 공실상태로 평가돼 임차수익이 지속적으로 발생하는 물건이라고 볼 근거는 없습니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 소방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 토지 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 6,297.0㎡, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 해당 토지의 전체 면적과 공시지가를 A802호의 단독 토지가치로 계산해서는 안 됩니다.
- 환금성. 사무소형 근린시설은 임차수요와 공실, 관리비, 실제 임대료 수준에 따라 투자성과가 달라집니다. 해당 호실과 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아 가격 경쟁력이나 매각 용이성을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 경매기록에서 확인해야 합니다. 이를 확정하기 전에는 입찰가 상한을 계산하기 어렵습니다.
- 경매신청의 근거. 재단법인 전남연구원이 전세권에 기해 경매를 신청했는지, 해당 신청이 전세권의 배당요구 및 소멸에 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
- 공동전세목록 원본. 공동전세목록 제2016-263호를 열람해 전세권의 목적물 범위, A802호와 다른 공동 목적물의 관계 및 전세금 부담 구조를 확인해야 합니다.
- 채권자 명칭변경. 재단법인광주전남연구원과 재단법인전남연구원의 명칭변경등기를 원본 대조하고, 신청채권과 전세권 채권이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 전세권자 예상배당 302,888,000원과 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인해야 합니다. 채권자 동일성 및 신청채권의 실제 권원에 따른 배당계산이 중요합니다.
- 점유·명도. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현장을 방문해 점유자, 출입·사용 상태, 임대차계약 및 점유권원을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 나주시와 국의 압류등기가 있어 관련 체납세액과 당해세 문제를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 유사 사무소의 최근 매매사례, 임대료, 공실률 및 예상 보유비용을 조사해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 인수권리 문제가 해결되지 않으면 가격상 유리하다고 볼 수 없습니다.
- 신탁 이력. 과거 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기는 말소됐지만, 신탁원부 제2016-239호 및 제2017-345호를 확인해 소유권 변동 이력을 최종 대조하는 것이 안전합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매사건 기록을 다시 확인하고 권리 변동과 매각조건을 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 전세권의 소멸 여부가 먼저다”
이 물건은 감정가 308,000,000원, 최저가 308,000,000원의 신건 사무소입니다. 그러나 가격부터 평가하기에는 해결해야 할 선순위 권리관계가 큽니다.
2016년 설정된 4,600,000,000원 전세권은 말소기준인 2018년 근저당권보다 앞서 있습니다. 동시에 전세권자는 현재 경매신청채권자와 등기상 동일한 법인으로 연결돼 있고, 예상배당에서 전세권 배당액도 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결정적인 문제는 단순히 전세금이 크다는 사실이 아니라, 전세권이 경매와 배당을 통해 소멸하는지, 아니면 매수인에게 어떤 부담이 남는지입니다.
전세권이 소멸하는 것이 확인되면 권리위험은 상당 부분 축소될 수 있습니다. 그러나 그때도 공실 사무소의 실제 시장가격과 임대수익성은 별도로 검증해야 합니다. 전세권이 존속한다면 공동전세 범위와 실제 인수액을 확정하지 않은 가격 비교는 의미가 없습니다.
현재 결론은 입찰 보류·선순위 전세권 확인 우선입니다. 신건 최저가가 적정 가격인지도 확인되지 않았고, 매수인 인수액 0원이라는 배당상 계산만으로 권리 안정성이 입증된 것도 아닙니다. 매각물건명세서의 권리 인수조건, 공동전세목록, 경매신청의 근거를 먼저 확인한 뒤에야 실질취득가와 입찰 가능 여부를 판단할 수 있습니다.
