광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 1동 7층 에이704호입니다. 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 사무소(공실)입니다. 일반 아파트와 달리 업무·근린시설의 임대수요와 공실기간, 매각 가능성을 별도로 고려해야 하는 물건입니다.
더 중요한 문제는 등기부입니다. 소유자 주식회사가야테크놀러지는 신탁과 신탁말소를 거친 이력이 있으며, 2016년 6월에는 재단법인광주전남연구원 앞으로 전세금 4,600,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 그다음인 2018년 8월 27일 주식회사욜로의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐는데, 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
즉, 문제의 전세권은 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리입니다. 다만 이 전세권의 명의가 이후 재단법인전남연구원으로 변경됐고, 같은 법인이 이번 임의경매를 신청했다는 사실이 중요한 분기점입니다. 전세권자의 배당요구 또는 경매신청에 따른 소멸 요건이 충족되면 매각으로 전세권이 소멸할 수 있습니다. 이 법적 효과를 확정하지 못한 상태에서는 안전한 인수 0원 물건으로 분류할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 에이704호 |
| 도로명주소 | 나주시 우정로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 사무소(공실) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 9층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사가야테크놀러지 |
| 감정가 | 719,000,000원 |
| 최저매각가 | 719,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 경매신청채권자 | 재단법인 전남연구원 |
| 청구금액 | 4,640,328,767원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.27 · 을구 2번 · 주식회사욜로 근저당권 |
| 선순위 전세권 | 2016.06.20 · 을구 1번 · 전세금 4,600,000,000원 |
| 확인된 별도 임차인 | 0명 · 감정평가상 공실, 임대관계 미상 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2018.08.27 설정된 주식회사욜로 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사어니스트대부의 근저당권, 나주시 및 국가의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신탁등기와 씨엔에스 주식회사 가압류는 이미 말소됐습니다.
그러나 을구 1번 전세권은 그보다 먼저 설정됐습니다. 전세권 등기에는 건물 전부, 전세금 4,600,000,000원, 공동전세목록 제2016-263호가 기재되어 있습니다. 공동전세권이므로 전세금 전액이 이 호실에만 귀속하는 것으로 단정해서도 안 됩니다. 공동전세 대상과 배당·말소 범위를 함께 확인해야 합니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 등기금액 | 매각 영향 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 · 전세권 | 재단법인 전남연구원 종전 재단법인광주전남연구원 |
4,600,000,000원 | 선순위 · 소멸 여부 확인 |
| 을구 2번 · 근저당권 | 주식회사욜로 | 3,000,000,000원 | 말소기준 · 매각으로 소멸 |
| 을구 3번 · 근저당권 | 주식회사어니스트대부 | 4,680,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 8번 · 압류 | 나주시 | 미상 | 소멸 · 당해세 확인 |
| 갑구 9번 · 압류 | 국 · 나주세무서장 | 미상 | 소멸 · 배당 영향 확인 |
| 갑구 10번 · 경매개시결정 | 재단법인 전남연구원 | — | 소멸 |
② 실질취득과 가격 — 7.19억만 보면 위험하다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 719,000,000원입니다. 하지만 감정가가 현재 시장에서 거래되는 가격이라는 뜻은 아닙니다. 특히 근린시설·사무소는 주변 아파트의 매매가격으로 시세를 대신할 수 없고, 실제 임대수익과 공실 위험이 중요합니다.
동일 건물의 비교 가능한 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않은 만큼, 최저가 719,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 또한 실질취득금액은 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는지에 따라 근본적으로 달라집니다.
| 권리 처리 시나리오 | 권리상 취득 부담 | 판단 |
|---|---|---|
| 전세권 소멸 확정 | 719,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정. 취득세 등 별도 |
| 전세권 존속·인수 | 확정 불가 | 낙찰가에 실제 인수 부담을 더해야 함. 공동전세권의 책임 범위 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 719,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 등기금액·채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,590,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 재단법인 전남연구원 |
4,600,000,000원 | 709,410,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 주식회사욜로 |
3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 주식회사어니스트대부 |
4,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 예상배당 | — | 719,000,000원 |
집행비용 9,590,000원을 먼저 공제하고 전세권자에게 709,410,000원을 배당하는 가정입니다. 근저당권의 3,000,000,000원과 4,680,000,000원은 실제 확정 채무액이 아니라 등기상 채권최고액입니다. 당해세 및 다른 우선변제 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 배당 가정에서는 선순위 전세권자가 매각대금 중 대부분을 가져가고, 후순위 근저당권자와 소유자에게는 돌아가는 금액이 없습니다. 전세권의 등기금액 4,600,000,000원에서 예상배당액 709,410,000원을 제외하면 3,890,590,000원이 미회수됩니다.
하지만 이 미회수액이 자동으로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 전세권이 배당요구 등에 따라 매각으로 소멸한다면 미회수 채권과 매수인 인수책임은 구별됩니다. 반대로 전세권이 존속한다면 실제 부담 범위를 별도로 판단해야 합니다. 공동전세권이라는 점도 함께 고려해야 합니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 719,000,000원 | 709,410,000원 | 11,570,590,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 575,200,000원 | 567,048,000원 | 11,712,952,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 460,160,000원 | 453,158,400원 | 11,826,841,600원 |
회차별 미배당은 전세금과 근저당 채권최고액을 기준으로 산정된 채권 회수 부족분이며 매수인의 확정 인수금액이 아닙니다. 실제 채권액, 당해세, 공동담보·공동전세의 배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로 접근. 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측과 동측으로 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 각각 접합니다. 차량 접근성은 검토할 만한 입지 특성입니다.
- 건물 구조·설비. 철골철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 위생설비, 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 에이704호는 감정평가상 사무소로 기재되어 있고, 해당 호실이 포함된 조사대상 사무소들은 공실상태입니다. 임대관계는 추가 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역으로 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지적상 토지면적은 6,297.0㎡, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 업무시설 수요와 임대수익의 영향을 받습니다. 현재 공실로 평가된 만큼 실제 임차수요, 관리비 및 향후 매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다. 비교 가능한 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 경매기록으로 확인해야 합니다. 가장 중요한 입찰 전제조건입니다.
- 전세권자의 경매신청·배당요구. 재단법인 전남연구원이 어떠한 권원으로 임의경매를 신청했는지, 전세권 실행과 배당요구의 법적 효과가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 공동전세목록 확인. 제2016-263호의 대상 부동산 전체와 전세금의 담보 범위, 다른 호실의 경매·배당 및 전세권 말소 관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 주식회사욜로의 공동담보목록 제2018-428호, 주식회사어니스트대부의 공동담보목록 제2019-522호를 확인해 관련 부동산과 배당 관계를 파악해야 합니다.
- 배당 정합성. 전세권자 예상배당 709,410,000원과 경매신청채권자 회수액 0원 계산 사이의 차이를 확인해야 합니다. 실제 채권원금 및 배당순위를 별도로 검증해야 합니다.
- 세금 압류. 나주시와 국가의 압류가 있으므로 당해세, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 소멸하는 것과 배당액에 영향이 없다는 것은 다릅니다.
- 현장 점유. 감정평가상 공실이라고 해도 현장 점유, 사용 중인 시설, 열쇠 인계 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익. 동일 건물·유사 업무시설의 최근 거래가격, 실제 임대 가능한 보증금·임대료, 관리비와 공실기간을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 체납 관리비, 냉난방·소방·승강기 등 설비 상태, 향후 공실 유지비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동전세·공동담보목록을 모두 대조한 다음 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확정할 것은 인수 여부”
나주 리치타워 에이704호는 신건 최저가 719,000,000원에 나왔지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 2016년 설정된 전세금 4,600,000,000원의 선순위 전세권이 살아 있고, 이 전세권은 공동전세권입니다.
경매신청인이 해당 전세권자와 동일하다는 사실은 매각 후 전세권 소멸 가능성을 뒷받침하는 중요한 단서입니다. 예상배당 역시 인수 0원을 전제로 계산되어 있습니다. 그러나 선순위 전세권의 소멸 요건, 공동전세 관계, 배당 내역 사이의 차이를 확인하기 전에는 매수인이 아무것도 인수하지 않는다고 확정할 수 없습니다.
전세권이 소멸하는 경우에도 감정가 719,000,000원이 시장에서 적정한 가격인지는 별개의 문제입니다. 공실 사무소로 평가된 근린시설이며, 최근 비교 거래와 임대수익을 확인해야 하기 때문입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 두 가지 문제는 그대로 남습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 검토입니다. 등급의 이유는 최저가 수준이 아니라 고액 선순위 전세권의 소멸 불확실성, 공동전세 관계, 배당 정합성 문제, 공실 및 가격 검증 부족에 있습니다. 전세권 소멸과 실제 인수액이 법원 자료로 명확해지고, 실질취득비용이 확인된 시장가격 및 임대수익에 비추어 타당할 때 비로소 투자 여부를 다시 평가할 수 있습니다.
