광주지방법원 2025타경33862. 나주시 빛가람동 리치타워 1동 7층 비705호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 사무소이며 공실로 기재되어 있고, 물건의 용도는 근린시설입니다. 최저매각가 220,000,000원만 보면 진입 가격이 눈에 들어오지만, 등기부를 확인하면 분위기가 완전히 달라집니다. 2016년 설정된 전세금 4,600,000,000원의 전세권이 2018년 말소기준 근저당권보다 먼저 존재하기 때문입니다.
여기에 현재 경매를 신청한 채권자가 재단법인 전남연구원이고, 선순위 전세권자 역시 명칭변경 등기를 거쳐 재단법인전남연구원으로 표시된 사실이 중요합니다. 이 관계는 전세권의 소멸 여부와 배당 처리에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 선순위라는 이유만으로 전세금 전액이 무조건 인수된다고 단정해서도 안 되고, 반대로 계산표에 인수액이 0원이라고 해서 안전하다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 비705호 |
| 도로명주소 | 나주시 우정로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 사무소(공실상태) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사가야테크놀러지 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 재단법인 전남연구원 |
| 청구액 | 4,640,328,767원 |
| 선순위 전세권 | 4,600,000,000원 · 2016.06.20 설정 |
| 말소기준권리 | 2018.08.27 주식회사욜로 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전세권
따라서 전세권은 말소기준보다 선순위입니다. 전세권의 존속기간이 지났다는 사실만으로 등기상 권리가 자동 말소되었다고 판단할 수 없습니다. 특히 경매신청 및 배당요구에 따른 소멸 사유가 있는지 확인해야 합니다.
근저당권 이후 설정된 주식회사어니스트대부 근저당권, 나주시 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 선순위 전세권은 이들과 성격이 다릅니다. 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는지 또는 매수인이 인수하는지를 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
선순위 전세권자가 배당요구를 하거나 해당 전세권에 기하여 경매를 신청한 경우에는 전세권의 매각 소멸 여부에 관한 별도 법률 검토가 필요합니다. 동일 법인으로 확인된다는 사실은 중요하지만, 그것만으로 전세권의 소멸과 잔액 인수 여부를 확정할 수는 없습니다.
매각물건명세서의 매각으로 소멸하지 않는 권리, 경매신청 근거, 전세권 배당요구 및 공동전세목록을 함께 확인해야 합니다.
② 점유·전세권 분석 — 임차인 없음과 권리 없음은 다르다
별도로 확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 리치타워의 해당 평가 대상 사무소들은 공실상태로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유 및 사용관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 등기 전세권 | 재단법인전남연구원 최초 명의: 재단법인광주전남연구원 |
4,600,000,000원 | 선순위 · 인수 여부 확인 필요 |
| 별도 임차인 | 확인된 임차인 없음 | — | 점유 및 임대관계 재확인 |
여기서 전세권과 일반 임차인의 대항력은 구별해야 합니다. 임차인 명단에 별도 임차인이 없더라도 등기부상 전세권이 존재한다면 그 전세권을 독립적으로 분석해야 합니다.
또한 이 전세권에는 공동전세목록 제2016-263호가 기재되어 있습니다. 전세금 4,600,000,000원을 비705호 한 개 호실의 단독 전세금이라고 단정할 수 없습니다. 전세권이 설정된 전체 목적물, 공동전세목록에 포함된 호실, 이미 변제된 금액과 잔존채권을 확인하지 않고 전세금 전액을 해당 호실의 매수인 인수액으로 계산하는 것은 부정확합니다.
현재 계산상 인수액 0원과 등기상 선순위 전세권 인수 분류가 충돌하므로, 실질취득액은 미확정입니다. 전세권 전액을 비705호에 귀속시키거나, 배당 부족액 전액을 곧바로 매수인 부담으로 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가의 저렴함을 판단할 수 없다
신건 최저매각가는 220,000,000원이고, 유찰 시 계산된 시나리오는 176,000,000원과 140,800,000원입니다. 그러나 근린시설인 이 물건의 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 사무소의 실제 거래가격과 임대수익, 공실 및 환금성을 검토해야 합니다.
현재는 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래 추세가 확정되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 합계 | 권리 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 220,000,000원 | 12,063,880,000원 | 선순위 전세권 검증 필요 |
| 1회 유찰(80%) | 176,000,000원 | 12,107,264,000원 | 가격 하락만으로 위험 해소 불가 |
| 2회 유찰(64%) | 140,800,000원 | 12,141,971,200원 | 전세권 처리 결과 우선 |
미배당 합계는 채권최고액과 공동담보·공동전세 관련 금액을 포함한 계산상 수치입니다. 해당 호실의 확정 채무 또는 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
따라서 유찰 시나리오만 보고 응찰 시점을 정하기보다 전세권의 소멸 여부와 해당 호실에 귀속되는 잔존 전세금을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 전세권 · 재단법인광주전남연구원 | 4,600,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사욜로 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사어니스트대부 | 4,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 매각가 220,000,000원을 기준으로 집행비용 추정액 3,880,000원을 차감하면 전세권에 배당되는 것으로 계산된 금액은 216,120,000원입니다. 후순위 근저당권자 및 소유자에게는 배당이 없는 계산입니다.
전세금 4,600,000,000원과 계산상 전세권 배당액 사이에는 4,383,880,000원의 차이가 있습니다. 다만 이는 전세금 전액을 배당채권액으로 사용하는 단순 계산 결과입니다. 공동전세권의 목적물별 부담과 실제 잔존채권, 전세권의 소멸 여부가 확인되지 않은 상태에서 이 차액을 비705호 매수인의 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
양자가 동일 법인인 점을 감안하면 신청채권과 전세권 피담보채권의 관계 및 배당순위 산정을 반드시 검증해야 합니다. 현재 배당 계산은 확정된 법원 배당표가 아닙니다. 또한 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 도로 접근성. 건물 부지 서측에는 왕복 8차선 도로, 북측 및 동측에는 왕복 4차선 도로가 접해 있습니다. 차량 접근 측면에서는 도로 연결 여건을 확인할 수 있습니다.
- 용도 및 구조. 근린시설로 분류된 사무소입니다. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가 자료에는 ㎡당 2,375,000원이 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 지표로서 개별 호실의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 이용상태. 사무소가 공실로 평가되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임대차·점유관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 사무소 및 근린시설은 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 공실 여부, 임대수익, 관리비 부담, 유사 사무소 실거래 및 매각 사례를 기준으로 별도의 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 매각 소멸 여부. 2016.06.20 설정된 전세권이 실제로 매각 후 소멸하는지, 매각물건명세서와 경매신청 관련 서류를 우선 확인하세요.
- 경매신청채권 확인. 전세권자 명칭변경 후 법인과 신청채권자의 동일성, 경매신청의 법적 근거, 청구액 4,640,328,767원의 구성 및 배당요구 관계를 검증하세요.
- 공동전세목록 검토. 제2016-263호의 목적물 전체와 비705호의 포함 관계, 전세금 4,600,000,000원의 담보 범위 및 잔존채권을 확인하세요. 전세금 전액을 한 호실의 채무로 가정해서는 안 됩니다.
- 공동담보 관계. 주식회사욜로 근저당권의 공동담보목록 제2018-428호, 주식회사어니스트대부 근저당권의 공동담보목록 제2019-522호를 확인하세요. 채권최고액 합계가 개별 호실의 확정 채무를 뜻하지는 않습니다.
- 배당계산 재검증. 신청채권자 배당액 0원과 전세권자 배당액 216,120,000원의 관계를 확인하고, 실제 배당순위와 매수인 인수액을 구분하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 공실이라도 실제 현장 점유상태 및 임대차 존재 여부를 현황조사와 현장 확인으로 검증하세요.
- 관리비 및 공실 비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 향후 공실 유지비와 사무소 이용에 필요한 관리규정을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 주변의 유사 근린시설 실거래와 임대료, 공실률 및 매각 사례를 조사하고, 전세권 검토 후 산정한 실질취득액과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 등기 이력, 매각물건명세서, 공동전세목록, 공동담보목록, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하세요.
맺으며 — “2.2억보다 46억 전세권이 먼저다”
이 물건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 220,000,000원에 나온 사무소에 4,600,000,000원의 선순위 전세권이 설정되어 있다는 사실입니다. 다만 그 전세권은 공동전세권이고, 명칭변경 후 권리자가 경매를 신청한 것으로 나타납니다. 따라서 실제 권리 인수는 단순한 선순위·후순위 구분만으로 결정할 수 없습니다.
말소기준 이후 후순위 권리는 소멸 대상으로 분류되지만, 선순위 전세권의 소멸 사유와 미변제 전세금의 부담 범위는 별도로 검증해야 합니다. 배당계산에 표시된 매수인 인수액 0원 역시 현재 상태에서는 확정된 안전 판단의 근거가 되지 못합니다.
더구나 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설인 사무소입니다. 최근 실거래와 임대수익을 통한 시세 검증 없이 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 권리관계가 정리되지 않는다면 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다.
종합 결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 법적 처리와 공동전세금 부담 범위를 확정하고, 실제 취득원가와 근린시설 시세를 다시 비교한 뒤 접근해야 합니다. 이 사건은 가격보다 권리 확정이 우선입니다.
