광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 제1동 8층 에이801호입니다. 공부상 근린시설이고, 감정평가에서 확인된 이용상태는 사무소(공실)입니다. 감정가는 455,000,000원으로 아직 유찰 없이 신건 최저가가 그대로 유지되고 있습니다.

등기부를 따라가면 일반적인 후순위 근저당 경매와 다른 구조가 나타납니다. 2016년 재단법인광주전남연구원 앞으로 전세금 4,600,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2018년 주식회사욜로의 근저당권, 2019년 주식회사어니스트대부의 근저당권, 지방자치단체와 국가의 압류가 순서대로 등장합니다.

특히 최초 전세권자인 재단법인광주전남연구원은 2023년 명칭이 재단법인전남연구원으로 변경됐습니다. 경매 신청채권자도 재단법인 전남연구원으로 기재되어 있습니다. 전세권 등기와 경매개시결정에 표시된 법인등록번호 역시 일치합니다. 따라서 선순위 전세권자가 직접 경매를 신청한 사건인지, 그 신청으로 전세권이 매각 시 소멸하는지 여부가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

전세권에 대한 판단은 설정 순위와 매각으로 인한 소멸 여부를 나누어야 합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 앞선 전세권은 매수인에게 대항할 수 있지만, 전세권자의 배당요구 등 법정 소멸사유가 있으면 매각으로 소멸할 수 있습니다. 본 사건은 경매 신청채권자와 선순위 전세권의 명의변경 후 권리자가 동일 법인으로 나타난다는 점에서 그 예외를 반드시 확인해야 합니다.

② 전세권·담보권 구조 — 권리 금액이 큰 이유

전세권의 최초 존속기간은 2016.06.28부터 2018.06.27까지로 등기되어 있습니다. 그러나 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세금 반환 전의 전세권 등기가 자동 말소됐다고 볼 수는 없습니다. 전세금 반환, 전세권 소멸의 법적 사유, 공동전세권의 권리 범위를 확인해야 합니다.

주식회사욜로와 주식회사어니스트대부의 근저당권에는 각각 공동담보목록이 표시되어 있습니다. 선순위 전세권 역시 공동전세목록을 수반합니다. 등기금액을 이 호실 하나에만 설정된 독립 채무액으로 해석하는 것은 부정확합니다. 공동담보·공동전세 대상과 다른 목적물에서의 변제 및 배당 상황도 살펴야 합니다.

③ 점유·임차 및 명도 — 공실이지만 권리는 별개

감정평가상 에이801호는 사무소(공실상태)로 기재되어 있습니다. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않으며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 공실이라는 이용상태만으로 현재 점유자가 전혀 없다고 확정하거나 명도비용이 발생하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)

집행비용 6,950,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 산정한 것이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 세금의 법정 배당순위, 당해세 및 기타 우선채권은 별도 확인이 필요합니다. 공동담보·공동전세권에 관한 다른 목적물의 배당도 반영된 확정 배당표는 아닙니다.

이 예상배당 구조에서는 매각대금 중 집행비용을 제외한 448,050,000원이 선순위 전세권에 배정되고, 후순위 근저당권자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체의 미배당 합계는 11,831,950,000원입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리 확인은 필수

회차가 내려갈수록 매각가격은 낮아지지만, 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 중요한 것은 배당받지 못한 금액 가운데 매수인에게 존속하는 권리가 있는지입니다. 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는 경우와 그렇지 않은 경우를 구별하지 않은 채 유찰가격만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

특히 본건의 전세금은 공동전세목록으로 등기되어 있습니다. 해당 전세권이 존속하는 경우에도 다른 공동목적물과의 관계, 전세권 행사 범위 및 이미 이루어진 변제·배당을 살펴야 하므로 455,000,000원에 전세금 4,600,000,000원을 단순 합산하는 방식으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 자리하며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며 외벽은 미장석·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 8차선, 북측과 동측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로에 접하는 상업용 부지입니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 필지 면적은 6,297㎡이고 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 해당 호실의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 사무소 공실로 확인됩니다. 주거용 물건이 아니라 업무·근린시설 수요를 기준으로 활용과 환금성을 판단해야 합니다.
• 환금성. 8층 사무소로서 실제 임대수요, 공실 해소 가능성, 관리비 및 사용 목적에 따른 매수층을 확인해야 합니다. 현재 객관적인 실거래 비교가격이 확정되지 않아 가격 경쟁력은 판단을 유보합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권의 매각 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 경매 신청 및 배당 절차에 따라 소멸하는지, 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 기재되는지 확인해야 합니다.
• 신청채권자의 권리 확인. 재단법인광주전남연구원과 재단법인전남연구원의 명칭변경 등기를 대조하고, 신청채권의 원인과 전세권에 기한 경매 신청 여부를 확인해야 합니다.
• 공동전세목록 원본. 제2016-263호의 전체 목적물, 에이801호에 미치는 권리 범위, 전세금 반환 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 제2018-428호와 제2019-522호를 통해 근저당권의 공동담보 목적물과 담보권 설정 범위를 확인해야 합니다.
• 배당관계 검증. 예상배당에서 선순위 전세권 배당액과 신청채권자 회수액이 서로 다른 이유를 확인하고, 실제 배당요구·채권계산서 및 우선채권을 점검해야 합니다.
• 세금·압류. 나주시 및 나주세무서장의 압류는 등기상 후순위 소멸 대상이지만, 세금의 법정기일과 우선배당 가능성은 별도 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 감정 당시 공실이었더라도 매각 전 점유자가 변경됐는지, 임대차계약이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 근린시설의 공용관리비 및 장기 체납 내역을 관리주체에 확인하고 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 시세와 활용성. 같은 건물의 유사 층·용도 거래와 임대수익, 공실률을 비교한 뒤 응찰 가능 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동전세목록 및 공동담보목록을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.55억보다 중요한 것은 46억 전세권의 운명”

나주 리치타워 에이801호의 감정가와 최저가는 455,000,000원입니다. 그러나 이 숫자만으로 매력적인 상업용 경매라고 평가할 수는 없습니다. 2016년에 설정된 4,600,000,000원의 공동전세권이 2018년 말소기준 근저당권보다 앞서기 때문입니다.

동시에 이 사건에는 중요한 예외 가능성이 있습니다. 선순위 전세권의 권리자와 임의경매 신청채권자가 동일 법인으로 연결된다는 점입니다. 전세권에 기한 경매 신청과 배당에 따라 매각으로 소멸하는 권리라면 단순한 선순위 인수형과 결론이 달라집니다. 공동전세권이므로 어느 목적물에 어떤 범위로 권리가 미치는지도 구별해야 합니다.

따라서 현 단계의 결론은 매수인 인수액 0원 확정도, 전세금 전액 인수 확정도 아닌 권리관계 확인 우선입니다. 여기에 최근 실거래 비교와 임대수익 자료도 확정되지 않아 가격 메리트에 점수를 주기 어렵습니다.

권리 확인 전 입찰 보류. 매각으로 소멸하는 전세권인지, 공동전세권의 해당 호실 부담이 무엇인지, 실제 배당관계가 어떻게 확정되는지 확인된 이후에야 실질취득금액과 입찰 상한을 산정할 수 있습니다.