광주지방법원 2025타경33862. 나주시 빛가람동 리치타워 제1동 8층 에이806호는 근린시설로 분류되는 사무소입니다. 감정평가 당시 공실상태로 조사됐고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 249,000,000원입니다. 그러나 등기부에는 이보다 앞서 살펴봐야 할 거액의 권리가 있습니다. 2016.06.20 설정된 재단법인광주전남연구원의 전세권으로, 전세금은 4,600,000,000원입니다.
이 전세권은 2018.08.27 설정된 주식회사욜로의 근저당보다 선순위입니다. 등기상 전세권이 존재한다는 사실만으로 전세금 전액이 이 호실의 매수인에게 인수된다고 단정할 수는 없습니다. 특히 선순위 전세권자가 직접 경매를 신청하거나 배당을 요구한 경우에는 전세권의 소멸 여부에 관한 별도의 법률 판단이 필요합니다. 본건의 신청채권자는 명칭변경 후의 전세권자와 일치하므로 경매신청의 권원과 배당요구 관계를 확인하는 것이 최우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33862 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 에이806호 |
| 도로명주소 | 나주시 우정로 56 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(사무소) |
| 건물 층수 | 지상 9층 중 8층 |
| 이용상태 | 사무소 · 감정평가 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사가야테크놀러지 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매신청채권자 | 재단법인 전남연구원 |
| 청구금액 | 4,640,328,767원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2018.08.27 주식회사욜로 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 선순위 권리 | 2016.06.20 재단법인광주전남연구원 전세권 · 전세금 4,600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2016년 전세권이 핵심
해당 전세권의 등기상 전세금은 4,600,000,000원이며 설정 범위는 건물 전부, 공동전세목록은 제2016-263호입니다. 존속기간은 2016.06.28부터 2018.06.27까지로 기재돼 있습니다. 기간이 지났다는 사실만으로 전세금 반환관계나 전세권의 소멸 여부가 모두 확정되는 것은 아닙니다.
전세권자는 최초 재단법인광주전남연구원으로 등기됐으며, 2023.08.04 명칭변경 등기를 통해 재단법인전남연구원으로 변경됐습니다. 2025.10.10 임의경매개시결정의 채권자 역시 재단법인 전남연구원입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 해당 사무소는 공실상태이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인으로 확인된 사람이 없다는 점과 등기된 선순위 전세권이 존재한다는 점은 구별해야 합니다. 현장 점유 및 실제 사용관계도 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
2018년 주식회사욜로 근저당권을 기준으로 그 이후 설정된 주식회사어니스트대부 근저당권, 나주시 압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권의 배당순위와 당해세 문제는 등기상 소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.
② 실질취득 비용 — 낙찰가만 보면 안 된다
신건 최저매각가는 249,000,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 실질취득 비용을 확정하거나 가격 메리트를 평가하기는 어렵습니다. 선순위 전세권의 소멸 여부가 확정되지 않았기 때문입니다.
| 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 249,000,000원 | 신건 최저가와 동일 |
| 현재 최저매각가 | 249,000,000원 | 0회 유찰 |
| 선순위 전세금 | 4,600,000,000원 | 공동전세 · 인수 여부 확인 |
| 예상배당상 인수 | 0원 | 법률상 인수 확정액으로 볼 수 없음 |
| 실질취득 비용 | 미확정 | 전세권 처리 및 부담 범위 확인 필요 |
전세권이 적법하게 소멸하고 매수인에게 인수될 별도 부담이 없다면 권리 인수 없이 취득하는 구조가 가능합니다. 반대로 전세권이 존속하고 매수인이 일정한 부담을 인수해야 하는 경우라면 낙찰가에 그 인수 부담을 더한 금액을 실질취득 비용으로 보아야 합니다.
특히 본건 전세권에는 공동전세목록이 기재돼 있으므로, 전세금 4,600,000,000원 전체가 에이806호 한 개 호실에 귀속된다고 가정해서는 안 됩니다. 공동전세의 목적물별 권리관계와 실제 변제·배당관계를 확인해야 정확한 부담 범위를 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 판단은 보류
감정가는 249,000,000원이지만, 비교 가능한 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 같다는 사실만으로 시장가격보다 높거나 낮다고 평가할 수 없습니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역에 소재하는 근린시설(사무소)입니다. 거래가격을 비교할 때도 아파트 시세가 아닌 유사한 업무·상업용 집합건물의 거래사례와 공실, 임대수요 및 환금성을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,286,000원 |
| 1. 선순위 전세권 · 재단법인광주전남연구원 | 4,600,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사욜로 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사어니스트대부 | 4,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 12,280,000,000원 | 244,714,000원 |
단순 배당 추정으로, 채권최고액 및 공동담보·공동전세 관계를 포함한 수치입니다. 실제 채권잔액이나 개별 호실의 확정 채무액과 동일하지 않을 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 배당예상액이 실제 배당순위나 인수 여부를 확정하지 않습니다.
현재 회차의 예상 매각대금 249,000,000원에서 집행비용 4,286,000원을 제외하면 244,714,000원이 선순위 전세권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 예상금액은 0원입니다.
전체 채권액을 기준으로 계산한 미배당은 12,035,286,000원입니다. 다만 이 수치는 개별 호실의 매수인이 인수할 금액이 아니며, 채권최고액과 공동담보 관계 등을 반영한 단순 배당 부족액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 권리 부담은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 12,035,286,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 12,084,388,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 12,123,671,040원 |
현재 신건에서 1회 유찰되면 최저매각가는 199,200,000원, 2회 유찰되면 159,360,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 회차별 예상배당에 표기된 매수인 인수 0원은 선순위 전세권에 대한 법률 검증을 대체할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근의 리치타워에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 각각 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물입니다. 외벽은 미장석·강화유리 등으로 마감돼 있으며, 위생·급배수·소방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지입니다. 지목은 대, 토지 전체 면적은 6,297㎡이며 공시지가는 2,375,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이 면적은 에이806호의 전용면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 이용 및 환금성. 감정평가 당시 사무소 공실상태입니다. 임대수요·공실 지속 가능성·관리비·매각 가능성 등을 검토해야 하며, 거래사례 없이 환금성이 높다고 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2016.06.20 설정된 4,600,000,000원 전세권의 경매 후 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인하세요.
- 신청채권의 권원. 전세권자의 명칭변경 관계와 재단법인 전남연구원의 임의경매신청 근거를 확인하세요. 전세권에 기한 신청인지가 중요한 판단 요소입니다.
- 공동전세·공동담보. 공동전세목록 제2016-263호, 공동담보목록 제2018-428호 및 제2019-522호를 검토하고, 개별 호실에 미치는 권리범위를 확인하세요.
- 배당 일치 여부. 선순위 전세권 예상배당과 신청채권자 배당액의 차이를 확인하세요. 배당 부족액을 그대로 매수인 인수액으로 간주하지 마세요.
- 점유·인도. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장조사와 현재 점유상태, 인도 가능성을 확인하세요.
- 시세·임대수요. 동일 용도 사무소의 최근 거래가격과 임대조건을 확보한 후 권리 부담을 포함한 실질취득 비용을 비교하세요.
- 세금·관리비. 나주시 및 국의 압류 관련 조세채권, 미납 공용관리비와 기타 부담 가능성을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매신청 관련 서류를 최종 대조하세요.
맺으며 — “2.49억원보다 먼저 확인할 것은 46억원 전세권”
이 사건은 최저매각가만 보면 249,000,000원의 신건 근린시설 경매입니다. 그러나 등기부에는 그보다 먼저 설정된 4,600,000,000원 선순위 전세권이 있습니다. 이 권리의 존속 및 인수 여부가 실질취득 비용을 좌우합니다.
다행히 경매신청채권자가 전세권자와 명칭변경 전후 동일 법인이라는 중요한 단서가 있습니다. 전세권자가 어떤 권원으로 경매를 신청했고, 해당 전세권이 매각으로 소멸하는지를 원본 서류로 확인하면 핵심 불확실성을 해소할 수 있습니다. 하지만 확인 이전에 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
시세 검증도 아직 필요합니다. 근린시설인 사무소는 주거용 아파트와 달리 공실, 임대수요 및 환금성에 따른 가격 변동을 별도로 고려해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락만을 가격 메리트로 간주하는 접근도 적절하지 않습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 전세권 소멸 여부와 공동전세 부담 범위를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득 비용을 최근 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
