광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 제1동 8층 에이805호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 사무소(공실)이며, 소유자는 주식회사가야테크놀러지입니다. 채권자 재단법인 전남연구원의 임의경매로, 청구금액은 4,640,328,767원입니다.
권리분석의 중심은 2016년 설정된 재단법인광주전남연구원의 전세권입니다. 이 전세권은 이후 재단법인전남연구원으로 명칭이 변경되었으며, 2018년 설정된 주식회사욜로의 근저당권보다 앞섭니다. 이후 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 선순위 전세권은 배당요구 및 경매신청에 따른 소멸 요건을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 8층 에이805호 |
| 도로명주소 | 나주시 우정로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 사무소(공실) · 9층 건물 중 8층 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사가야테크놀러지 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 재단법인 전남연구원 / 4,640,328,767원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2018.08.27 주식회사욜로 근저당권 (채권최고액 3,000,000,000원) |
| 선순위 권리 | 2016.06.20 재단법인광주전남연구원 전세권 (전세금 4,600,000,000원) |
| 점유 / 임대관계 | 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 보라
다만 여기에는 매우 중요한 특징이 있습니다. 등기상 전세권자인 재단법인광주전남연구원은 명칭변경을 거쳐 재단법인전남연구원으로 표시되며, 경매개시결정의 채권자도 재단법인 전남연구원입니다. 따라서 전세권자가 직접 경매를 신청한 구조인지, 그 신청이 선순위 전세권의 배당요구 및 소멸로 연결되는지를 확인해야 합니다. 선순위 전세권이라고 해서 이 사건에서도 무조건 매수인에게 인수된다고 단정할 수는 없습니다.
전세권 자체가 유효하게 소멸한다면 매수인 인수 부담이 해소될 수 있지만, 소멸 요건을 충족하지 못하고 존속한다면 낙찰자는 별도의 인수 부담에 직면할 수 있습니다. 특히 전세권은 공동전세목록을 수반하므로 4,600,000,000원을 이 호실의 단독 전세금으로 그대로 배분하거나, 반대로 인수액을 임의로 0원으로 확정하는 것 모두 위험합니다.
② 점유·전세권 — 공실이라고 권리가 없어지는 것은 아니다
감정평가상 본건은 사무소(공실상태)입니다. 임차인으로 조사된 사람은 없지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현장 공실 상태와 등기된 전세권의 법적 효력을 혼동해서는 안 됩니다.
| 감정상 점유 | 사무소 · 공실상태 |
|---|---|
| 임차인 조사 | 조사된 임차인 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
| 등기 전세권자 | 재단법인광주전남연구원 → 재단법인전남연구원 |
| 전세권 설정 | 2016.06.20 |
| 전세금 | 4,600,000,000원 |
| 설정 존속기간 | 2016.06.28 ~ 2018.06.27 |
| 공동전세 | 공동전세목록 제2016-263호 |
| 매수인 인수 판단 | 전세권 말소·배당요구 확인 후 확정 |
등기에 적힌 전세권 존속기간이 지났다는 이유만으로 전세금 반환채권이나 담보적 효력이 모두 사라졌다고 볼 수는 없습니다. 전세금이 반환되었는지, 전세권이 말소되는지, 경매절차상 배당요구가 이루어진 것으로 인정되는지를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 선순위 전세권에 나머지 매각대금이 배분되며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,182,000원 |
| 1. 선순위 전세권 · 재단법인광주전남연구원 | 4,600,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사욜로 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사어니스트대부 | 4,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 배당요구, 우선순위, 공동담보 관계, 조세채권 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 동일하지 않을 수 있습니다. 위 배당계산은 선순위 전세권의 매수인 인수 여부를 확정하는 자료가 아닙니다.
④ 회차별 배당 — 가격이 낮아져도 권리 문제는 남는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 313,000,000원 | 307,818,000원 | 11,972,182,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 250,400,000원 | 246,094,400원 | 12,033,905,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 200,320,000원 | 196,715,520원 | 12,083,284,480원 |
배당계산에 반영된 채권액 합계는 12,280,000,000원입니다. 현재 회차에서 채권자에게 예상 배당되는 금액은 307,818,000원으로, 상당한 미배당이 발생합니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 총배당액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다.
중요한 것은 미배당 채권액 전체가 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아니라는 점입니다. 후순위 근저당권의 미배당과 선순위 전세권의 잔여 부담은 법적으로 구분해야 합니다. 특히 선순위 전세권의 소멸 여부가 확인되지 않았다면 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 실질취득 부담이 함께 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 제반 차량의 출입이 가능하며 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 8차선, 북측 및 동측 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물로, 외벽은 미장석과 강화유리 등, 내벽은 페인트 및 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며, 지목은 대, 지형은 평지입니다. 토지면적은 6,297.0㎡이고 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소 공실입니다. 실제 사용 가능 상태와 공실 유지에 따른 관리비 부담, 내부 시설의 상태를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 업무용 사무소는 주거용 아파트와 매수 수요 및 임대 수요가 다릅니다. 동일 건물의 사무실 거래·임대 수준이 확인되지 않아 현재 가격의 적정성과 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 말소 여부. 2016.06.20 설정된 전세권이 이번 경매로 소멸하는지 매각물건명세서, 등기부 및 경매기록을 대조해야 합니다.
- 경매신청채권자와 전세권자의 동일성. 재단법인광주전남연구원에서 재단법인전남연구원으로의 명칭변경과 경매신청 권리관계를 확인해야 합니다.
- 공동전세권 범위. 공동전세목록 제2016-263호에 포함된 부동산과 각 호실의 권리관계를 확인해야 합니다. 공동전세금 전체를 이 호실만의 부담으로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 불일치. 선순위 전세권에 대한 배당 예상액 307,818,000원과 신청채권자 배당액 0원의 차이가 발생한 이유를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정. 배당계산상 0원이라는 표시만 믿고 입찰하지 말고 전세권의 존속 및 미배당 전세금의 법적 처리 결과를 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 사용계약, 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 관리비 및 조세. 미납 관리비, 공용부분 부담, 체납 조세 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 및 유사 사무실의 실거래·임대 수준, 공실률과 관리비를 조사하여 실질취득금액 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동전세목록과 배당요구 관계를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 전세권의 처리 결과가 먼저다”
이 물건은 신건 최저매각가가 313,000,000원인 나주 빛가람동의 사무소입니다. 그러나 등기에는 4,600,000,000원의 선순위 전세권이 존재합니다. 경매신청채권자가 이 전세권의 명의변경 후 법인이라는 점은 전세권 소멸 여부를 판단하는 데 중요한 단서입니다.
후순위 근저당권과 압류의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 전세권의 배당요구·소멸 조건과 공동전세목록의 범위를 확정하기 전에는 매수인의 최종 부담을 단정할 수 없습니다. 예상배당표와 회차별 신청채권자 배당표시에도 확인이 필요한 차이가 있습니다.
여기에 업무용 사무소의 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 가격이 시장보다 유리하다고 볼 근거가 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 선순위 전세권의 소멸, 실제 인수액, 공동전세권의 범위와 시세가 모두 확인된 이후에 실질취득금액을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.
