광주지방법원 2025타경33862. 나주시 빛가람동 리치타워 제1동 7층 에이703호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 사무소(공실)이고, 리치타워는 철골철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 일반상업지역의 업무·상업시설이라는 점에서 주거용 아파트와는 임대수요와 환금성 판단 기준이 다릅니다.

등기상 소유자는 주식회사가야테크놀러지입니다. 과거 대한토지신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 말소되었고, 현재 권리분석에서는 말소기준보다 먼저 설정된 전세권을 가장 먼저 검토해야 합니다. 2018년 주식회사욜로의 근저당권은 말소기준권리이며, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류됩니다. 하지만 2016년 전세권에는 같은 결론을 그대로 적용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

권리관계는 2016년 전세권과 2018년 근저당권의 선후관계로 요약됩니다. 2016.06.20 접수된 전세권은 2018.08.27 설정된 말소기준 근저당권보다 선순위입니다. 그 전세권에는 전세금 4,600,000,000원, 범위 건물 전부, 공동전세목록 제2016-263호가 기재되어 있습니다.

전세권자는 처음에는 재단법인광주전남연구원으로 등기되었고, 2023.08.04 접수된 명칭변경 등기에는 재단법인전남연구원으로 변경된 사실이 기록되어 있습니다. 이후 2025.10.10 재단법인 전남연구원이 임의경매를 신청했습니다. 전세권자가 직접 경매를 신청한 경우에는 전세권 소멸 여부의 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 선순위라는 사실만으로 전세금 전액 인수를 확정하는 것도, 예상배당에 인수액이 0원으로 나타난다는 이유만으로 전세권이 깨끗하게 소멸한다고 확정하는 것도 부적절합니다.

별도로 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없거나 점유·임대차 문제가 모두 해소되었다고 단정할 수 없습니다. 더구나 등기된 전세권은 임차인 신고 여부와 구별하여 분석해야 하는 독립적인 권리입니다.

② 가격 검토 — 2억 9,500만원이 싼 가격인가

감정가는 295,000,000원이고, 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 그러나 비교 가능한 근린시설·사무소의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 메리트를 입증하지 않습니다.

매각가격과 미배당액은 회차별 예상 수치입니다. 미배당 채권 총액이 곧 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 매수인 인수 여부는 선순위 전세권의 법적 처리 결과에 따라 별도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

가정한 매각대금 295,000,000원 중 집행비용 4,930,000원을 제외한 290,070,000원이 선순위 전세권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자인 주식회사욜로와 주식회사어니스트대부는 예상배당액이 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 총 예상 미배당액은 11,989,930,000원입니다.

이는 채권자들의 예상 미배당 총액이지 낙찰자가 동일 금액을 채무로 승계한다는 의미가 아닙니다. 특히 전세권 부분은 배당을 받는다는 사실과 매각으로 전세권이 소멸하는지의 문제를 함께 검토해야 합니다. 경매신청인이 전세권자라는 사정은 중요한 판단 근거이며, 매각물건명세서 및 실제 배당요구·전세권 소멸관계를 대조해야 합니다.

집행비용과 배당액은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보·공동전세의 실제 배당관계에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 제반 차량 출입이 가능하며 주변에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 감정평가상 보통입니다.
• 건물 및 시설. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물로, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 미장석·강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
• 도로 접근. 서측 왕복 8차선 도로, 북측 및 동측 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 접하는 상업용 건물입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다. 토지 전체 면적은 6,297.0㎡이고 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 독립적인 대지 소유면적을 의미하지 않습니다.
• 이용 및 임대상태. 감정평가상 사무소 공실이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유상태와 임대 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 사무소 용도이므로 업무시설 수요, 임대수익 및 공실 지속 가능성을 고려해야 합니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성과 매각가격의 적정성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 개별 호실의 이용제한·관리규약·공부상 용도 등은 입찰 전 확인 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 법원 기록을 통해 확인하세요. 2018년 근저당보다 먼저 등기되었다는 점이 핵심입니다.
• 전세권자와 경매신청인 확인. 재단법인광주전남연구원에서 재단법인전남연구원으로 변경된 명칭등기와 경매신청 채권자를 대조하고, 경매신청·배당요구에 따른 전세권 처리 결과를 확인하세요.
• 공동전세목록. 제2016-263호의 목적물 범위 및 각 호실과의 관계를 확인하세요. 전세금 4,600,000,000원을 이 호실 단독 인수액으로 바로 확정해서는 안 됩니다.
• 공동담보목록. 제2018-428호 및 제2019-522호의 공동담보 범위와 다른 목적물의 경매·배당 진행상황을 확인하세요.
• 세금 압류. 나주시 및 국(나주세무서장)의 압류가 확인됩니다. 압류등기의 매각 후 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권의 배당 우선순위 및 당해세 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 감정평가상 공실이라도 실제 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 관리사무소 확인 및 현장 방문으로 점유자와 미등기 임대차 여부를 검토하세요.
• 가격 검증. 리치타워 내 유사 사무소와 주변 근린시설의 최근 실거래·임대료·공실률을 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단하세요. 단순히 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
• 관리비와 공용시설. 미납 관리비 중 공용부분 관련 부담, 승강기 등 공용시설 유지상태, 추가 관리비 발생 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 공동전세목록, 매각물건명세서, 배당요구 및 현황조사 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 선순위 전세권의 처리 결과가 먼저다”

광주지방법원 2025타경33862의 외형상 가격은 295,000,000원입니다. 그러나 이 물건에는 4,600,000,000원의 공동전세권이 말소기준보다 먼저 등기되어 있고, 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하더라도 선순위 전세권의 법적 처리가 명확하지 않다면 권리 안전형 물건으로 평가할 수 없습니다.

한편 전세권자와 경매신청인이 명칭변경 관계로 연결된다는 사실은 전세권 소멸 여부를 판단할 중요한 요소입니다. 따라서 전세금 전액을 매수인 인수액으로 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 전세권 소멸이 입증되는지, 공동전세가 이 호실에 어떤 영향을 미치는지를 확인해야 실질취득 부담을 산정할 수 있습니다.

현재는 근린시설의 비교 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 신건 295,000,000원은 물론 유찰 후 236,000,000원 또는 188,800,000원에서도 가격상 유리하다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 선순위 전세권의 소멸과 부담 범위가 명확해진 이후 시장가격·임대수익·환금성을 다시 검토하는 것이 타당합니다.