광주지방법원 2025타경33862. 나주시 빛가람동 리치타워 1동 8층 비804호는 근린시설로 분류된 사무소 물건입니다. 감정평가상 사무소로 이용되며 공실상태로 조사됐습니다. 최저매각가가 197,000,000원이라 단순히 가격만 보면 접근하기 쉬운 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 등기부를 시간순으로 살펴보면 매각으로 소멸하지 않을 수 있는 선순위 권리가 먼저 등장합니다.

2016년 6월 20일 재단법인광주전남연구원 명의로 설정된 전세권입니다. 전세금은 4,600,000,000원이고, 등기상 범위는 건물 전부이며 공동전세목록이 존재합니다. 이후 2018년 8월 27일 주식회사욜로의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 따라서 말소기준보다 먼저 설정된 전세권을 후순위 근저당과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

한편 전세권자는 명칭변경을 거쳐 재단법인전남연구원이 되었고, 이 법인이 이번 임의경매의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 전세권자가 직접 경매를 신청하고 배당을 받는 구조에서는 전세권의 소멸 여부에 별도의 법적 판단이 필요합니다. 등기상 선순위라는 사실만으로 무조건 전액 인수라고 단정할 수도, 배당표에 인수액이 0원이라는 이유로 안전하다고 판단할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2016년 전세권

전세권의 등기상 존속기간은 2016.06.28부터 2018.06.27까지입니다. 그러나 존속기간이 경과했다는 사실과 전세권등기가 말소됐다는 사실은 다릅니다. 등기에는 여전히 전세권이 남아 있으므로 전세금반환채권, 전세권의 소멸 여부 및 배당요구 관계를 구분해서 확인해야 합니다.

특히 이 전세권은 공동전세권입니다. 등기상 4,600,000,000원이라는 금액은 공동전세목록과 연결된 전세금으로, 비804호 한 개 호실만의 독립적인 반환부담액이라고 확정할 근거는 없습니다. 공동전세목록에 포함된 부동산과 다른 경매물건의 배당, 전세권 말소조건을 확인해야 개별 호실의 실제 부담 가능액을 판단할 수 있습니다.

말소기준 이후에는 주식회사어니스트대부의 근저당권과 나주시·국의 압류, 임의경매개시결정이 존재합니다. 이들 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기가 소멸하더라도 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 존재와 우선순위까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

신건 최저매각가는 197,000,000원입니다. 그러나 이 금액을 실질취득원가라고 곧바로 볼 수는 없습니다. 매수인이 인수해야 할 선순위 전세권 부담이 실제로 남는다면, 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금에 그 인수분을 더한 금액으로 판단해야 하기 때문입니다.

유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 각 회차의 최저매각가는 확정 낙찰가가 아니며, 실질취득 총액에 인수권리 부담이 추가될 수 있습니다.

유찰로 최저매각가가 157,600,000원 또는 126,080,000원까지 내려가더라도 선순위 전세권이 인수되는 구조라면 가격 하락분만큼 실제 취득원가가 낮아진다고 보장할 수 없습니다. 선순위 권리 부담의 소멸 여부와 잔존 범위에 따라 실질취득 총액이 크게 달라지기 때문입니다.

근린시설 사무소의 실제 매매사례가 확보되어 있지 않아 동일 건물·동일 용도 기준의 실거래 비교가격도 확정할 수 없습니다. 따라서 최저매각가 197,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 1~2회 유찰되면 가격 메리트가 생긴다고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

집행비용 3,558,000원은 추정치입니다. 전세권 배당액은 잠정 계산 결과이며, 실제 배당순위·세금·공동전세권 처리 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 금액은 확정 잔액이 아닌 채권최고액입니다.

위 계산에서는 매각대금 197,000,000원에서 집행비용 3,558,000원을 제외한 193,442,000원이 선순위 전세권에 배당됩니다. 주식회사욜로와 주식회사어니스트대부의 근저당권 배당은 모두 0원으로 계산되어 있고, 소유자에게 돌아가는 금액도 없습니다.

전체 명목 채권액 합계는 12,280,000,000원, 예상 채권자 배당액은 193,442,000원, 계산상 미배당 총액은 12,086,558,000원입니다. 그러나 이 미배당 총액에는 매각으로 소멸하는 후순위 근저당권의 미회수 금액도 포함되므로, 12,086,558,000원이 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 주변에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 도로. 서측 왕복 8차선, 북측 및 동측 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물로, 외벽은 미장석·강화유리 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 사무소로 이용되는 물건이며 감정평가상 공실입니다. 현재 공실 여부, 내부 상태와 실제 점유관계는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 지목은 대지입니다. 토지면적은 6,297㎡, 공시지가는 2,375,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로 본 호실의 독립 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설 내 사무소로, 실제 수요와 매도가격은 용도·면적·층별 업무시설 수요에 좌우될 수 있습니다. 개별 호실의 거래사례가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 선순위 전세권 말소 여부. 2016.06.20 설정된 재단법인광주전남연구원 전세권이 이번 경매로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 공동전세목록 제2016-263호. 전세금 4,600,000,000원이 어느 부동산들에 공동으로 설정되어 있는지 확인하고, 비804호에 대한 부담 범위를 별도로 검토해야 합니다.
• 전세권자의 경매신청 및 배당요구. 재단법인광주전남연구원에서 재단법인전남연구원으로 변경된 등기 내역과 경매신청채권자, 청구액 4,640,328,767원, 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
• 전세권 존속기간과 반환채권. 등기상 존속기간은 2018.06.27까지이지만 전세권등기는 남아 있습니다. 기간 만료 후 전세권의 효력, 전세금 반환관계 및 말소조건을 확인해야 합니다.
• 배당표의 불일치. 선순위 전세권 배당 예상액 193,442,000원과 회차별 신청채권자 배당액 0원의 관계를 확인해야 합니다. 잠정 배당표만으로 권리 인수 여부를 판정해서는 안 됩니다.
• 명세서상 특별매각조건. 전세권 인수조건, 말소조건, 매수인 부담사항과 공동전세권 처리에 관한 기재를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·임대관계. 감정평가상 공실이지만 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 현장 방문을 통해 현재 점유 여부 및 임대차관계를 재조사해야 합니다.
• 시세 및 자금계획. 동일 건물·유사 용도 호실의 실거래, 임대료, 관리비, 공실 기간과 처분 가능가격을 확인해야 합니다. 인수권리 부담이 확정되기 전에는 입찰자금 총액을 산정할 수 없습니다.
• 세금·관리비 및 원본 대조. 나주시와 국의 압류에 관계된 조세채권, 체납 공용관리비, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 확인해야 합니다.

⑥ 최종 판단 — 권리부터 확정해야 하는 신건

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 197,000,000원이 아닙니다. 그보다 훨씬 앞선 2016년 전세권 설정일과 전세금 4,600,000,000원입니다. 말소기준 이후의 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 전체 권리가 안전하다고 평가할 수 없습니다.

다만 46억 원 전세금은 공동전세권의 총액이고, 전세권자가 직접 이번 경매를 신청한 것으로 확인되는 특수한 구조입니다. 따라서 실제로 전세권이 매각으로 소멸하는지, 존속한다면 비804호 매수인이 얼마를 부담하는지부터 확정해야 합니다. 전세권 전액을 이 호실에 인수시키는 계산이나 인수액을 무조건 0원으로 보는 계산 모두 현재로서는 부적절합니다.

사무소라는 용도와 공실, 시세 비교자료 부재도 보수적으로 평가해야 합니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정한 가격이 존재하더라도 실질취득 총액이 확정되지 않은 이상 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

맺으며 — “1.97억짜리 사무소가 아니라, 46억 전세권이 먼저 보이는 물건”

법원경매에서 중요한 것은 단순히 최저매각가가 낮은 물건을 찾는 일이 아닙니다. 낙찰 후 실제로 어떤 권리를 떠안게 되는지, 전체 취득원가가 얼마인지 확인하는 일입니다. 나주 리치타워 비804호는 그 차이를 분명히 보여주는 사례입니다.

2016년 선순위 공동전세권이 있고, 2018년 근저당권이 말소기준이며, 2025년에는 전세권자의 명칭변경 후 법인이 임의경매를 신청했습니다. 권리의 존재뿐 아니라 경매신청과 배당이 그 권리의 존속에 어떤 영향을 주는지까지 검토해야 합니다.

신건 가격만 보고 입찰하지 말 것. 전세권의 말소 여부, 공동전세 범위 및 실제 인수금액이 확정되기 전에는 유찰을 기다리는 전략도 안전한 해결책이 아닙니다. 이 물건은 가격보다 권리의 확정이 먼저입니다.