광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동의 리치타워 제1동 7층 A702호입니다. 감정평가상 이용상태는 사무소(공실)이며, 주변에는 업무시설과 근린생활시설, 아파트단지가 혼재합니다. 제반 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 기본적인 접근성은 확보된 입지입니다.

문제는 입지가 아니라 권리의 순서입니다. 2016년 재단법인광주전남연구원 명의로 설정된 전세권이 2018년 주식회사욜로의 근저당권보다 앞섭니다. 전세권의 등기상 설정금액은 무려 4,600,000,000원입니다. 반면 이 호실의 최저매각가는 315,000,000원입니다.

다만 이 전세권에는 공동전세목록이 붙어 있고, 명칭변경 후 전세권자와 경매신청채권자가 같은 법인으로 확인됩니다. 따라서 전세금 전액을 A702호 낙찰자가 그대로 부담한다고 단정해서도 안 되지만, 매각으로 확실히 소멸한다고 단정해서도 안 됩니다. 전세권에 의한 경매신청인지, 배당요구와 매각에 따른 소멸 조건이 충족되는지, 공동전세권의 전체 목적물과 배당관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 전세권이 핵심

전세권의 등기상 존속기간은 2016.06.28부터 2018.06.27까지입니다. 기간은 경과했지만 전세권 등기는 말소되지 않은 상태로 나타납니다. 존속기간이 끝났다는 사정만으로 전세권이 매수인에게 영향을 주지 않는다고 판단할 수 없습니다.

또한 전세권에는 공동전세목록 제2016-263호가 기재돼 있습니다. 전세금 4,600,000,000원은 공동전세권의 등기금액이므로, 이를 이 호실 단독의 확정 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 공동전세 목적물, 다른 목적물의 매각 및 배당 여부, 전세권의 잔존 범위를 종합적으로 대조해야 실제 위험금액을 판단할 수 있습니다.

2018년 근저당권 이후 설정된 주식회사어니스트대부의 근저당권, 나주시 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 등기 권리분류상 매각으로 소멸합니다. 과거 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

② 점유·전세권 — 공실과 권리 소멸은 별개

감정평가상 본건은 사무소(공실) 상태입니다. 별도 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 공실이라는 사실만으로 등기된 전세권의 소멸을 판단할 수는 없습니다.

③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

본건의 감정가와 최저매각가는 모두 315,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 그러나 동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아 객관적인 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.

가격 판단을 더욱 어렵게 만드는 요인은 앞서 살펴본 전세권입니다. 만약 선순위 전세권의 미회수 금액이 매수인에게 인수된다면, 실제 취득부담은 낙찰대금과 인수금액을 합산해 판단해야 합니다. 반대로 전세권자의 경매신청 등으로 전세권이 소멸한다면 인수구조가 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

배당액은 집행비용 5,210,000원을 우선 공제한 추정치입니다. 전세권에 309,790,000원이 배당되고 후순위 근저당권에는 배당되지 않는 가정입니다. 실제 배당에는 세금, 배당요구, 권리의 소멸 여부, 공동전세권의 다른 목적물 관계 등이 영향을 줍니다. 미배당 채권 합계가 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리 문제는 남는다

유찰에 따라 최저매각가는 315,000,000원 → 252,000,000원 → 201,600,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 매각대금이 감소하면 배당받지 못하는 채권도 증가합니다.

가장 중요한 점은 미배당액이 증가한다고 해서 그 전체가 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아니라는 사실입니다. 후순위 근저당권의 미배당채권은 통상 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 선순위 전세권이 매각 후 존속한다면 별도의 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로. 건물 부지 서측은 왕복 8차선 도로, 북측과 동측은 각각 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 사무소 용도로 평가됐으며 공실 상태입니다. 실제 사용 가능 상태와 향후 임대수요는 현장조사가 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 6,297.0㎡, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지 정보로 개별 호실의 대지권 면적이나 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설 내 사무소는 아파트와 달리 해당 층의 수요, 임대 가능성, 관리비, 업종 활용성에 따라 매각과 재임대가 달라질 수 있습니다. 최근 거래사례가 확인되지 않아 환금성에는 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 매각 후 존속하는지, 전세권자의 배당요구 또는 경매신청으로 소멸하는지 매각물건명세서와 경매기록에서 확정해야 합니다.
• 공동전세목록 확인. 제2016-263호 공동전세권의 목적물 전체, 다른 목적물의 매각 여부와 배당관계를 확인해야 합니다. 전세금 전액을 이 호실에 단독 귀속시키면 안 됩니다.
• 신청채권의 원인 확인. 재단법인 전남연구원의 청구금액 4,640,328,767원이 전세권에 따른 채권인지, 다른 채권이 포함됐는지 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 추정 배당표상 전세권 배당과 회차별 신청채권자 배당액의 불일치를 확인하고 실제 권리의 소멸 범위를 검토해야 합니다.
• 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 별도 임차관계, 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 근린시설 실거래. 동일 건물 또는 유사 입지·층·용도의 거래를 비교해 적정가격을 판단해야 합니다. 최저가 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
• 체납세금·관리비. 나주시와 국의 압류가 존재하므로 세금의 교부청구 및 배당순위를 확인하고, 공용부분 체납 관리비 등 인수 가능 비용도 점검해야 합니다.
• 매각기일 전 서류 재확인. 2026.10.28 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동전세 관련 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “3.15억보다 먼저 확인할 것은 46억 전세권”

이 물건은 감정가와 최저매각가가 315,000,000원인 신건 근린시설입니다. 사무소는 공실이고 건물 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 권리분석의 가장 중요한 쟁점은 선순위 전세권 4,600,000,000원입니다.

등기상으로는 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 동시에 전세권자와 같은 법인이 경매를 신청했고, 예상배당에는 전세권에 대한 배당이 반영돼 있어 실제 소멸 여부를 별도로 판단해야 합니다.

공동전세권의 전체 구조와 경매신청권원까지 확인하지 않고 전세금 전액을 인수한다고 단정하거나, 반대로 배당모형의 인수액 0원을 확정값으로 취급하는 것은 모두 위험합니다.

게다가 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 3.15억이 적정한 입찰가인지 판단할 근거가 부족합니다. 사무소 공실에 따른 임대·환금성 위험도 별도로 남습니다.

결론은 권리 확정 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부, 공동전세목록, 실제 배당관계, 임대차 및 시세를 검증한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 논할 수 있습니다. 최저가가 낮아 보여도 권리가 정리되지 않으면 가격 메리트는 성립하지 않습니다.