광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 제1동 제7층 비703호에 대한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 사무소로 이용되며 공실 상태로 조사됐습니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 385,000,000원의 신건입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 소유자 주식회사가야테크놀러지 명의의 건물에 2016년 설정된 전세권이 있고, 이 권리는 2018년 설정된 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 선순위 전세권의 매각 후 처리 여부에 따라 매수인의 부담은 근본적으로 달라질 수 있습니다.

특히 전세권자 재단법인광주전남연구원은 이후 재단법인전남연구원으로 명칭이 변경됐습니다. 경매신청채권자도 재단법인 전남연구원으로 기재돼 있어, 선순위 전세권과 경매신청의 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 배당금 수령이나 경매신청에 따른 전세권 소멸 여부, 공동전세권의 목적물별 부담범위를 확인하지 않고 단순히 인수액이 없다고 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

전세권의 등기상 존속기간은 2016.06.28부터 2018.06.27까지입니다. 그러나 존속기간이 경과했다는 사실만으로 전세금 반환 문제가 해결되거나 매수인의 부담이 반드시 없어지는 것은 아닙니다. 전세금 반환 여부, 전세권의 존속·소멸 및 경매절차상 처리 결과를 구분해 확인해야 합니다.

전세권은 공동전세목록 제2016-263호와 연결돼 있습니다. 이는 전세금 46억 원을 이 호실 하나의 독립적인 전세금으로 확정해서는 안 된다는 중요한 사정입니다. 공동전세권의 목적물 범위와 각 목적물의 매각·배당관계에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.

그 뒤 설정된 주식회사욜로 근저당권, 주식회사어니스트대부 근저당권, 나주시 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 대한토지신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 전세권 인수 위험 — 낙찰가와 실질취득은 다르다

신건 매각가를 385,000,000원으로 가정한 배당 추정에서는 집행비용 6,190,000원을 제외한 378,810,000원이 선순위 전세권에 배당됩니다. 전세금 전체 4,600,000,000원과 비교하면 4,221,190,000원이 미배당됩니다.

조건부 실질취득금액은 낙찰가 385,000,000원과 전세금 미배당액 4,221,190,000원을 합산한 값입니다. 공동전세권 전체 잔액이 해당 호실의 매수인에게 인수된다는 가정에 한정하며, 실제 확정 인수액을 의미하지 않습니다. 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)

이 배당 추정에서는 선순위 전세권에 매각대금 대부분이 배당되고, 후순위 근저당권자들에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 전체 채권액은 12,280,000,000원, 채권자 배당액은 378,810,000원, 전체 미배당액은 11,901,190,000원입니다.

전체 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다. 특히 후순위 근저당권의 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는다는 의미가 아닙니다. 선순위 전세권의 처리와 부담범위는 별도로 판정해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 안심할 수 없다

신건 최저가는 385,000,000원이고, 제시된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 308,000,000원, 2회 유찰 시 246,400,000원입니다. 그러나 선순위 전세권의 잔액이 매수인에게 인수되는 구조라면 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득금액으로 이어지지 않습니다.

각 회차의 전세금 미배당액은 4,600,000,000원에서 해당 회차의 예상 채권자 배당액을 차감한 값입니다. 조건부 실질취득금액은 해당 회차 최저가와 전세금 미배당액을 더한 단순 계산입니다. 공동전세권 전체 잔액이 이 호실에서 인수된다는 가정이 성립할 때에만 의미가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 제반 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측은 왕복 8차선, 북측 및 동측은 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 각각 접합니다.
• 용도. 일반상업지역 내 상업용 건물로, 감정평가상 해당 호실은 사무소(공실)입니다. 주거용 아파트와는 수요층 및 환금성 판단 기준이 다릅니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 외벽은 미장석·강화유리, 내부는 시멘트몰탈 위 페인트 및 벽지 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수시설, 소방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 6,297.0㎡로, 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 환금성. 업무·근린시설의 매수 수요와 공실 해소 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 임대료, 공실 해소 기간 및 최근 유사 호실 거래가격이 확인되지 않아 적정가격과 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸 여부. 을구 1번 전세권이 매각으로 소멸하는지, 잔여 전세금이 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서와 경매기록을 통해 확인해야 합니다.
• 공동전세목록 확인. 제2016-263호 공동전세목록의 목적물, 각 목적물의 권리관계 및 배당관계를 확인해 해당 호실에 귀속될 수 있는 부담범위를 특정해야 합니다.
• 전세권자와 신청채권자 관계. 재단법인광주전남연구원에서 재단법인전남연구원으로 변경된 명칭을 대조하고, 경매신청의 법적 성격과 배당요구 여부, 전세권 소멸에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 전세금 반환관계. 등기상 존속기간 경과 이후 실제 전세금 반환 여부, 일부 반환 여부 및 미반환 잔액을 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 별도 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 및 임차관계가 완전히 해소됐다고 단정하지 말고 현장과 명세서를 확인해야 합니다.
• 압류·세금. 나주시와 국의 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 소멸과 별도로 당해세 및 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권을 점검해야 합니다.
• 관리비·공실 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 공실 유지비용과 사무소의 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물의 유사 사무소 매매·임대 사례와 예상 임대수익을 확인한 뒤 실제 인수액을 반영한 실질취득금액으로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동전세목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 직접 확인하고 선순위 전세권의 법적 처리를 전문가에게 검토받아야 합니다.

맺으며 — “3.85억 낙찰이 3.85억 취득은 아니다”

이 사건은 권리확인이 가격판단보다 먼저인 근린시설 경매입니다. 신건 최저가는 385,000,000원으로 보이지만, 그보다 앞선 4,600,000,000원의 전세권이 존재합니다. 제시된 신건 배당 추정에서 전세금 미배당액은 4,221,190,000원이고, 이를 전액 인수한다는 가정에서는 실질취득금액이 4,606,190,000원에 이릅니다.

그러나 이 46억 원 전세권은 공동전세목록과 연결돼 있고, 전세권자와 경매신청채권자도 명칭변경 전후의 동일 법인으로 확인됩니다. 따라서 전세권 소멸 여부와 실제 인수범위가 확인되기 전까지 위 금액을 확정 부담액으로 볼 수는 없습니다. 반대로 인수액이 0원이라고 안심해서도 안 됩니다.

근린시설인 사무소의 거래시세 역시 확인되지 않아 현재 매각가격이 저렴하다는 근거도 없습니다. 이 물건은 유찰 여부보다 선순위 전세권의 법적 정리와 목적물별 부담액 확정이 우선입니다. 권리 해소 확인 전 입찰 보류. 본건의 핵심 결론입니다.