광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 리치타워 1동 8층 비802호가 경매에 나왔습니다. 감정상 사무소로 이용되는 근린시설이며, 감정평가 당시 공실상태로 기재되어 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 424,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

그런데 등기부를 살피면 일반적인 근저당 경매와 다른 특징이 드러납니다. 2016.06.20 설정된 전세권이 2018.08.27 설정된 말소기준 근저당권보다 먼저 존재합니다. 전세금은 4,600,000,000원으로, 공동전세목록에 기재된 권리입니다. 이후 근저당권과 압류가 설정됐고, 전세권자의 변경된 명칭과 일치하는 재단법인 전남연구원이 임의경매를 신청했습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 전세권이 선순위라는 사실만으로 인수를 확정할 수도 없고, 예상배당상 인수액이 0원이라는 이유만으로 소멸을 확정할 수도 없다는 점입니다. 전세권자의 경매신청 경위, 배당요구의 효력, 공동전세권의 목적물 범위를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

전세권자는 처음에 재단법인광주전남연구원으로 등기됐으나, 2023.08.04 등기명의인 표시변경으로 재단법인전남연구원으로 변경됐습니다. 등기에 기재된 법인등록번호도 일치합니다. 2025.10.10 임의경매개시결정의 채권자는 재단법인 전남연구원입니다.

이는 전세권자가 스스로 경매를 신청한 구조로 볼 근거입니다. 선순위 전세권이라도 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸할 수 있으므로, 경매신청의 법적 근거와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 반면 확인 없이 단순히 선순위 권리이므로 전세금 전액을 인수한다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

2018.08.27 근저당권 이후 설정된 주식회사어니스트대부 근저당권, 나주시 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2016년과 2017년의 대한토지신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

별도로 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정상 임대관계는 미상입니다. 감정 당시 공실로 기재된 사실만으로 전세권의 소멸이나 모든 점유·인도 문제가 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다. 전세권은 임차인 신고와 별개로 검토해야 하는 등기상 권리입니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 검증이 먼저

현재 최저매각가는 424,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 다만 동일 용도·동일 건물의 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 가격이 시장가치보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 권리가 실제로 인수된다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 인수 부담을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 따라서 최저매각가만 내려간다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 구조라고 볼 수 없습니다.

또한 전세금 4,600,000,000원은 공동전세목록이 있는 등기상 금액입니다. 이를 비802호 한 개 호실의 확정 인수채무로 그대로 적용해서도 안 됩니다. 전세권의 효력과 공동담보·공동전세 목적물별 부담 관계를 먼저 확인해야 정확한 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)

제시된 예상배당 산정에 따르면 집행비용 6,640,000원을 제외한 417,360,000원이 선순위 전세권자에게 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권액 12,280,000,000원 대비 미배당액은 11,862,640,000원입니다.

위 배당은 가정에 따른 추정치이며 확정 배당표가 아닙니다. 채권최고액과 전세금을 기초로 한 산정이고 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 공동전세권의 배당 귀속 및 신청채권자와의 동일성 문제도 확인해야 합니다. 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

회차별 배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근의 리치타워입니다. 주변에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선 아스팔트포장 도로에 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있으며 외벽은 미장석과 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 내 상업용 건부지이며, 지목은 대입니다. 토지면적은 6,297.0㎡, 공시지가는 2,375,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 사무소 공실로 기재되어 있습니다. 실제 인도 상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무·근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수요, 실사용 가능성, 공실기간 및 매수자층을 별도로 평가해야 합니다. 현 상태에서 환금성이 높다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2016.06.20 설정된 전세권이 경매신청 또는 배당요구에 따라 매각으로 소멸하는지 원본 서류와 법률관계로 확인하세요.
• 경매신청자와 전세권자 대조. 재단법인광주전남연구원이 재단법인전남연구원으로 명칭변경된 사실과 신청채권자의 권리 행사 근거를 확인하세요.
• 공동전세목록 확인. 제2016-263호에 포함된 목적물과 비802호의 관계, 전세금의 배분 및 권리소멸 범위를 확인하세요. 전세금 전액을 개별 호실 인수액으로 단정하지 마세요.
• 배당 산정 검증. 선순위 전세권을 인수 대상으로 표시한 권리분석과 인수액 0원으로 표시한 예상배당의 불일치를 반드시 해소하세요. 신청채권자 배당액과 전세권자 배당액의 귀속도 함께 점검해야 합니다.
• 점유·임대관계. 감정평가 당시 공실로 기재되어 있으나 현재의 점유, 사용, 임대차와 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 시세 및 수익 검증. 인근 사무소·근린시설의 실제 매매가격, 임대료, 공실 위험, 관리비와 향후 매각 가능성을 조사하세요.
• 공용 관리비와 조세. 체납 관리비 중 승계 문제, 당해세·체납 조세 등 배당 및 실제 취득비용에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 말소내역, 공동전세목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 경매신청 서류를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수 관계가 먼저다”

이 물건은 신건 최저가 424,000,000원에 나온 나주 리치타워 근린시설입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 그보다 먼저 설정된 4,600,000,000원의 선순위 전세권이 핵심 확인 대상입니다.

전세권자와 경매신청채권자는 명칭변경 전후의 동일 법인으로 확인됩니다. 이는 전세권이 매각으로 소멸할 가능성을 검토할 중요한 근거이지만, 공동전세권의 목적물 범위와 배당 관계까지 확정하는 근거는 아닙니다. 특히 예상배당상 인수 0원이라는 산정과 선순위 인수 분류가 서로 일치하지 않습니다.

따라서 권리관계 확인 전에는 매수인 인수액 및 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 시장가격 비교 자료도 확보되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 유찰 시나리오보다 우선할 것은 전세권의 법적 처리 결과와 사무소의 실제 시장가치입니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 전세권의 소멸과 배당 귀속이 명확히 확인되고, 실제 매매·임대 시세를 검증한 다음에야 이 물건의 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.