광주지방법원 2025타경33862. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 리치타워 제1동 제7층 제비704호에 대한 임의경매입니다. 물건 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 사무소(공실상태)입니다. 소유자는 주식회사가야테크놀러지이고, 경매신청채권자는 재단법인 전남연구원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 197,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 최저가가 아닙니다. 등기부 을구 1번에 기재된 전세금 4,600,000,000원의 전세권입니다. 설정일은 2016.06.20이며, 말소기준으로 제시된 주식회사욜로 근저당권의 설정일 2018.08.27보다 앞섭니다. 전세권에는 건물 전부라는 범위와 공동전세목록 제2016-263호가 기재되어 있습니다. 따라서 등기된 전세금 전체를 이 호실의 독립적인 인수액으로 계산하는 것은 부정확합니다. 반대로 별도 검토 없이 매수인 인수액이 없다고 처리하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 제1동 제7층 제비704호 |
| 도로명주소 | 나주시 우정로 56 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 사무소 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 중 7층 |
| 감정 이용상태 | 사무소(공실상태) |
| 소유자 | 주식회사가야테크놀러지 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 재단법인 전남연구원 |
| 청구액 | 4,640,328,767원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.27 을구 2번 근저당권 · 주식회사욜로 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 선순위 권리 | 2016.06.20 을구 1번 전세권 · 전세금 4,600,000,000원 · 공동전세목록 제2016-263호 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
최초 전세권자는 재단법인광주전남연구원이며, 2023.08.04 등기명의인 표시변경을 통해 재단법인전남연구원으로 명칭이 변경되었습니다. 경매신청채권자 역시 재단법인 전남연구원입니다.
이 전세권은 주식회사욜로의 2018년 근저당권보다 앞서는 권리입니다. 다만 전세권자가 직접 경매를 신청한 사건이므로, 전세권의 실행에 따른 소멸 여부, 배당과의 관계, 공동전세목록상 목적물과 부담 범위를 종합적으로 확인해야 합니다. 등기상 선순위라는 사실만으로 전세금 4,600,000,000원 전액이 본 호실 매수인에게 승계된다고 단정해서는 안 됩니다.
2018.08.27 설정된 주식회사욜로의 근저당권은 채권최고액 3,000,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 주식회사어니스트대부 근저당권 4,680,000,000원과 나주시 및 국의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
앞서 설정된 신탁등기들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유권은 주식회사가야테크놀러지에 있으며, 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 사무소는 공실상태이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유·사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득 비용이 중요
현재 최저매각가는 197,000,000원입니다. 유찰이 발생하면 회차별 최저가가 낮아지지만, 이 사건에서는 낮아진 최저가만으로 가격 경쟁력이 좋아진다고 판단할 수 없습니다.
매수인이 최종적으로 부담할 권리가 있는지에 따라 실질취득 비용 = 낙찰대금 + 확정된 인수 부담액이 달라지기 때문입니다. 현재 선순위 공동전세권의 법적 처리 결과와 본 호실의 부담 범위가 확정되지 않아 실질취득 비용을 숫자 하나로 제시하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 197,000,000원 | 12,086,558,000원 | 선순위 전세권 확인 필요 |
| 1회 유찰 시(80%) | 157,600,000원 | 12,125,406,400원 | 선순위 전세권 확인 필요 |
| 2회 유찰 시(64%) | 126,080,000원 | 12,156,485,120원 | 선순위 전세권 확인 필요 |
회차별 미배당 금액은 등기된 채권최고액·전세금 등을 기준으로 계산한 전체 채권의 배당 부족액입니다. 매수인에게 승계되는 금액을 뜻하지 않으며, 공동전세·공동담보의 개별 호실 부담액을 나타내는 수치도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,558,000원 |
| 1. 전세권 · 재단법인광주전남연구원 | 4,600,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사욜로 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사어니스트대부 | 4,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 197,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,558,000원을 제외한 193,442,000원이 선순위 전세권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자인 주식회사욜로와 주식회사어니스트대부의 예상배당액은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여도 없습니다.
신청채권자 재단법인 전남연구원의 청구액은 4,640,328,767원입니다. 다만 전세권 명의변경 관계와 신청채권자의 동일성을 고려하면, 이 신청채권을 전세금과 별개의 독립적인 채권으로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 회차별 산출에 표시된 신청채권자 배당 0원은 해당 계산 결과이며, 전세권에 대한 배당 193,442,000원과의 실제 귀속 관계는 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 빛가람동행정복지센터 북서측 인근에 있는 리치타워입니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 건물 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선 아스팔트포장 도로가 접합니다.
- 이용상태. 근린시설로서 감정평가상 사무소(공실상태)입니다. 임대관계는 미상으로, 실제 임차 수요와 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 6,297.0㎡이고, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 해당 토지면적 및 공시지가는 개별 호실의 전유면적이나 대지권 지분을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 업무용 사무소는 임대수요, 공실 상태, 관리비, 호실별 활용성과 매수자층의 영향을 받습니다. 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 환금성을 낙관적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권의 설정계약, 존속기간, 공동전세목록 제2016-263호와 전세권의 현재 법적 상태를 확인해야 합니다.
- 경매신청 원인 검토. 재단법인 전남연구원이 전세권에 기해 경매를 신청한 것인지, 전세권 실행으로 권리가 소멸하는지 확인해야 합니다.
- 공동전세 부담 구분. 등기된 전세금 4,600,000,000원 전액을 본 호실에 단순 귀속시키거나 인수액 0원으로 처리하지 말고 공동전세 목적물별 관계를 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 매각으로 소멸하지 않는 권리와 매수인이 인수하는 권리, 별도 매각조건 유무를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 상태. 감정평가 당시 공실로 기재되어 있으나 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 실제 사용·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 개별 호실 시세. 같은 건물이나 인근 업무용 호실의 실제 매매가격과 임대료, 공실률을 검토하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 공용부분 부담, 세금 관련 채권 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 여부 확인. 1회 유찰 시 157,600,000원, 2회 유찰 시 126,080,000원 시나리오가 있더라도 권리 문제가 해결되지 않으면 가격 하락만으로 안전성이 개선되는 것은 아닙니다.
- 최신 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.97억보다 선순위 권리의 결론이 먼저”
나주 리치타워 B704호는 신건 최저매각가가 197,000,000원인 근린시설입니다. 그러나 그 가격만으로 매수 여부를 판단하는 것은 위험합니다. 등기부에는 말소기준 근저당보다 앞선 4,600,000,000원의 공동전세권이 있고, 전세권자와 경매신청채권자의 동일성도 확인됩니다.
전세권자가 직접 경매를 신청했다는 점은 전세권의 소멸 여부를 판단하는 중요한 단서입니다. 다만 공동전세권의 목적물 범위와 권리 실행 효과, 실제 매각조건을 확인하지 않은 채 전액 인수 또는 인수액 0원 어느 쪽으로도 확정해서는 안 됩니다.
현재는 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가 1.97억이 적정한지 평가하기 어렵습니다. 사무소 공실 상태와 공동전세권이라는 복합적인 검토 사항까지 고려하면, 권리 확인 전 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 전세권의 법적 처리 결과와 실제 취득 비용을 먼저 확정하는 데 있습니다.
