수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 제1동 3층 에이301호 다세대입니다. 등기상 소유자는 신웅·신휘 각 2분의 1이고, 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당 채권최고액 3,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 양주신용협동조합 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당도 설정돼 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 이 사건에서 조사된 임차·점유 신고자는 모두 말소기준일인 2023.08.17. 뒤에 전입했고, 각각 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 현재 최저매각가 84,721,000원 가정의 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 여러 호실의 임차·점유 신고가 함께 존재하므로, 본건 에이301호의 실제 현황과 인도 대상은 매각 전 현장과 원문을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 3층 에이301호 (세류동, 해람) |
| 용도 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 비교 대상 면적 | 30.1㎡ |
| 사용승인 | 2023.07.11 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 16,944,200원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 이후 주식회사에이종합건설·주식회사현대렌탈서비스·주식회사부산은행·이천웅의 가압류, 믿음신용협동조합의 임의경매개시결정, 국세 및 수원시 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 38명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차·점유 신고는 총 38명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없고 모두 실제 임차·점유 신고자로 분류되어 있습니다. 가장 이른 전입도 2023.08.21.로 말소기준일 2023.08.17. 이후여서 전원 대항력 없음으로 표시됩니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제는 ‘미상’으로 표시합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
③ 시세 비교 — 42.0%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
해람의 최근 거래는 2건입니다. 2026.06. 전용 35.46㎡ 4층이 199,000,000원, 2026.07. 같은 35.46㎡ 4층이 204,000,000원에 거래되어 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저가 84,721,000원은 이 평균의 42.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
다만 본건 비교 대상 면적은 30.1㎡이고 실거래 표본은 모두 35.46㎡입니다. 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 42.0%라는 비율은 가격 참고치일 뿐, “동일 면적 시세의 42%에 사는 것”으로 해석해서는 안 됩니다. 최신 거래 204,000,000원과의 단순 비교도 동일한 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 82,796,022원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 5,129,994,477원 중 82,796,022원만 배당되고 미배당은 5,047,198,455원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2023.07.11입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25m 및 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 해람은 34세대이며 경매물건 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%입니다. 이미 3회 유찰된 본건은 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 16,944,200원입니다.
- 호실 점유 확인. 사건 전체에 여러 호실의 임차·점유 신고가 있으므로 에이301호의 실제 점유자와 인도 대상은 현장 및 원문으로 특정해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 최근 실거래 2건은 35.46㎡, 비교 대상 면적은 30.1㎡입니다. 단순 42.0% 비율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 본건 3회 유찰, 단지 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 23.23%의 원인을 현장 상태·수요·점유·호실 상품성에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 ‘가격 확신’은 아직 이르다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 전입자만 확인되고 매수인 인수액이 0원이라 권리 측면의 큰 승계 위험은 보이지 않습니다. 감정가 247,000,000원에서 최저가 84,721,000원까지 내려와 숫자상 할인폭도 큽니다.
하지만 3회 유찰·재매각, 단지 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%라는 시장 신호가 이미 존재합니다. 더구나 최근 199,000,000원·204,000,000원 거래는 35.46㎡이고 비교 대상은 30.1㎡여서 최근 평균 201,500,000원의 42.0%라는 숫자를 그대로 ‘안전마진’으로 볼 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 현장 확인 후 판단. 낮은 최저가보다 반복 유찰의 이유를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
