수원지방법원 2024타경77602. 세류동 해람 제1동 3층 A303호, 전용 35.46㎡ 다세대 물건입니다. 감정가는 291,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,813,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 최근 동일면적 거래는 2026년 6월 199,000,000원, 7월 204,000,000원으로 평균 201,500,000원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 시세의 절반 수준입니다.
권리의 기준점은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 낙찰자에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 3층 에이303호 (세류동, 해람) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전용 35.46㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 19,962,600원 |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
| 세대수 | 34세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸형
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며, 같은 날 양주신용협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 이후 2024년부터 에이종합건설·현대렌탈서비스·부산은행·이천웅의 가압류, 국 및 수원시의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차관계 — A303호 유승희 임차권은 대항력 없음
현황조사에는 해람 건물의 여러 호실 입주자가 함께 확인됩니다. 본건 A303호와 직접 연결되는 등기 임차권은 유승희 명의로, 전유부분 전부에 보증금 200,000,000원입니다. 임대차계약일은 2024.01.12., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.02.02.로 말소기준권리인 2023.08.17.보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승희 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2024.02.02 / 2024.02.02 | 2024.08.09 | 대항력 없음 | 별도 판정 없음 | 승계 없음 |
유승희의 전입·점유개시일은 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 2억원대, 최저가는 49.5%
해람 전용 35.46㎡의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026년 6월 199,000,000원, 2026년 7월 204,000,000원으로 최근 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저매각가 99,813,000원은 이 평균의 49.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
최신 거래 204,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 낮습니다. 감정가 291,000,000원은 최근 거래 수준보다 높았지만, 세 차례 유찰 후에는 가격 구조가 완전히 달라졌습니다. 매수인 인수 0원이라는 전제에서는 실질취득 99,813,000원이 최근 실거래 평균보다 101,687,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 97,616,366원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,129,994,477원 중 예상 배당은 97,616,366원, 미배당은 5,032,378,111원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 99,813,000원 | 97,616,366원 | 5,032,378,111원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 69,869,100원 | 68,211,456원 | 5,061,783,021원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,908,370원 | 47,628,019원 | 5,082,366,458원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 용도 역시 다세대입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2023.07.11입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 약 25m 및 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 재매각으로 보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 19,962,600원입니다.
- A303호 임차권 원본 확인. 유승희의 전입·점유·확정일자는 모두 2024.02.02로 말소기준권리보다 늦고 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 등기부·매각물건명세서 원본을 최종 대조하세요.
- 다수 임차관계 구분. 현황조사 명단에는 A303호 이외 여러 호실의 입주자가 함께 존재합니다. 본건 호실과 다른 호실의 임차인을 혼동하지 않도록 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 5건이 확인되며 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 명도. 등기 임차권자와 현재 실제 점유자가 동일한지 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 동일면적 최근 거래는 199,000,000원과 204,000,000원이지만 표본은 2건이므로 본건 3층의 내부 상태·향·점유상태를 함께 비교하세요.
- 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 횟수가 3.2회이고 본건도 3회 유찰됐으므로 현장·점유·재매각 사유를 입찰 전에 점검하세요.
맺으며 — “가격은 강하고, 확인할 것은 많다”
현재 숫자만 보면 상당히 강한 할인 구간입니다. 감정가 291,000,000원이 세 번 유찰돼 99,813,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 201,500,000원 대비 49.5%입니다. 유승희의 A303호 임차권도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘반값 경매’로만 보면 안 됩니다. 3회 유찰·재매각·20% 보증금, 국세·지방세 압류 5건, 건물 전체의 복수 임차관계가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 가격 경쟁력은 높지만 현장·점유·세금 원본 확인을 전제로 접근할 물건입니다. 권리상 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서 및 실제 점유상태를 다시 맞춰보는 절차가 핵심입니다.
