수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 제2동 6층 비601호 다세대주택입니다. 소유권은 신웅·신휘가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 말소기준권리는 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 재매각과 가격 해석입니다. 감정가 271,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 92,953,000원까지 내려왔습니다. 다만 단지 최근 거래는 전용 35.46㎡가 199,000,000원·204,000,000원에 거래된 2건이고, 대상 면적은 32.09㎡이므로 단순히 “최근 거래의 절반 이하라 싸다”고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 6층비601호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 32.09㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 건물 이용상태 | 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원이 설정되어 있고, 이후 주식회사에이종합건설·주식회사현대렌탈서비스·주식회사부산은행·이천웅의 가압류, 믿음신용협동조합의 임의경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 비601호 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변슬기 | 2동 6층 비601호 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상 비601호의 점유자로 확인되는 변슬기의 전입일은 2023.08.31로, 말소기준권리인 2023.08.17. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로, 금액 자체는 매각물건명세서 원본과 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 46.1%지만 ‘면적 불일치’가 핵심
해람의 최근 거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 전용 35.46㎡이며, 대상 면적은 32.09㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래는 가격 수준을 보는 참고 자료로 활용하되, 대상 호실의 직접 시세로 등치하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저가 92,953,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 46.1%입니다. 최신 거래 204,000,000원과 비교해도 차이가 크지만, 두 실거래 모두 대상보다 전용면적이 큰 35.46㎡이므로 가격 할인율 자체보다 적정 시세 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,154원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 90,879,846원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 5,129,994,477원 중 90,879,846원만 배당되고, 미배당은 5,039,114,631원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 92,953,000원 | 90,879,846원 | 5,039,114,631원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,067,099원 | 63,495,891원 | 5,066,498,586원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,546,969원 | 44,327,124원 | 5,085,667,353원 | 0원 |
낙찰가가 더 낮아져도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 선순위 임차보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 고정되는 대항력 인수형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2023.07.11입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 517.8㎡, 공시지가 2,621,000원/㎡이며 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 토지입니다.
- 환금성. 해람은 34세대이며 경매물건 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%입니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차는 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 면적 대조. 최근 거래는 35.46㎡, 대상은 32.09㎡입니다. 46.1%라는 비율을 동일 면적 시세 할인율로 그대로 해석하지 마세요.
- 비601호 점유 확인. 변슬기의 전입일은 2023.08.31로 말소기준 이후지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 평균 유찰 3.2회·낙찰률 23.23%를 감안해 낙찰 후 매도 가능성과 실제 수요를 별도로 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 압류·가압류, 점유관계와 매각조건을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건은 권리 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 등기 권리는 소멸하고, 비601호 점유자의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단에는 다른 변수가 있습니다. 이미 3회 유찰된 재매각이고, 해람 경매물건 평균 유찰은 3.2회, 낙찰률은 23.23%입니다. 최근 거래 평균 201,500,000원과 비교하면 현재 최저가 92,953,000원은 46.1%에 불과하지만, 거래 면적 35.46㎡와 대상 32.09㎡가 달라 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 매력적으로 보이지만 시세·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
