87,122,000원
수원지방법원 2024타경77602. 세류동 ‘해람’ 제2동 6층 비603호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 신웅·신휘 각 2분의 1이고, 말소기준권리는 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당 채권최고액 3,000,000,000원입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원이 있고, 이후 가압류·경매개시결정·국세 및 지방세 압류·주택임차권이 이어집니다. 제공된 배당계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 권리 자체보다 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가 254,000,000원에서 3회 유찰돼 87,122,000원까지 내려왔습니다. 숫자상 최근 12개월 평균 201,500,000원의 43.2%지만, 최근 거래 2건은 모두 전용 35.46㎡이고 본건 비교 면적은 30.05㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 이 43.2%를 그대로 ‘정상 시세 대비 할인율’로 간주해 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 6층비603호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 30.05㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸형
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 가압류 4건, 경매개시결정, 국세·지방세 압류 4건, 2025.09.29. 신인환의 주택임차권 등기는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 본 호 임차관계 — 보증금이 커도 대항력 인수형은 아니다
현황조사·등기에서 본 호와 직접 연결되는 점유·임차권 정보는 최소예와 신인환입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2023.08.17.보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소예 | 2동 6층 비603호 | 2024-01-22 | 미상 | 미상 | 확인 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신인환 | 건물의 전유부분 전부 | 2023-09-25 | 170,000,000원 | 2023-08-25 | 2025-09-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 43.2%라는 숫자에 면적 차이가 숨어 있다
해람의 최근 12개월 실거래는 2건이며 모두 전용 35.46㎡입니다. 본건 비교 면적은 30.05㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 204,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저가 87,122,000원은 최근 12개월 평균의 43.2%입니다. 그러나 동일 면적 매칭이 아니므로 이 비율만으로 “시세의 절반 이하”라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 가격 판단은 비603호와 같은 면적·층·용도의 직접 비교거래를 추가 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,153,804원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,129,994,477원 중 예상 배당은 85,153,804원, 미배당은 5,044,840,673원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 5,044,840,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 5,070,506,815원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,689,779원 | 41,521,363원 | 5,088,473,114원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2023.07.11입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지, 스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 2,621,000원/㎡, 토지면적 517.8㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 환금성. 해람은 34세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%입니다. 본건 역시 현재 3회 유찰 후 재매각 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10%로 착각하면 안 됩니다.
- 시세 면적 검증. 최근 거래는 35.46㎡, 본건 비교 면적은 30.05㎡입니다. 같은 면적 또는 본 호와 더 유사한 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 최소예의 현황상 점유와 신인환의 임차권등기 관계를 현장에서 다시 확인하고 인도 일정과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당 순서를 정확히 볼 수 있습니다.
- 재매각 사유 확인. 본건은 재매각이므로 직전 매각 결과와 잔금 미납 등 재매각 경위를 확인해 자금조달·물건 상태 문제 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 확정”은 다른 문제
이 사건은 권리순서 자체는 비교적 분명합니다. 2023.08.17. 근저당이 말소기준이고, 본 호 관련 점유자와 임차권자 모두 전입이 그 뒤여서 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 특히 신인환의 보증금 170,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형이 아니므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조도 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 43.2%라는 숫자는 강렬하지만, 거래 표본 면적이 본건과 다릅니다. 게다가 3회 유찰, 재매각, 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%라는 데이터가 함께 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 추가 검증형. 싸 보이는 비율보다 동일 면적 시세와 재매각 사유를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
