84,721,000원
수원지방법원 2024타경77602. 경기도 수원시 권선구 세류동 해람 제2동 4층 비401호입니다. 감정 이용상태상 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 해람은 2023.07.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 이 사건의 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리구조의 기준은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고, 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 4층비401호 (세류동,해람) |
| 물건종류 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
| 재매각 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.02.20. 주식회사에이종합건설 가압류, 신휘 지분에 대한 주식회사현대렌탈서비스· 주식회사부산은행·이천웅 가압류, 2024.07.04. 임의경매개시결정, 국과 수원시의 압류가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 비401호 점유자 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변효빈 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은정 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
비401호에는 현황조사와 매각물건명세서상 변효빈·오은정이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2023.10.20.으로 말소기준일 2023.08.17.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 두 점유자 모두 대항력 없음이며, 보증금 액수는 미상이지만 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 42.0%지만 면적 차이를 반드시 감안
해람의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 전용 35.46㎡이고, 이 물건의 비교대상 면적은 30.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순 금액 비율만으로 동일 조건의 시세라고 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 204,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 84,721,000원으로 최근 평균 대비 42.0%입니다. 감정가 247,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가의 34% 회차까지 내려왔다는 점은 가격상 큰 변화입니다. 다만 최근 거래의 전용면적이 35.46㎡이고 비교대상은 30.1㎡이므로, 42.0%라는 숫자를 그대로 동일면적 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 82,796,022원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 5,129,994,477원 중 82,796,022원이 배당되고, 미배당은 5,047,198,455원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 84,721,000원 | 82,796,022원 | 5,047,198,455원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,304,699원 | 57,837,214원 | 5,072,157,263원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 41,513,289원 | 40,366,050원 | 5,089,628,427원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신곡초등학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2023.07.11.이며 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지설비·스프링쿨러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역·상대보호구역·시가지경관지구·중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 경매 환금성. 해람 경매물건 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 비401호 점유 확인. 변효빈·오은정의 전입은 말소기준 이후지만 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없다고 판정돼 있지만 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하는 것이 안전합니다.
- 면적 다른 실거래. 최근 2건은 전용 35.46㎡이고 비교대상 면적은 30.1㎡입니다. 42.0%만 보고 동일 조건 시세차익으로 계산하지 마세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 낙찰 수요. 평균 유찰 3.2회·낙찰률 23.23%인 점을 감안해 재매각 사유와 기존 응찰 흐름을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 비교 기준을 맞춰야 한다”
이 사건은 감정가 247,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 84,721,000원까지 내려온 물건입니다. 비401호의 조사 점유자인 변효빈·오은정은 모두 말소기준일 뒤인 2023.10.20. 전입해 대항력이 없고, 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 201,500,000원의 42.0%입니다. 그러나 최근 실거래는 전용 35.46㎡, 이 물건의 비교대상 면적은 30.1㎡로 일치하지 않습니다. 여기에 재매각 보증금 20%, 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%, 세금 압류 5건이라는 조건도 있습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 가격 비교와 현장 점유·세금 검증은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
