수원지방법원 2024타경77602. 수원 권선구 세류동 ‘해람’ 제2동 5층 비503호, 전용 35.46㎡의 단지형 다세대주택입니다. 해람은 사용승인일 2023.07.11의 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 주거부는 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 기준점은 소유권보존 직후 설정된 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당 채권최고액 3,000,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원도 설정됐고, 이후 가압류 4건과 국세·지방세 압류 5건, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 5층비503호 (세류동, 해람) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전용 35.46㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준보다 앞선 임차인 전입은 확인되지 않습니다. 조사된 점유자 38명의 전입일은 모두 2023.08.17 이후이며, 각 점유자에 대해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 38명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 기재된 점유자는 여러 호실에 걸쳐 38명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2023.08.17보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 보증금과 확정일자 또는 배당요구 여부가 모두 동일하게 확인된 것은 아니므로, 우선변제 여부는 확인되지 않은 부분이 남습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전선자 | 101호 114.8100㎡ | 2024.02.16 | 30,000,000원 / 3,200,000원 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영민 | 미상 | 2023.08.21 | 170,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석진우 | 1동 3층 에이302호 | 2024.02.05 | 190,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승희 | 1동 3층 에이303호 | 2024.02.02 | 보증금 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍교 | 미상 | 2024.02.05 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염보라 | 1동 3층 에이304호 | 2023.09.19 | 170,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재근 | 1동 4층 에이401호 | 2023.10.16 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고선희 | 1동 4층 에이402호 | 2023.10.23 | 210,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신두근 | 1동 4층 에이403호 | 2024.01.05 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜빈 | 1동 4층 에이404호 | 2023.09.04 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권윤오 | 1동 5층 에이501호 | 2023.09.14 | 보증금 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지혜 | 1동 5층 에이502호 | 2023.09.18 | 220,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차호재 | 1동 5층 에이502호 | 2023.11.30 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형숙 | 1동 5층 에이503호 | 2023.10.31 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤용희 | 1동 5층 에이504호 | 2023.09.12 | 보증금 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승훈 | 1동 6층 에이601호 | 2023.09.22 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병성 | 1동 6층 에이602호 | 2023.08.29 | 보증금 미상 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남혁 | 1동 6층 에이603호 | 2023.09.25 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARAKAKI MIYU | 1층 6층 에이603호 | 2023.09.25 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상현 | 1동 6층 에이604호 | 2023.09.19 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현 | 1동 6층 에이605호 | 2023.11.30 | 200,000,000원 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정민 | 2동 3층 비301호 | 2023.09.04 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희철 | 2동 3층 비302호 | 2023.08.21 | 보증금 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종찬 | 2동 3층 비303호 | 2023.09.04 | 210,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지인 | 2동 3층 비304호 | 2023.10.23 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변효빈 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은정 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임채은 | 2동 4층 비403호 | 2023.09.13 | 보증금 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2동 4층 비404호 | 2023.09.01 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주하 | 2동 5층 비501호 | 2023.09.15 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혁진 | 2동 5층 비502호 | 2023.09.14 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소윤 | 2동 5층 비504호 | 2023.10.06 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변슬기 | 2동 6층 비601호 | 2023.08.31 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박강석 | 2동 6층 비602호 | 2023.09.11 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신인환 | 2동 6층 비603호 | 2023.09.25 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최소예 | 2동 6층 비603호 | 2024.01.22 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2동 6층 비604호 | 2023.10.25 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서민석 | 2동 6층 비605호 | 2023.08.28 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 점유자도 있으나, 전입일 자체가 말소기준권리 2023.08.17 이후여서 각 점유자의 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없으며 실제 점유자 조사 인원은 38명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 99,813,000원은 최근 평균의 49.5%
해람 전용 35.46㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래는 2건입니다. 2026.06 4층 199,000,000원, 2026.07 4층 204,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다. 최신 거래는 204,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득은 최저가와 같은 99,813,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 201,500,000원의 49.5%입니다. 최신 실거래 204,000,000원과 비교해도 최저가는 현저히 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 할인 여지가 분명히 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 97,616,366원 |
| 3. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,196,634원을 제외한 97,616,366원이 믿음신용협동조합에 배당되고, 다른 채권자는 미배당입니다. 채권자 총 미배당액은 5,032,378,111원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있으나, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 99,813,000원 | 97,616,366원 | 5,032,378,111원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 69,869,100원 | 68,211,456원 | 5,061,783,021원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,908,370원 | 47,628,019원 | 5,082,366,458원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 신곡초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2023.07.11. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 시가지경관지구 등이 포함·저촉되고 토지 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 경매 환금성. 해람 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%입니다. 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 제2동 제5층 비503호 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 재매각 사건임을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 임차인 배당관계. 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 점유자들의 원본 서류를 대조하세요.
- 실거래 표본. 동일면적 최근 거래는 2건이므로 199,000,000원·204,000,000원 거래의 개별 상태와 본건 상태 차이를 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 현재 3회 유찰, 단지 평균 3.2회 유찰이라는 사실을 가격 할인과 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘반값’의 이유는 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2023.08.17 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 38명의 점유자도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 눈에 띕니다. 최저가이자 권리상 실질취득액인 99,813,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 201,500,000원의 49.5%입니다. 최신 실거래도 204,000,000원입니다. 따라서 시세와 비교한 가격 메리트 자체는 분명합니다.
다만 이미 3회 유찰됐고 이번은 재매각입니다. 해람 자체 경매 통계도 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 23.23%입니다. 특히 본건 비503호의 직접 점유자가 조사 목록에서 특정되지 않는 만큼, 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 실거래보다 충분히 낮지만, 반복 유찰과 실제 점유·명도 상태를 확인한 뒤 판단할 물건”입니다.
