92,953,000원
수원지방법원 2024타경77602. 세류동 ‘해람’ 제1동 6층 에이601호 다세대입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2023.08.17 믿음신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 양주신용협동조합 채권최고액 1,080,000,000원 근저당이 설정돼 있으며, 이후 가압류와 국세·지방세 압류, 임차권등기가 이어졌습니다. 데이터상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격 판단의 기준입니다. 271,000,000원 감정가에서 3회 유찰되어 최저가는 92,953,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래 2건은 모두 전용 35.46㎡이고 대상 면적은 32.09㎡입니다. 따라서 46.1%라는 비율은 참고할 수 있지만, 면적이 같은 직접 비교사례로 취급하기에는 제한이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 6층에이601호 (세류동,해람) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택으로 이용 |
| 대상 면적 | 32.09㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2023.08.17 이후 권리는 매각 소멸
핵심은 날짜입니다. 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 주식회사에이종합건설·주식회사현대렌탈서비스·주식회사부산은행·이천웅의 가압류, 믿음신용협동조합의 임의경매개시결정, 국·수원시의 압류, 이승훈의 주택임차권은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 모두 말소기준권리 이후 전입
현황조사에는 해람 건물의 여러 호실 임차 명의가 함께 포함돼 있습니다. 확인된 명의는 모두 전입일이 2023.08.17 말소기준권리보다 뒤로 기록돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 대상 에이601호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 이승훈이며, 보증금은 190,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전선자 | 101호 114.8100㎡ | 2024.02.16 | 30,000,000원 3,200,000원 | 2024.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영민 | - | 2023.08.21 | 170,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석진우 | 1동 3층 에이302호 | 2024.02.05 | 190,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승희 | 1동 3층 에이303호 | 2024.02.02 | 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍교 | - | 2024.02.05 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염보라 | 1동 3층 에이304호 | 2023.09.19 | 170,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재근 | 1동 4층 에이401호 | 2023.10.16 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고선희 | 1동 4층 에이402호 | 2023.10.23 | 210,000,000원 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신두근 | 1동 4층 에이403호 | 2024.01.05 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜빈 | 1동 4층 에이404호 | 2023.09.04 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권윤오 | 1동 5층 에이501호 | 2023.09.14 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지혜 | 1동 5층 에이502호 | 2023.09.18 | 220,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차호재 | 1동 5층 에이502호 | 2023.11.30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형숙 | 1동 5층 에이503호 | 2023.10.31 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤용희 | 1동 5층 에이504호 | 2023.09.12 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병성 | 1동 6층 에이602호 | 2023.08.29 | 미상 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남혁 | 1동 6층 에이603호 | 2023.09.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARAKAKI MIYU | 1층 6층 에이603호 | 2023.09.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상현 | 1동 6층 에이604호 | 2023.09.19 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현 | 1동 6층 에이605호 | 2023.11.30 | 200,000,000원 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정민 | 2동 3층 비301호 | 2023.09.04 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강희철 | 2동 3층 비302호 | 2023.08.21 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종찬 | 2동 3층 비303호 | 2023.09.04 | 210,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지인 | 2동 3층 비304호 | 2023.10.23 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변효빈 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은정 | 2동 4층 비401호 | 2023.10.20 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임채은 | 2동 4층 비403호 | 2023.09.13 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2동 4층 비404호 | 2023.09.01 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안주하 | 2동 5층 비501호 | 2023.09.15 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혁진 | 2동 5층 비502호 | 2023.09.14 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소윤 | 2동 5층 비504호 | 2023.10.06 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변슬기 | 2동 6층 비601호 | 2023.08.31 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박강석 | 2동 6층 비602호 | 2023.09.11 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신인환 | 2동 6층 비603호 | 2023.09.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최소예 | 2동 6층 비603호 | 2024.01.22 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2동 6층 비604호 | 2023.10.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서민석 | 2동 6층 비605호 | 2023.08.28 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승훈 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.09.22 | 190,000,000원 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금 미상으로 기록된 명의는 금액을 임의 추정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다.
② 시세 비교 — 46.1%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
해람의 최근 거래는 2026.06과 2026.07 두 건입니다. 두 거래 모두 전용 35.46㎡, 4층으로 대상 면적 32.09㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 204,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저가 92,953,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 46.1%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 92,953,000원입니다. 다만 비교사례 면적이 35.46㎡로 대상 32.09㎡와 맞지 않아, 46.1%를 그대로 동일면적 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,154원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 90,879,846원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 5,129,994,477원 중 예상배당은 90,879,846원, 미배당은 5,039,114,631원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상이 포함된 주거 부분은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층이며 사용승인일은 2023.07.11입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25미터와 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지, 스프링쿨러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 시장 표본. 해람은 34세대이며 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 대상 면적과 거래 표본 면적이 달라 가격 환금성 판단에는 보수적인 보정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 회차와 조건이 다르므로 입찰 준비금액을 착오 없이 확인해야 합니다.
- 임차권 날짜. 이승훈은 전입·점유·확정일자 2023.09.22, 말소기준은 2023.08.17입니다. 대항력 없음과 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 비교시세 면적. 대상 32.09㎡와 실거래 표본 35.46㎡가 일치하지 않습니다. 201,500,000원 평균을 그대로 대상호실 시세로 고정하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰·재매각. 현재 최저가가 크게 낮아졌지만 유찰 누적 자체는 시장의 가격 검증 결과입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 매각기일 직전 권리변동과 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.9억이 보여도, 이 사건은 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 임차보증금 190,000,000원이 아니라 2023.08.17 말소기준권리입니다. 이승훈의 전입·확정일자는 2023.09.22로 뒤에 있고, 데이터상 대항력이 없으므로 보증금이 현재 최저가 92,953,000원보다 크더라도 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 권리 측면의 결론은 인수 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 271,000,000원에서 3회 유찰되어 92,953,000원까지 내려왔고 최근 거래 평균 대비 46.1%라는 큰 차이가 있지만, 비교 거래의 면적이 대상과 다릅니다. 여기에 재매각, 20% 매수신청보증금, 단지 평균 3.2회 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 결론은 “권리는 비교적 명확하지만, 가격은 동일면적 시세 확인 후 결정”입니다.
