수원지방법원 2024타경77602. 세류동 해람 제1동 6층 에이602호로, 감정 이용상태는 단지형 다세대주택입니다. 건물은 2023.07.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 권리의 출발점은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당 채권최고액 3,000,000,000원입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원도 설정됐고, 이후 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 등기권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가격은 87,122,000원으로 감정가 254,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 여기에 이번 매각은 재매각이고, 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 권리 인수는 0원이지만 입찰 자금 조건과 반복 유찰 사유는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 6층에이602호 (세류동,해람) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 |
| 비교 대상 면적 | 대상 30.07㎡ · 비교 실거래 35.46㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당이 함께 설정됐으며, 뒤이어 주식회사에이종합건설·주식회사현대렌탈서비스· 주식회사부산은행·이천웅의 가압류와 국·수원시의 압류가 등기됐습니다. 제공된 등기 판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대상 에이602호는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문병성 | 1동 6층 에이602호 | 2023.08.29 | 미상 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
대상 호실의 실제 점유자로 확인되는 문병성은 전입일이 2023.08.29.입니다. 말소기준일 2023.08.17.보다 늦으므로 전입 순서만으로도 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2024.09.05. 배당요구가 접수돼 있습니다. 따라서 우선변제 범위는 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인이므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 43.2%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
해람의 확인된 최근 거래는 2026.06.과 2026.07. 두 건입니다. 거래면적은 모두 35.46㎡로, 대상 면적 30.07㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원이고 최신 거래는 204,000,000원이며, 현재 최저가 87,122,000원은 이 최근 평균의 43.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
표면적으로는 최저가가 비교 거래보다 크게 낮습니다. 그러나 대상은 30.07㎡, 거래 표본은 35.46㎡이므로 동일 면적 시세 비교가 아닙니다. 따라서 “최근 시세의 43.2%니까 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 자료로 확인할 수 있는 사실은 3회 유찰로 가격이 87,122,000원까지 내려왔다는 점과 최근 거래 2건이 더 큰 면적에서 199,000,000원·204,000,000원이었다는 점까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,153,804원 |
| 3. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 1,968,196원을 제외한 85,153,804원이 믿음신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 5,129,994,477원 중 예상 배당은 85,153,804원, 미배당은 5,044,840,673원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 5,044,840,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 5,070,506,815원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,689,779원 | 41,521,363원 | 5,088,473,114원 | 0원 |
추가 유찰이 생기면 채권자 미배당은 더 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·4회 유찰·5회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 임차보증금 승계로 상쇄되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 용도도 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2023.07.11.이며 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지·스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 단지. 해람은 34세대이며 최근 확인 거래는 2026.06.·2026.07. 두 건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 전에 보증금 준비 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 에이602호 점유자 문병성의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 인도 과정은 별도로 진행해야 합니다.
- 보증금 미상. 문병성의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당 및 명도 협의를 위해 원본 매각물건명세서와 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 면적. 현재 실거래 표본은 35.46㎡이고 대상은 30.07㎡입니다. 201,500,000원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 유찰 사유. 현재 3회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 내부 상태·점유·상품성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 대상 에이602호의 문병성도 2023.08.29. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가는 87,122,000원으로 감정가 대비 크게 내려왔고 비교 실거래 평균 201,500,000원의 43.2%이지만, 그 거래는 모두 35.46㎡로 대상 30.07㎡와 면적이 다릅니다. 여기에 3회 유찰·재매각·20% 입찰보증금 조건까지 겹쳐 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 확정할 단계는 아니다. 동일 면적 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
