수원지방법원 2024타경77602. 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10, 460-11 소재 해람 제2동 1층 비101호 관련 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가서상 본건이 속한 건물은 2023.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.17 설정된 믿음신용협동조합의 근저당권이며, 이후의 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 현재 배당 가정에서 0원입니다.
하지만 이 사건의 난점은 단순한 후순위 권리보다 물건 표시와 시장 비교의 일치 여부입니다. 감정평가서에는 제1동 제1층 제에이101호가 전유면적 202.7㎡에서 에이101호 127.08㎡와 에이102호 75.62㎡로 변경(분할)된 내용이 있고, 현재 이용상태는 에이101호만 음식점, 에이102호는 공실인 것으로 기재되어 있습니다. 한편 중개 실거래 표본은 35.46㎡ 두 건뿐으로 대상면적 155.35㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래 금액 자체는 참고하되 단순 환산으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 1층비101호 (세류동,해람) |
| 등기 목적 | 집합건물 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 신웅, 신휘 · 각 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,680,000,000원 / 282,358,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 건물 상태 | 2023.07.11 사용승인 · 철근콘크리트구조 6층 |
| 토지 | 517.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,621,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.08.17자 믿음신용협동조합 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)이 말소기준권리입니다. 같은 날짜의 양주신용협동조합 근저당권(채권최고액 1,080,000,000원)도 후순위로 매각 소멸합니다. 이후 2024년 2월부터 2025년 2월까지 설정된 다수의 가압류·압류 및 2024.07.04 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 대항력 임차인 인수형은 아님
| 점유자 | 호수/면적 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전선자 | 101호 114.8100㎡ | 2024.02.16 | 30,000,000원 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 |
전선자는 2024.08.05 배당요구를 했고, 전입일은 2024.02.16으로 말소기준권리인 2023.08.17 이후입니다. 따라서 명세된 사실관계에서는 매수인 인수형 대항력 임차인으로 보이지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 인수금액은 배당표상 0원입니다. 다만 현황조사상 여러 호실의 임차·점유자가 확인되고 일부는 보증금이 미상으로 기재되어 있어, 본건 호실 표시와 현황을 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 낮아 보여도 비교 자체에 주의
중개 실거래 표본은 최근 12개월 2건이며 모두 35.46㎡, 4층 거래입니다. 대상 비교면적은 중개자료에서 155.35㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래 2건의 금액은 가격 수준을 보는 참고자료로만 사용하고, 면적 불일치를 감안해 보수적으로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 4 | 201,500,000원 |
현재 최저매각가 282,358,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 140.1%입니다. 최근 거래 최고가는 204,000,000원이므로 현재 최저가는 이 표본의 최근 거래가격보다도 높습니다. 다만 거래면적이 서로 다르므로 “시세보다 확실히 비싸다”는 절대판정 대신 “현재 공개 표본상 가격 메리트가 확인되지 않는다”가 더 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,753,012원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 277,604,988원 |
| 3. 을구 1번 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 117,745,499원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 채권 총 청구액은 5,247,739,976원, 총 배당액은 277,604,988원으로 4,970,134,988원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로 동유형 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 1,2,20,21은 근린생활시설, 기호 3-19,22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호 1은 에이101호만 음식점으로 이용되고 에이102호 및 기호 2,20,21은 현황 공실입니다.
- 건축 상태. 철근콘크리트구조 6층 건물, 2023.07.11 사용승인. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링클러가 있습니다.
- 토지. 517.8㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방형, 광대소각 접면입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 제1동 제1층 제에이101호가 202.7㎡에서 에이101호 127.08㎡와 에이102호 75.62㎡로 변경(분할) 및 표시 변경된 내용이 있습니다.
- 환금성. 총 34세대의 해람이며 최근 거래 2건, 매각률 23.23%와 평균 유찰 3.2회가 확인됩니다. 시장 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당권이 기준권리인지 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 호수·면적 정합성. 대상 주소 2동 1층 비101호와 감정평가서의 이용상태·분할 표시를 집합건축물대장, 매각물건명세서와 대조하세요.
- 시세 비교. 최근 거래 35.46㎡와 대상 비교면적 155.35㎡가 일치하지 않으므로 단순 평당 환산이나 평균가격만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 임차·점유. 전선자 등 현황조사상 점유자와 호수별 보증금 정보를 본건 비101호 기준으로 재확인하고, 본건 외 호실의 임대관계와 혼동하지 마세요.
- 회차 판단. 현재 5회 유찰인 만큼 “유찰이 많으니 싸다”가 아니라, 실제 권리·물건 특정과 시장성 검증이 끝난 뒤 추가 유찰 시나리오를 검토하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서, 현황조사, 감정평가 및 제공된 거래자료를 토대로 정리한 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮다 = 좋은 물건”은 아니다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.17 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 종합판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 282,358,000원은 최근 12개월 거래 평균 201,500,000원의 140.1%이고, 그 거래표본의 면적도 대상 비교면적과 맞지 않습니다. 여기에 5회 유찰, 낮은 매각률 23.23%, 평균 유찰 3.2회, 그리고 공부와 현황의 호수·면적 표시 차이가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 먼저 ‘내가 사는 목적물의 특정과 시장성’이 정확한가를 확인하는 것입니다.
