수원지방법원 2024타경77602. 세류동 해람 제1동 3층 A302호 다세대주택입니다. 이 물건의 말소기준은 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당권도 설정됐고, 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
특히 눈에 띄는 것은 석진우의 임차보증금 190,000,000원입니다. 보증금만 보면 현재 최저가 99,813,000원보다 크지만, 임차인의 주민등록일은 2024.02.05로 말소기준일 2023.08.17보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 ‘보증금이 낙찰가보다 크다’는 사실만으로 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 3층에이302호 (세류동,해람) |
| 용도 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 실거래 매칭 면적 | 35.46㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 · 사용승인일 2023.07.11 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 19,962,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
근저당 이후에는 주식회사에이종합건설 430,000,000원, 주식회사현대렌탈서비스 90,380,760원, 주식회사부산은행 143,613,717원, 이천웅 386,000,000원의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 이후 국·수원시 압류도 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸 판정입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대상 A302는 석진우 임차권 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석진우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.05 | 2024.01.09 | 190,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
석진우는 2024.10.11 배당요구가 확인됩니다. 현황조사에는 해람 내 여러 호실의 점유자도 함께 확인되며, 이들의 전입일 역시 말소기준일 2023.08.17 이후로 판정돼 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 일부 조사자는 점유 호실이나 보증금이 특정되지 않았으므로, 실제 A302의 현재 점유 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래 평균의 49.5%
해람의 실거래 매칭 면적은 35.46㎡이고 최근 확인된 거래는 2건입니다. 2026년 6월 4층이 199,000,000원, 2026년 7월 4층이 204,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 99,813,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 49.5%입니다. 최신 거래 204,000,000원과 비교해도 절대 금액 차이가 큽니다. 감정가 291,000,000원은 최근 실거래 199,000,000원~204,000,000원보다 높지만, 3회 유찰을 거치며 현재 최저가는 실거래 구간 아래까지 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 1. 믿음신용협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 97,616,366원 |
| 2. 양주신용협동조합 근저당 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 에이종합건설 가압류 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 현대렌탈서비스 가압류 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 부산은행 가압류 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 이천웅 가압류 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당채권 총액은 5,129,994,477원, 예상 배당액은 97,616,366원, 미배당은 5,032,378,111원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 별개로 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 99,813,000원 | 97,616,366원 | 5,032,378,111원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 69,869,100원 | 68,211,456원 | 5,061,783,021원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,908,370원 | 47,628,019원 | 5,082,366,458원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 현재 회차부터 5회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 ‘유찰할수록 임차보증금 인수액이 커져 실질취득비용이 고정되는 대항력 임차인 유형’과 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 용도도 다세대입니다.
- 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2023.07.11이며 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지·스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 약 25미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 517.8㎡, 공시지가 2,621,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 거래표본. 해람은 34세대이며 35.46㎡ 매칭 실거래는 최근 2건, 199,000,000원과 204,000,000원입니다.
- 경매체질. 해람의 경매 평균 유찰횟수는 3.2회, 낙찰률은 23.23%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%, 19,962,600원입니다.
- A302 실제 점유 확인. 석진우 임차권등기는 대항력 없지만 현재 누가 점유 중인지, 인도협의 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서와 채권자 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 석진우 보증금 190,000,000원, 주민등록일 2024.02.05, 확정일자 2024.01.09, 임차권등기 2024.10.11을 등기부·매각물건명세서와 최종 대조하세요.
- 실거래 표본 확인. 최근 실거래가 2건뿐이므로 199,000,000원~204,000,000원의 거래조건과 대상 A302의 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 매각기일 직전 추가 등기·변동 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “1.9억 임차보증금보다 말소기준일이 먼저다”
이 사건에서 가장 먼저 걸리는 숫자는 석진우의 보증금 190,000,000원입니다. 현재 최저가 99,813,000원보다 훨씬 크기 때문에 얼핏 보면 ‘낙찰 후 보증금을 추가로 떠안는 것 아닌가’라는 우려가 생길 수 있습니다. 그러나 대항력 판단의 기준은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와 전입의 선후입니다. 말소기준은 2023.08.17, 석진우의 주민등록일은 2024.02.05이므로 제공된 판정은 대항력 없음, 매수인 인수도 0원입니다.
가격만 놓고 보면 실질취득 99,813,000원은 최근 12개월 실거래 평균 201,500,000원의 49.5%로 큰 간격이 있습니다. 다만 3회 유찰 끝의 재매각이고, 세금압류와 다수 점유조사가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수금보다 재매각 사유·점유·세금 확인이 승부처입니다. 그 세 가지가 정리된다면 현재 가격은 최근 실거래 구간과 비교해 분명한 여유가 있는 회차입니다.
