수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 제1동 5층 A501호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층이고 사용승인일은 2023.07.11.입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원이 설정돼 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정과 주택임차권은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
이 사건은 권리관계보다 가격과 환금성을 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 감정가 247,000,000원에서 세 차례 유찰돼 84,721,000원까지 내려왔고, 재매각 사건이라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 16,944,200원입니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 23.23%로 나타나 가격이 크게 내려온 배경을 단순한 할인으로만 해석하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 5층에이501호 (세류동,해람) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인일 2023.07.11. |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 16,944,200원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 가압류 4건, 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 2025.09.01. 등기된 권윤오의 주택임차권까지 모두 말소기준일 이후입니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대상 호수 임차권은 대항력 없음
등기부상 대상 호수와 명시적으로 연결되는 임차권자는 권윤오입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.08.29., 주민등록·점유개시는 2023.09.14.로, 말소기준일 2023.08.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음이며 매수인 승계액도 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권윤오 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2023.09.14 / 2023.08.29 | 2025.09.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 건물 내 여러 다른 호실의 점유자도 함께 확인되며, 호실이 특정되지 않은 박영민은 2023.08.21., 정홍교는 2024.02.05. 전입으로 기재돼 있습니다. 두 사람 역시 말소기준일 2023.08.17. 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
‘해람’의 비교 실거래는 최근 12개월 2건입니다. 두 거래 모두 전용 35.46㎡이고, 실거래 비교 대상 면적은 30.1㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 평균 201,500,000원과 현재 최저가 84,721,000원의 단순 차이를 그대로 가격 메리트로 해석하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
최신 거래는 2026.07. 204,000,000원, 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저가 84,721,000원은 최근 평균의 42.0%이지만 비교 면적이 불일치합니다. 즉 “시세의 42%에 살 수 있다”는 식의 결론보다는, 동일 면적·동일 호형 실거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 82,796,022원 |
| 3. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,129,994,477원 중 예상배당은 82,796,022원이고, 미배당액은 5,047,198,455원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으나, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 84,721,000원 | 82,796,022원 | 5,047,198,455원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,304,699원 | 57,837,214원 | 5,072,157,263원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,513,289원 | 40,366,050원 | 5,089,628,427원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25m 및 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,621,000원/㎡ · 토지면적 517.8㎡ · 평지 · 가로장방형입니다.
- 환금성. 해람은 34세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.2회·매각률 23.23%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 현재 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 기준 16,944,200원을 준비해야 합니다.
- 임차권 재확인. 권윤오의 전입·점유일은 말소기준일 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 입찰 직전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 호실 미상 점유자. 현황조사상 호실이 특정되지 않은 점유자가 있으므로 실제 A501 점유관계와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 여부와 배당순서를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세. 현재 비교 실거래 2건은 35.46㎡로 대상 비교면적 30.1㎡와 불일치합니다. 동일 면적·동일 호형 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 3회 유찰 및 단지 평균 3.2회 유찰, 매각률 23.23%를 감안해 매도 시점의 매수층까지 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 권윤오의 임차권도 전입·점유가 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 84,721,000원에 낙찰될 경우 실질취득도 84,721,000원이고 별도 인수금액은 없습니다.
다만 가격 판단에는 한 가지 큰 제한이 있습니다. 최근 거래 평균 201,500,000원은 전용 35.46㎡ 거래 2건의 평균이고, 대상 비교면적 30.1㎡와 일치하지 않습니다. 최저가가 최근 평균의 42.0%라는 수치는 눈에 띄지만, 이를 곧바로 동일 물건의 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 더구나 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.2회 유찰, 매각률은 23.23%입니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 동일 면적 시세 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
