수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 제2동 3층 비302호, 전용 35.46㎡ 다세대주택입니다. 해람은 2023.07.11. 사용승인된 6층 건물로, 감정평가상 기호 3~19·22~38은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 가압류·압류·경매개시결정과 본 호 강희철의 임차권등기가 이어지는 구조라 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 이미 세 차례 유찰을 거쳐 감정가 291,000,000원에서 99,813,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적 35.46㎡의 2026년 6월·7월 실거래가가 각각 199,000,000원과 204,000,000원, 최근 12개월 평균은 201,500,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세의 절반 수준입니다. 다만 이 사건은 재매각이고 매수신청보증금도 최저매각가격의 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 3층비302호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.46㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 믿음신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 19,962,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2023.08.17. 을구 1번 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당권도 설정됐고, 이후 에이종합건설·현대렌탈서비스·부산은행·이천웅의 가압류, 믿음신용협동조합의 임의경매개시결정, 국세·지방세 압류, 강희철의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본 호 강희철은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 계약·전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강희철 | 건물의 전유부분 전부 | 210,000,000원 | 2023.08.21 | 2023.08.21 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
강희철은 임대차계약일·주민등록일이 모두 2023.08.21., 점유개시일은 2023.09.18., 확정일자는 2023.08.21.입니다. 말소기준일 2023.08.17.보다 모두 늦어 대항력이 없습니다. 2025.10.21. 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 이 임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 49.5%
해람은 34세대, 2023.07.11. 사용승인된 단지입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 35.46㎡의 최근 거래는 2026년 6월과 7월 두 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저매각가이자 인수 0원을 반영한 실질취득액 99,813,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 49.5%입니다. 최신 거래 204,000,000원과 비교해도 큰 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 시세 표본은 2건이므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 97,616,366원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 총 채권액 5,129,994,477원 중 예상배당 97,616,366원, 미배당 5,032,378,111원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2023.07.11. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25m 및 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역·상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 규모·거래. 해람 34세대. 동일 면적 최근 거래는 199,000,000원과 204,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 원인 확인. 현재 재매각이며 매수신청보증금은 최저가의 20%인 19,962,600원입니다.
- 본 호 점유 확인. 강희철의 임차권등기는 대항력이 없지만 실제 인도·점유 상태와 명도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 점검. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 2건뿐이므로 비302호의 층·향·내부상태를 인근 매물과 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%입니다. 낮은 최저가만으로 매도 용이성을 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔고, 승부처는 재매각과 환금성”
권리분석만 보면 본건은 비교적 명확합니다. 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 비302호 임차권자 강희철의 계약·전입·확정일자는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 210,000,000원의 임차보증금이 현재 최저가보다 크더라도 매수인이 그 미배당액을 떠안는 대항력 인수형이 아니며, 제공된 분석상 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰돼 99,813,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 201,500,000원의 49.5% 수준입니다. 가격 메리트는 분명합니다. 반면 재매각, 20% 입찰보증금, 국세·지방세 압류 5건, 단지 경매 평균 유찰 3.2회와 낙찰률 23.23%는 낮아진 가격의 배경을 확인해야 할 신호입니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 다만 재매각 사유와 실제 점유·환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 가장 일관됩니다.
