수원지방법원 2024타경77602. 수원 권선구 세류동 ‘해람’ 2동 6층 비604호, 단지형 다세대주택입니다. 건물은 2023.07.11. 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물이고, 대상 면적은 30.07㎡입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리 구조의 출발점은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고, 같은 날 같은 접수번호로 양주신용협동조합의 1,080,000,000원 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 6층비604호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 30.07㎡ · 6층 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 이후 에이종합건설·현대렌탈서비스·부산은행·이천웅의 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류와 조아라의 주택임차권등기는 모두 후순위입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 부족액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 170,000,000원이어도 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 대상 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 | 전유부분 전부 | 2023.10.25 | 2023.10.10 | 170,000,000원 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
조아라의 임대차계약일과 확정일자는 2023.10.10., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.10.25.입니다. 말소기준권리인 2023.08.17. 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.10.15. 접수됐고, 이 역시 말소기준보다 후순위입니다.
현황조사에는 여러 호실의 점유자 기록이 함께 확인되지만, 기록된 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 분류되어 있습니다. 대상 비604호의 현재 실제 점유·명도 상태는 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 43.2%는 강하지만 ‘동일면적 시세’는 아니다
해람의 최근 거래는 2026.06.과 2026.07. 두 건입니다. 두 거래 모두 전용 35.46㎡로, 대상 30.07㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 204,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저가 87,122,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 43.2%입니다. 단순 금액만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 다만 비교 거래는 대상보다 큰 35.46㎡이고 표본도 2건뿐이어서, 43.2%라는 숫자를 곧바로 동일 면적 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 실질취득액 기준으로 비교하더라도 결론은 같습니다. 현재 실질취득은 87,122,000원이지만, 동일 또는 유사한 30.07㎡ 호실의 거래가 확인 없이 가격 메리트를 확정하기에는 비교 조건이 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,153,804원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 5,129,994,477원 중 예상배당은 85,153,804원, 미배당액은 5,044,840,673원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측의 부족분이며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 5,044,840,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 5,070,506,815원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,689,779원 | 41,521,363원 | 5,088,473,114원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 총 취득비용이 고정되는 유형이 아니라, 매각가격 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 단지형 다세대주택이며, 건물 사용승인일은 2023.07.11.입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등으로 지정·저촉돼 있습니다.
- 환금성. 해람은 34세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 매각률 23.23%입니다. 반복 유찰 가능성을 감안한 보수적 환금성 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차권 원본 대조. 조아라의 계약·확정일자·주민등록·점유개시·임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 맞춰보세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 비604호의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 재검증. 확인된 2026.06.~07. 거래는 모두 35.46㎡입니다. 대상 30.07㎡와 동일·유사 면적의 거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있으므로 최신 교부청구와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰과 재매각이 단순 가격 문제인지, 점유·현장상태·자금조달·시장성 문제인지 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 승부처는 ‘진짜 시세’와 재매각 리스크
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.08.17. 근저당이 말소기준이고, 조아라의 전입·점유는 2023.10.25.로 늦어 대항력이 없습니다. 보증금이 170,000,000원이어도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 현재 실질취득은 87,122,000원입니다.
가격은 수치상 강합니다. 현재 최저가는 감정가 254,000,000원에서 3회 유찰된 87,122,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 201,500,000원의 43.2%입니다. 다만 비교 거래가 35.46㎡로 대상 30.07㎡와 면적이 다르고 표본도 2건뿐입니다. 여기에 재매각, 평균 유찰 3.2회와 매각률 23.23%까지 겹쳐 있습니다. 권리는 비교적 명료하고 인수도 0원이지만, 가격 메리트의 크기는 동일면적 시세와 현장 점유를 확인한 뒤 확정해야 하는 물건입니다.
