수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 제1동 4층 A404호입니다. 감정 이용상태는 기호 3-19, 22-38을 단지형 다세대주택으로 설명하고 있고, 건물은 철근콘크리트구조 6층, 사용승인일은 2023.07.11입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2023.08.17 설정된 믿음신용협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다.
본건 A404 전유부분 전부에는 이혜빈의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.08.24, 주민등록일은 2023.09.04, 점유개시일은 2023.09.08, 보증금은 180,000,000원입니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일 뒤이므로 제공된 판정 역시 대항력 없음이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 4층에이404호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 6층 건물 |
| 시세비교 대상면적 | 30.1㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 입찰보증금 | 재매각 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — A404 임차권은 말소기준 뒤다
말소기준권리는 2023.08.17의 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당권도 등기되어 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정과 이혜빈의 주택임차권은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 이혜빈은 보증금 180,000,000원의 임차권등기자이지만 주민등록일 2023.09.04가 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2023.09.04 / 2023.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
이혜빈은 2024.10.23 배당요구가 확인됩니다. 우선변제 여부 자체는 별도 판정값이 없지만, 매수인 승계 여부는 배당 시뮬레이션과 권리순위상 0원으로 제시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 42.0%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
해람의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 2026.06에 35.46㎡ 4층이 199,000,000원, 2026.07에 같은 35.46㎡ 4층이 204,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저가 84,721,000원은 이 평균의 42.0%로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
또한 해람의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3.2회, 매각률 23.23%입니다. 본건 역시 현재 3회 유찰 후 재매각 단계입니다. 큰 가격 하락은 확인되지만, 반복 유찰과 낮은 매각률 자체가 시장의 환금성과 응찰 수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 84,721,000원 | 82,796,022원 | 5,047,198,455원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,304,699원 | 57,837,214원 | 5,072,157,263원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 41,513,289원 | 40,366,050원 | 5,089,628,427원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 82,796,022원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,129,994,477원 중 예상 배당액은 82,796,022원이며, 미배당액은 5,047,198,455원입니다. 이 미배당 규모와 매수인 인수는 별개로, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제 역시 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층, 사용승인일 2023.07.11. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지, 스프링쿨러 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,621,000원/㎡. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역·시가지경관지구 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성 지표. 해람은 34세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 매각률 23.23%입니다. 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- A404 임차권 확인. 이혜빈의 보증금 180,000,000원, 확정일자 2023.08.24, 주민등록일 2023.09.04, 임차권등기 2024.10.23의 순서를 말소기준 2023.08.17과 다시 대조하세요.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있으므로 일반적인 회차와 동일하게 보지 마세요.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 면적 불일치. 본건 시세비교 대상면적 30.1㎡와 최근 거래 35.46㎡가 다릅니다. 201,500,000원 평균과 42.0% 수치를 직접적인 동일면적 시세로 사용하지 마세요.
- 유찰·매각률. 현재 3회 유찰은 단지 평균 3.2회와 비슷한 수준이고, 매각률은 23.23%입니다. 가격 하락과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 비교 조건부터 확인”
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 이혜빈의 보증금은 180,000,000원으로 크지만, 주민등록일이 2023.09.04로 말소기준 2023.08.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 감정가 247,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 84,721,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 201,500,000원의 42.0%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 그 실거래는 모두 35.46㎡이고 본건 시세비교 대상면적은 30.1㎡입니다. 여기에 재매각, 평균 유찰 3.2회, 매각률 23.23%까지 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 동일 조건 실거래가 부족해 가격 메리트는 보수적으로 확인해야 하는 B등급 물건입니다.
