수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 2동 6층 비605호 다세대 물건입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이고, 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당 3,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원도 설정돼 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건은 권리관계보다 가격 하락 폭과 재매각 조건이 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 271,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가격은 92,953,000원입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 6층비605호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.09㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 믿음신용협동조합 / 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당 3,000,000,000원입니다. 이후 주식회사에이종합건설·주식회사현대렌탈서비스·주식회사부산은행· 이천웅의 가압류, 믿음신용협동조합의 경매개시결정, 국 및 수원시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 같은 날 설정된 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원도 배당표상 현재 회차에서는 배당액 0원으로 계산됩니다.
② 대상 호실 임차·점유 — 서민석 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민석 | 2동 6층 비605호 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상 호실과 일치하는 점유자는 서민석입니다. 전입일은 2023.08.28.로 말소기준권리 2023.08.17.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 대상 호실 점유자는 1명으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 46.1%는 강한 할인 신호지만 면적 불일치
해람의 최근 거래로 잡힌 표본은 전용 35.46㎡ 2건입니다. 대상 물건의 전용면적은 32.09㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 수준을 보는 참고거래로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 최저매각가격 92,953,000원은 이 참고거래의 최근 12개월 평균 201,500,000원 대비 46.1%입니다. 최신 거래는 2026.07.의 204,000,000원입니다. 수치만 보면 큰 할인 폭이지만, 대상 32.09㎡와 거래 표본 35.46㎡의 면적이 일치하지 않기 때문에 92,953,000원을 곧바로 정확한 시세의 46.1%라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,154원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 90,879,846원 |
| 3. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 5,129,994,477원, 예상 배당액은 90,879,846원, 미배당액은 5,039,114,631원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 92,953,000원 | 90,879,846원 | 5,039,114,631원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,067,099원 | 63,495,891원 | 5,066,498,586원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,546,969원 | 44,327,124원 | 5,085,667,353원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 매각가가 낮아질수록 근저당권자 등 채권자의 미배당액이 커지는 구조이지, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2023.07.11의 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 다세대 부분은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 517.8㎡, 공시지가 2,621,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 수준으로 오인하지 않아야 합니다.
- 대상 호실 점유. 서민석의 전입은 2023.08.28.로 말소기준권리 이후지만 실제 인도 상태와 점유관계는 현장에서 다시 확인하세요.
- 임차 정보. 대상 점유자의 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 배당요구 및 명도 대응 자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 비교거래 면적. 최근 거래 2건은 35.46㎡이고 대상은 32.09㎡입니다. 46.1%라는 비율을 동일면적 시세 할인율로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 3회 유찰. 해람 경매물건 평균 유찰 횟수 3.2회와 비슷한 수준까지 내려온 물건이므로 반복 유찰의 원인이 가격 외에 있는지도 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 생각보다 단순합니다. 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 대상 비605호 점유자 서민석의 전입은 2023.08.28.이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단에는 한 단계 더 검증이 필요합니다. 감정가 271,000,000원이 3회 유찰돼 92,953,000원까지 내려왔고, 35.46㎡ 최근거래 평균 201,500,000원과 비교하면 46.1% 수준입니다. 하지만 대상 전용면적은 32.09㎡로 거래 표본과 일치하지 않습니다. 여기에 재매각·보증금 20%·세금 압류까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편, 가격 매력은 커 보이지만 직접 비교 시세 확인이 필수입니다.
