수원지방법원 2024타경77602. 세류동 해람 제1동 5층 A504호로, 감정 이용상태상 제1동의 주거 호실들은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.07.11.이고 건물은 철근콘크리트구조 6층입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 권리 구조의 출발점은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다.
이 사건이 눈에 띄는 이유는 가격입니다. 감정가 247,000,000원이 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 84,721,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단지 실거래 자료는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 최근 두 건은 모두 35.46㎡이고 시세매칭 기준 본건 면적은 30.1㎡입니다. 따라서 명목 할인율은 크지만 동일 면적·동일 조건의 직접 비교가격으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 5층 에이504호 (세류동, 해람) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인일 2023.07.11. |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2023.08.17. 접수된 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 에이종합건설·현대렌탈서비스·부산은행·이천웅의 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류, 윤용희의 주택임차권등기가 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 180,000,000원 보증금보다 중요한 것은 ‘전입 시점’
본건 A504호를 등기상 직접 특정하는 임차권자는 윤용희입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.08.23., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.09.12.이며 보증금은 180,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리 2023.08.17.보다 전입·점유가 늦기 때문에 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤용희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2023.09.12. | 2023.08.23. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
윤용희는 2024.12.17. 배당요구를 했고 주택임차권등기도 같은 날 접수됐습니다. 다만 선순위 근저당이 매각대금을 모두 소진하는 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당액이 별도로 잡혀 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면상 42.0%, 그러나 비교면적이 다르다
해람의 최근 12개월 실거래 자료는 2건입니다. 2026.06. 35.46㎡ 4층이 199,000,000원, 2026.07. 같은 35.46㎡ 4층이 204,000,000원에 거래됐고, 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저가 84,721,000원은 이 평균의 42.0%로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 82,796,022원 |
| 3. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 1,924,978원을 제외한 82,796,022원이 믿음신용협동조합에 배당되고 이후 채권자는 미배당입니다. 총 채권액 5,129,994,477원 중 배당액은 82,796,022원, 미배당액은 5,047,198,455원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2023.07.11.의 철근콘크리트구조 6층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 25미터와 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역·상대보호구역·시가지경관지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 해람은 34세대이고 경매 통계상 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 23.23%입니다. 가격 할인과 별개로 매수층·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 통상 회차와 조건이 다르므로 입찰 준비 단계에서 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 윤용희의 임대차계약일 2023.08.23., 전입·점유 2023.09.12., 보증금 180,000,000원, 배당요구일 2024.12.17.을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 비교시세 면적. 최근 실거래 199,000,000원·204,000,000원은 모두 35.46㎡입니다. 본건 시세매칭 기준 30.1㎡와 면적이 다르므로 동일면적 거래 확인 없이 42.0% 할인이라고 단정하지 마세요.
- 낙찰 후 점유. 등기상 임차권의 소멸 여부와 별도로 실제 현장 점유 상태를 확인하고 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 싸다는 결론은 한 번 더 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.08.17. 근저당이 말소기준이고, 윤용희의 전입·점유는 2023.09.12.로 뒤에 있습니다. 보증금 180,000,000원이 최저매각가격보다 크지만 대항력이 없어 매수인 승계형이 아니며 인수액은 0원입니다. 그런 점에서 권리 자체는 비교적 정리된 구조입니다.
다만 투자 판단의 난점은 가격과 환금성입니다. 감정가 247,000,000원에서 세 번 유찰돼 84,721,000원까지 내려왔고, 35.46㎡ 최근 거래 평균 201,500,000원과 비교하면 42.0% 수준입니다. 그러나 본건 시세매칭 기준 면적은 30.1㎡로 실거래 표본과 일치하지 않습니다. 여기에 해람 경매의 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%, 이번 건의 재매각 조건까지 겹칩니다. 권리상 인수는 0원이지만, 가격 메리트는 동일면적 시세를 추가 확인한 뒤 확정해야 하는 물건입니다.
