수원지방법원 2024타경77602. 세류동 해람 제2동 5층 비504호 다세대주택입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 말소기준권리는 2023.08.17 설정된 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 같은 날 양주신용협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당도 설정되어 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 및 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 가장 중요한 임차관계는 김소윤입니다. 임대차계약일은 2023.09.16, 확정일자는 2023.09.18, 주민등록 및 점유개시는 2023.10.06, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 하지만 말소기준일 2023.08.17보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 2025.10.24 주택임차권등기까지 마쳤지만 역시 말소기준 뒤의 권리로, 자료상 매각으로 소멸하며 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 5층비504호 (세류동,해람) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 84,721,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 재매각 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 양주신용협동조합 근저당과 이후 주식회사에이종합건설·주식회사현대렌탈서비스· 주식회사부산은행·이천웅의 가압류, 국·수원시의 압류, 임의경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 김소윤의 주택임차권 역시 2025.10.24 등기로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 본건 비504호 보증금 180,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소윤 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.10.06 | 180,000,000원 | 없음 | 확정일자 2023.09.18 · 배당요구 2025.10.24 | 0원 |
김소윤은 임대차계약일 2023.09.16, 확정일자 2023.09.18이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.10.06입니다. 말소기준권리인 2023.08.17 근저당보다 늦으므로 대항력이 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 불일치부터 봐야 한다
해람의 최근 거래는 2026.06 전용 35.46㎡ 199,000,000원, 2026.07 전용 35.46㎡ 204,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저가 84,721,000원은 이 평균의 42.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,978원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 82,796,022원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액 5,129,994,477원 중 채권자 배당은 82,796,022원, 미배당은 5,047,198,455원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 84,721,000원 | 82,796,022원 | 5,047,198,455원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,304,699원 | 57,837,214원 | 5,072,157,263원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,513,289원 | 40,366,050원 | 5,089,628,427원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄수록 선순위 근저당조차 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 용도도 다세대입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2023.07.11입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링클러가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 25m 및 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.2회, 낙찰률 23.23%로 신속한 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10%로 착각하면 입찰 자체가 무효가 될 수 있으므로 보증금 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 김소윤 임차권. 보증금은 180,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 인수 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래 2건은 전용 35.46㎡이고 본건 비교면적은 30.1㎡입니다. 201,500,000원 평균을 본건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 다회 유찰 이유 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 평균도 3.2회입니다. 권리 외에 내부 상태·점유·상품성·매수수요를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 낮은 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 김소윤 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리 때문에 최저가가 싸진 물건으로 보기는 어렵습니다.
문제는 3회 유찰과 환금성입니다. 현재 최저가는 84,721,000원으로 감정가 247,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 단지 평균 유찰도 3.2회이고 낙찰률은 23.23%입니다. 최근 실거래 199,000,000원·204,000,000원과 비교하면 숫자상 매우 낮지만, 그 거래는 전용 35.46㎡이고 본건 비교면적은 30.1㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”은 강점, “3회 유찰과 낮은 낙찰률”은 경고로 보는 것이 맞습니다. 재매각 보증금 20%까지 감안해, 권리 안전성보다 실제 상품성과 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
