99,813,000원
수원지방법원 2024타경77602. 세류동 ‘해람’ 1동 5층 A502호 다세대 물건입니다. 감정가 291,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 99,813,000원입니다. 권리 흐름의 출발점은 2023.08.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당 3,000,000,000원입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당 1,080,000,000원도 설정되어 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정 및 임차권등기가 이어집니다.
A502호와 직접 연결되는 점유자로는 차호재가 2023.11.30. 전입한 것으로 조사됐고, 신지혜는 보증금 220,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 신지혜의 임대차계약일은 2023.08.22., 확정일자는 2023.09.07., 점유개시는 2023.09.17., 주민등록일자는 2023.09.18.로 모두 2023.08.17. 말소기준권리보다 뒤입니다. 두 사람 모두 현재 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 5층 에이502호 (세류동, 해람) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일 면적 실거래 비교 35.46㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 사용승인일 | 2023.07.11 |
| 단지 규모 | 34세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정·발생한 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류 및 2025.05.30. 신지혜의 주택임차권은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있으므로, 배당표 자체는 확정액이 아니라 현재 가정에 따른 계산으로 봐야 합니다.
② A502호 임차관계 — 대항력 인수는 확인되지 않는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차호재 | 1동 5층 에이502호 | 2023.11.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 없음 |
| 신지혜 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.09.18 | 220,000,000원 | 2025.05.30 | 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 세 번 유찰된 현재가는 최근 시세의 절반 수준
‘해람’ 동일 면적 35.46㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 204,000,000원입니다. 현재 최저가 99,813,000원은 최근 12개월 평균의 49.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
감정가 291,000,000원은 최근 실거래보다 높지만 세 번 유찰되며 가격 구조가 완전히 달라졌습니다. 현재 최저가는 최근 거래 204,000,000원보다 104,187,000원 낮고, 최근 평균보다 101,687,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 할인율만 큰 것이 아니라, 제공된 최근 실거래 기준으로도 상당한 가격 차이가 확인되는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 97,616,366원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 총 채권액은 5,129,994,477원, 배당액은 97,616,366원, 미배당액은 5,032,378,111원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건이 속한 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2023.07.11입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래는 2026.06. 199,000,000원, 2026.07. 204,000,000원으로 확인되지만, 단지 경매물건 평균 유찰 3.2회·낙찰률 23.23%도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 준비. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차권 확인. 신지혜 임차권은 보증금 220,000,000원이지만 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준일 이후입니다.
- A502 점유 확인. 차호재는 2023.11.30. 전입으로 확인되며 보증금은 미상입니다. 현재 판정은 대항력 없음이지만 실제 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 99,813,000원은 최근 동일 면적 평균 201,500,000원의 49.5%, 최신 거래 204,000,000원의 약 절반 수준입니다.
- 유찰 원인 확인. 단지 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 23.23%이므로 가격 외에 점유·물건상태·대출 가능성·매수층을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격 할인은 크지만 ‘3회 유찰의 이유’를 확인할 것
이 사건은 말소기준권리 이후 임차관계라는 점이 핵심입니다. A502호에서 확인되는 차호재와 신지혜 모두 말소기준일보다 뒤에 전입·점유했고, 현재 자료상 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 99,813,000원의 최저가는 최근 동일 면적 실거래 평균 201,500,000원의 49.5%로 가격 차이가 큽니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 현재는 재매각입니다. 단지 경매 통계도 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 23.23%입니다. 따라서 결론은 단순한 “싸다”가 아니라, 권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인은 크지만, 반복 유찰의 원인과 세금·점유·명도 상태를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
