수원지방법원 2024타경77602. 수원시 권선구 세류동 ‘해람’ 제1동 6층 A605호, 단지형 다세대주택입니다. 건물은 2023.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 해람은 총 34세대입니다. 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2023.08.17 믿음신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 양주신용협동조합 근저당권도 설정됐고, 이후 가압류·국세 및 지방세 압류·경매개시결정이 순차적으로 등기됐지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 A605호의 임차인 김현은 2023.11.30 전입해 기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 보증금이 200,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아니어서 매수인 실질취득액에는 보증금 인수를 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 6층에이605호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 비교대상 면적 | 32.09㎡ |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 18,590,600원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.17 설정된 믿음신용협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이후 에이종합건설·현대렌탈서비스·부산은행·이천웅의 가압류와 국세·수원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 양주신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
본건 호실 임차인 — 김현 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현 | 1동 6층 에이605호 | 2023.11.30 | 200,000,000원 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 ‘동일면적 거래’가 아니다
해람의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 전용 35.46㎡이고, 본건 비교대상 면적은 32.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 단지 내 가격 참고선으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
현재 회차의 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 92,953,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 201,500,000원의 46.1% 수준이고, 최신 거래 204,000,000원과 비교해도 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 면적도 일치하지 않기 때문에 단순히 “시세의 절반 이하”만으로 응찰가를 정하는 것은 보수적이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,154원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 90,879,846원 |
| 3. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권자 배당액은 90,879,846원, 미배당 부족액은 5,039,114,631원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 92,953,000원 | 90,879,846원 | 5,039,114,631원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,067,099원 | 63,495,891원 | 5,066,498,586원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,546,969원 | 44,327,124원 | 5,085,667,353원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락은 대항력 임차인 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 다만 가격이 더 내려갈수록 선순위 채권 미배당은 커지고, 본건 자체의 반복 유찰·환금성 신호도 더 강해진다는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건도 다세대 용도입니다.
- 주위환경. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2023.07.11. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지설비·스프링쿨러 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 25m 및 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 34세대, 최근 실거래 표본 2건이며 경매물건 평균 유찰 3.2회·낙찰률 23.23%로 매도 출구는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 18,590,600원입니다.
- 김현 점유 확인. A605호 임차인 김현은 대항력이 없지만 현재 점유·인도 상태는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 김현은 2024.09.19 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위는 원문서 대조가 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당순서 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 차이. 최근 거래 2건은 전용 35.46㎡, 본건 비교대상은 32.09㎡로 면적이 다릅니다. 46.1%라는 비율을 그대로 동일면적 할인율로 해석하지 마세요.
- 환금성. 3회 유찰, 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 23.23%를 감안해 매수 후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 재매각 가격과 출구”
본건은 보증금 200,000,000원의 임차인이 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 92,953,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 201,500,000원과 비교하면 46.1% 수준이라 숫자상 할인 폭은 분명 큽니다.
그러나 최근 실거래는 본건과 면적이 다르고 표본도 2건뿐입니다. 더구나 본건은 이미 3회 유찰된 재매각이고, 해람 경매물건의 평균 유찰 횟수 3.2회·낙찰률 23.23%라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 낮아진 가격만 보고 낙찰가를 공격적으로 올릴 사건은 아니다”입니다. 재매각 보증금 20%, 본건 점유상태, 세금 압류의 배당 영향, 동일면적 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
