수원지방법원 2024타경77602. 세류동 ‘해람’ 제2동 6층 비602호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 신웅·신휘가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2023.08.17. 믿음신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 양주신용협동조합 채권최고액 1,080,000,000원 근저당도 설정됐으며 이후 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에 직접 등기된 임차권자는 박강석으로 임차보증금은 170,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.08.23., 점유개시는 2023.09.09., 주민등록일자는 2023.09.11., 확정일자는 2023.08.23.입니다. 모두 말소기준일 2023.08.17.보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 6층비602호 (세류동,해람) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 30.07㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 사용승인 | 2023.07.11. |
| 소유자 | 신웅 2분의 1 · 신휘 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,160,709,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04. |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.08.17. 믿음신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 가압류 4건, 경매개시결정, 국세·지방세 압류, 박강석 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 여부와 별개로 등기상 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 비602호 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박강석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 계약 2023.08.23. 점유 2023.09.09. 전입 2023.09.11. 확정 2023.08.23. | 2024.09.19. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박강석의 전입일 2023.09.11.은 말소기준 2023.08.17. 이후입니다. 보증금 170,000,000원이 현재 최저가 87,122,000원보다 크더라도, 대항력 없는 임차권이므로 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’ 방식의 인수형 사건이 아닙니다. 본건의 매수인 실질취득액은 배당 시뮬레이션 기준 87,122,000원입니다.
현황조사에는 해람의 다른 호실 점유자들도 다수 확인되지만, 본건 비602호와 직접 일치해 등기·명세서까지 확인되는 임차관계는 위 박강석 임차권입니다.
③ 시세 비교 — 43.2%는 ‘참고값’으로 봐야 한다
해람의 최근 거래는 2026년 6월과 7월 각 1건씩입니다. 평균 거래가는 201,500,000원, 최신 거래는 204,000,000원이며 현재 최저가 87,122,000원은 최근 12개월 평균의 43.2%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.46㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 35.46㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 201,500,000원 |
다만 감정가 자체와의 비교에서는 현재 최저가가 감정가의 34%까지 내려온 상태입니다. 가격 수준이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 해람의 경매 통계도 평균 유찰 3.2회, 매각률 23.23%로 나타나므로 ‘낮은 최저가’와 ‘높은 환금성’을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 1. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 85,153,804원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이종합건설 | 430,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 90,380,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 143,613,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이천웅 | 386,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,129,994,477원 중 예상배당은 85,153,804원, 미배당은 5,044,840,673원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 0순위 차감이 발생해 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(감정가 34%) | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 5,044,840,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 5,070,506,815원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 42,689,779원 | 41,521,363원 | 5,088,473,114원 | 0원 |
후속 회차에서 매각가가 60,985,399원 또는 42,689,779원으로 내려가더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려가면 선순위 채권자의 미배당만 더 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며 본건 용도도 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층, 사용승인일 2023.07.11. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장·화재탐지·스프링클러 설비가 확인됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 토지로 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
- 환금성. 해람은 34세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 매각률 23.23%입니다. 반복 유찰 자체가 가격 민감도를 보여주는 지표입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 회차는 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 자금 준비 조건이 다릅니다.
- 비602호 점유 확인. 박강석 임차권은 대항력이 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확인. 최근 2건은 35.46㎡이고 대상은 30.07㎡입니다. 43.2% 비율만으로 적정 입찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액과 청구액이 본건 감정가보다 훨씬 큰 공동담보 구조이므로 담보목록과 사건 전체 매각 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 재매각 사유를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증형”
이 사건의 핵심은 거액의 채권이 아니라 매수인이 실제로 떠안는 권리가 있는지입니다. 말소기준 이후 권리만 존재하고 비602호의 박강석 임차권도 대항력이 없어, 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 254,000,000원에서 3회 유찰돼 87,122,000원까지 내려왔고, 참고 실거래 평균 201,500,000원 대비 43.2% 수준입니다. 다만 거래 표본의 전용면적이 35.46㎡로 대상 30.07㎡와 다르고, 재매각·평균 3.2회 유찰·매각률 23.23%라는 환금성 신호도 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, ‘최저가가 싸 보인다’는 이유만으로 접근할 사건은 아니라는 것입니다. 동일면적 시세와 재매각 사유까지 확인한 뒤 가격을 결정하는 유형입니다.
