대전지방법원 2024타경114426. 충남 천안시 서북구 쌍용동 소재 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 301호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.93㎡, 감정가는 287,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 같습니다.

등기상 소유자는 류동선입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.06.23 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액이 9,932,700,000원에 달하고, 같은 날 설정된 다른 금융기관의 근저당권과 이후 채권양도 내역도 함께 존재합니다.

이처럼 거액의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 하지만 이 사건에서는 근저당권보다 먼저 전입한 임차관계가 문제입니다. 특히 조사 대상이 여러 건물에 걸쳐 있는 것으로 보이므로, 실제 301호에 해당하는 점유자와 보증금을 특정하는 과정이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 별도

근저당권 및 권리이전 관계

근저당권이전은 기존 채권의 권리자 변경으로, 별도의 신규 근저당 채권최고액으로 중복 합산하지 않습니다. 동일 날짜의 근저당권들은 등기 접수번호와 공동담보 관계를 함께 검토해야 합니다. 위 채권최고액은 여러 부동산이 포함된 공동담보 관련 금액이므로, 아파트 301호 자체의 시장가치나 낙찰자의 채무인수액을 뜻하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간

현황조사 및 문건접수 내역에는 임차관계 명의 32건이 확인됩니다. 그중 22건은 말소기준권리 설정일인 2023.06.23보다 전입일이 빠르고, 9건은 그 이후이며, 1건은 전입일을 확인할 수 없습니다.

다만 이 목록에는 1층, 4층, 부속동, 근린생활시설 등에 해당하는 것으로 보이는 임대차가 함께 나타납니다. 따라서 32건을 모두 101동 301호의 실제 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 아래 표의 대항력 표시는 전입일을 중심으로 한 잠정 판단이며, 해당 호수 점유, 계약관계 및 보증금의 실제 귀속 확인이 필요합니다.

임차관계 상세

대항력은 전입·점유 등 법정 요건을 갖추어야 성립합니다. 선순위 전입 표시만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당이 보장되지는 않습니다. 임차관계 32건 중 보증기관 대위·승계 신고로 식별된 건은 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격부터 최근 실거래를 웃돈다

천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트 단지로, 사용승인일은 2018.05.04입니다. 전용 59.93㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다.

최근 12개월 동일 면적 거래의 평균은 277,833,333원입니다. 반면 현재 최저매각가는 287,000,000원으로, 최근 평균보다 9,166,667원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 103.3%입니다.

특히 2026년 10월 3층 실거래가 270,000,000원은 경매 대상과 동일한 전용면적·동일한 층의 거래입니다. 감정가 287,000,000원은 이 거래보다 17,000,000원 높습니다. 개별 세대의 향·상태·동 위치 등 차이를 확인해야 하지만, 신건 최저가 자체를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

추정배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금을 근저당권자인 에프엔쌍용제일차주식회사에 배당하는 것으로 계산하고 있습니다. 다른 근저당권자에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

금융기관 채권최고액 합계 29,798,300,000원, 예상 채권자 배당액 282,182,000원, 미배당 추정액 29,516,118,000원. 공동담보·동일일자 근저당권의 실제 배당순위, 조세채권 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 인수보증금 245,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 배당 차트에 포함하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험이 해소되는 것은 아니다

유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아지지만, 이미 성립한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수의무가 낙찰가 하락만으로 없어지지는 않습니다. 실제 인수액은 임차인별 보증금, 배당금, 대항력 및 해당 물건 귀속관계에 따라 결정됩니다.

위 합산 취득금액은 각 회차의 매각가에 집계 인수액 245,000,000원을 동일하게 적용한 단순 비교입니다. 세금·명도비·취득 부대비용은 포함하지 않았으며, 실제 301호 인수액이 확정된 계산이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모의 아파트로, 사용승인일은 2018.05.04입니다.
• 도로 접근. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선의 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며, 도로 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 대중교통. 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있고, 노선버스 이용 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지 현황. 아파트부지로 이용되고 있으며, 토지이용 현황상 제2종일반주거지역·자연녹지지역 및 지구단위계획구역 등의 규제사항이 함께 나타납니다. 개별 필지에 해당하는 규제범위는 원본 대조가 필요합니다.
• 토지가격 지표. 공시지가 기준 1㎡당 1,077,000원입니다. 이는 토지 기준 지표로 개별 아파트의 거래가격과 동일하지 않습니다.
• 환금성. 동일 전용면적의 최근 거래가격은 260,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 277,833,333원이며, 경매 대상과 동일한 3층의 2026년 10월 거래는 270,000,000원입니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 301호 실제 점유자 특정. 전체 임차관계 중 어떤 임차인이 101동 301호에 해당하는지 현황조사서·전입세대 자료 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 2023.06.23 이전 전입자 중 실제 해당 호수를 점유하는 사람이 있는지, 대항력 요건을 갖추었는지 확인해야 합니다.
• 보증금 245,000,000원 검증. 전체 집계액을 301호 인수액으로 단정하지 말고, 계약서·점유부분·확정일자·배당요구 및 배당 가능성을 임차인별로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차관계. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 실제 해당 호수에 존재할 경우 현재 추정액 외에 인수위험이 발생할 수 있습니다.
• 공동담보 및 신탁 내역. 공동담보목록과 신탁원부, 근저당권 이전 내역을 확인하여 이 아파트에 설정된 권리의 범위를 특정해야 합니다.
• 국세 압류 및 배당. 2024.11.18 천안세무서장의 압류등기가 있습니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 조세채권의 배당순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
• 실거래와 입찰가 비교. 최저가 287,000,000원은 최근 평균 277,833,333원보다 높습니다. 실제 인수액과 취득 부대비용까지 포함하여 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 명도비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수관계 확인이 먼저다”

이 물건은 신건 최저가 287,000,000원부터 최근 실거래 평균 277,833,333원보다 높은 상태입니다. 가격만 놓고 보더라도 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

여기에 전체 임차관계 집계상 245,000,000원의 보증금 인수위험이 반영되어 있습니다. 이 금액을 전부 부담한다는 가정에서는 실질취득금액이 532,000,000원으로 증가합니다. 최근 평균 실거래가의 약 191.5%에 해당하므로, 이런 조건이라면 경제적 매력은 매우 낮습니다.

그러나 더 근본적인 문제는 전체 임차관계와 개별 아파트 301호의 권리가 정확히 분리되지 않았다는 점입니다. 다른 건물이나 상가에 해당하는 임대차를 이 아파트에 잘못 합산하면 인수액이 과대평가되고, 반대로 실제 301호의 보증금 미상 선순위 임차인을 놓치면 위험이 과소평가됩니다.

현재 판단은 보수적으로 D등급입니다. 이는 인수보증금 245,000,000원이 실제 301호에 전액 확정되었다는 의미가 아니라, 선순위 임차관계의 귀속이 불분명하고 신건 가격도 최근 시세보다 높은 상태에서 입찰 위험을 해소할 근거가 부족하다는 판단입니다.