대전지방법원 천안지원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 '천안쌍용역코오롱하늘채' 104동 203호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 2018년 준공된 454세대 단지로, 감정가는 281,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 최저매각가입니다.

겉으로는 비교적 평범한 아파트 경매처럼 보입니다. 그러나 등기부를 보면 2023.06.23. 설정된 대규모 공동담보 근저당권이 있고, 임차인 조사에는 32명의 개인·법인이 등장합니다. 그중 22명은 말소기준권리보다 전입일이 빠르며, 일부는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 이 명단 전체가 해당 아파트 한 호실의 실제 임차인이라고 확인된 것은 아닙니다.

또한 최근 같은 단지 동일 전용면적 실거래 평균은 277,833,333원, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 최저가 281,000,000원부터 이미 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 높습니다. 임차인 인수 부담을 전혀 고려하지 않더라도 신건 가격 자체에 확실한 할인 메리트가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

등기부상의 말소기준권리는 2023.06.23. 을구 1번(1) 근저당권입니다. 근저당권자는 에프엔쌍용제일차주식회사, 채무자는 에이젯원주식회사이며, 채권최고액은 9,932,700,000원입니다. 공동담보목록 제2023-786호에 연결되어 있습니다.

같은 날 산은캐피탈·아이비케이캐피탈·비엔케이캐피탈·키움저축은행을 비롯해 여러 금융기관의 근저당권이 설정되었습니다. 일부는 이후 중소기업은행 또는 엔에이치투자증권 등으로 이전됐고, 일부 이전등기는 이미 말소됐습니다. 근저당권 이전은 원래 권리의 승계이므로 별개의 신규 선순위 근저당으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

2024.10.31. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2024.11.18. 천안세무서장의 압류가 뒤따랐습니다. 근저당권 및 후순위 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국가 압류가 있는 만큼 조세채권의 법정기일과 당해세 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입 선행 22명, 실제 인수는 미확정

현황조사와 문건접수 등에 등장하는 임차인·점유자 명단은 32명(개인·법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 명단상 별도의 보증기관 중복 합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 여러 건물과 층의 점유 표시가 혼재되어 있어 104동 203호의 실제 임차인 수는 확정되지 않았습니다.

전입일만 비교하면 22명이 2023.06.23. 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 주택의 실제 인도·점유, 해당 호실의 주민등록, 임대차계약의 유효성 등을 함께 확인해야 하므로 이들은 '대항력 가능·미상'으로 평가합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 미확정입니다.

대항력은 전입일뿐 아니라 실제 인도·점유, 호실 일치, 임대차관계의 유효성 등을 종합해 판단해야 합니다. 법인 임차인은 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 적용 여부도 확인해야 합니다. 표의 '인수 가정'은 확정 판정이 아닌 배당 시뮬레이션상의 분류입니다.

③ 매수인 인수보증금 — 245,000,000원 시뮬레이션의 의미

배당 시뮬레이션은 말소기준권리 이전에 전입한 사람 중 보증금이 확인된 13명의 보증금 합계 245,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 이들에게는 해당 시뮬레이션상 배당액이 0원으로 설정돼 있습니다.

특히 여금자·박구연·가혜영·이현주·백송이·윤성애·김현진·박미란·(주)동광지바텍은 말소기준일보다 전입일이 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 권리가 실제 해당 호실에 존재한다면 245,000,000원만으로 인수 위험의 상한을 정할 수 없습니다.

조은정은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부 자체를 판단하기 어렵습니다. 한편 장동영·강형순 등 배당요구를 한 임차인도 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수나 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 신건 가격부터 최근 거래 이상

같은 단지, 같은 전용면적 59.93㎡의 2026년 4월부터 10월까지 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 277,833,333원, 최신 거래는 2026년 10월 270,000,000원입니다.

최근 거래가격 범위는 260,000,000원~300,000,000원입니다. 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%이며 평균보다 3,166,667원 높습니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다.

8~9월에는 295,000,000원 및 300,000,000원 거래가 있었지만 10월 거래는 265,000,000원과 270,000,000원입니다. 최근 거래가 이전의 일부 고가 거래보다 낮게 형성된 점은 가격 판단에 반영해야 합니다. 다만 이 거래들만으로 장기 하락률을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 것으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 4,734,000원, 에프엔쌍용제일차주식회사에 대한 예상 배당은 276,266,000원이며, 나머지 배당 대상 채권자는 이 모형에서 배당액이 0원입니다.

시뮬레이션상 채권 미배당액은 29,522,034,000원입니다. 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 채권최고액 기준 배당모형으로, 근저당권의 실제 피담보채권액·동순위 배당관계·공동담보 배당·조세채권·임차인 최우선변제 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 남는다

현재 신건과 1회·2회 유찰 가정의 예상 매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 인수액은 각 회차에서 동일하게 245,000,000원으로 가정한 계산입니다.

인수 가정액이 그대로 유지된다면 2회 유찰 후에도 실질취득액은 424,840,000원으로 최근 12개월 평균 277,833,333원을 크게 초과합니다. 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 이 물건이 저렴해지는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보·실거래 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트로, 사용승인일은 2018.05.04.입니다. 본건은 104동 2층 203호, 전용 59.93㎡입니다.
• 도로 접근. 감정요항표에는 단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있고 도로 여건이 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 대중교통. 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 있으며, 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지 특성. 토지이용상황은 아파트이고 지목은 대입니다. 공시지가는 1,077,000원/㎡로 제시되어 있으며, 토지면적 17,130.6㎡는 개별 아파트의 전용면적이 아닌 토지 관련 수치입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 철도보호지구, 소하천구역, 지구단위계획구역 등 관련 표기가 확인됩니다. 구체적인 필지별 적용 범위와 저촉 여부는 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 하자, 수리 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 전용면적 거래 12건이 확인되지만 가격은 260,000,000원부터 300,000,000원까지 차이가 있습니다. 2층인 본건은 실거래 비교 시 층수와 내부 상태를 별도로 보정해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 해당 호실의 임차인 특정. 매각물건명세서에서 104동 203호에 관한 임차인과 점유자를 분리 확인하세요. 1층·4층·나동 등 다른 점유 표시는 특히 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자 확인. 2023.06.23. 이전 전입한 22명 중 실제 본건에 대항력을 갖는 임차인이 있는지, 점유개시일·전입주소·임대차계약을 확인하세요.
• 보증금 및 확정일자 확인. 보증금 미상 선행 전입자의 계약금액과 확정일자를 확인하세요. 배당요구 여부와 우선변제권 성립 여부는 별개입니다.
• 인수액 245,000,000원 검증. 배당 시뮬레이션상의 합계가 실제 이 호실에 귀속되는지 확인하고, 배당 후 미회수 금액을 임차인별로 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보·근저당권 확인. 공동담보목록 제2023-786호부터 관련 공동담보목록 및 근저당권 이전·말소 내역을 원본으로 확인하세요. 채권최고액 합계가 곧 실제 피담보채권액은 아닙니다.
• 국세 압류 확인. 2024.11.18. 천안세무서장 압류와 관련해 당해세·법정기일·교부청구·배당 순위를 확인하세요.
• 시세 기준 재검토. 최근 12개월 평균 277,833,333원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로, 확정 인수액과 명도·수리·취득 부대비용을 포함한 응찰가 상한을 산정하세요.
• 현장 점유 및 명도. 203호 실제 거주자·점유 원인·열쇠 인도 가능성을 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토하세요.
• 체납 관리비. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 매각 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 실제 인수액”

이 사건은 신건 최저가 281,000,000원만 보면 일반적인 아파트 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이 277,833,333원, 최신 거래가 270,000,000원이므로 인수 부담을 고려하지 않아도 신건 가격 메리트는 부족합니다.

더 중요한 것은 임차인입니다. 선행 전입자가 다수 등장하고, 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액 245,000,000원이 잡혀 있습니다. 이 금액이 전부 실제로 인수된다면 실질취득은 526,000,000원에 달합니다. 하지만 임차인의 점유 부분에 서로 다른 건물과 층이 나타나므로 그 금액을 104동 203호의 확정 인수액으로 인정할 수도 없습니다.

따라서 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 실제 임차인 특정 → 대항력·우선변제 확인 → 보증금 인수액 확정 → 실질취득가 계산 → 최근 실거래와 비교입니다. 이 과정을 마치기 전에 유찰 횟수나 최저가 하락만으로 매력적인 물건이라고 판단하는 것은 위험합니다.