대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 4층 401호입니다. 전용 59.93㎡에 대응하는 실거래 내역이 확인되며, 감정가와 최저매각가는 모두 287,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이지만 가격부터 매력적이지 않습니다. 같은 면적의 최근 거래 평균보다 9,166,667원 높은 가격에 입찰이 시작됩니다.

권리관계는 더 복잡합니다. 등기부에는 대규모 공동담보 근저당권과 채권양도, 국세 압류가 나타납니다. 특히 2023.06.23 설정된 근저당권이 말소기준권리가 되지만, 그보다 앞선 전입 기록을 가진 점유자들이 다수 확인됩니다. 일부 보증금은 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인에게 인수되는 것으로 추정돼 있습니다. 그러나 조사 내역에 1층, 다른 동 및 부속동 등의 점유자가 함께 포함된 만큼 이들 전부가 경매 대상 아파트 401호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심

최초 신탁 소유권 등기는 이미 정리됐으며, 2018.09.21 류동선 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2023.06.23 다수 금융기관의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 에프엔쌍용제일차주식회사의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다.

근저당권 이후 설정된 권리 및 경매개시결정, 국세 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 말소와 선순위 임차권의 대항력은 별개입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 해당 호실에 존재하고 보증금이 배당으로 완제되지 않으면, 매수인이 잔여 보증금을 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수액 확정 전 입찰 위험

현황조사에 나타난 점유 관련 기록은 32건(개인·법인 포함)입니다. 전입일을 말소기준권리 설정일인 2023.06.23과 비교하면, 22건은 기준일 이전, 9건은 이후, 1건은 전입일 미상입니다. 다만 전입일의 선후만으로 대항력 성립을 확정할 수 없고, 실제 점유·임대차계약·주택 또는 상가의 적용 법령을 함께 살펴야 합니다.

특히 점유 부분이 1층, 1동·부속1동·2동, 나동 등으로 표시된 임차 기록까지 존재합니다. 이는 101동 4층 401호의 점유관계와 구분할 필요가 있습니다. 아래 표의 기재자 전원이 본 아파트에 거주하거나 이 호실에 대한 임차권을 가진다는 뜻은 아닙니다.

‘전입 후’는 2023.06.23 말소기준권리 이후의 전입이라는 뜻이며, 그 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵다는 의미입니다. ‘가능·미상’ 및 ‘가능·확인 필요’는 대항력 확정 판정이 아닙니다. 모든 기록에 대해 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다. 법인에 대해서는 상가임대차 적용 여부와 사업자등록·점유 요건도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격도 최근 실거래 이상

동일 단지의 전용 59.93㎡ 최근 실거래 12건은 260,000,000원~300,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 277,833,333원, 최신 2026년 10월 거래는 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 평균보다 9,166,667원, 최신 거래보다 17,000,000원 높습니다.

현재 최저매각가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 인수금이 전혀 없다고 가정해도 최근 거래 평균이나 최신 거래 대비 가격상 이점이 확인되지 않습니다. 더욱이 4층이라는 개별 층수, 내부 상태, 권리 위험을 감안하면 평균 거래가만을 근거로 높은 입찰가를 정당화하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 배분 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 금액이 신청채권자에게 배당되고, 나머지 금융기관에는 배당액이 없는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 공동담보, 동일 일자 근저당, 채권양도 및 국세 관련 우선순위를 확인하기 전에는 아래 배분을 확정적인 법원 배당순위로 볼 수 없습니다.

채권자 미배당 추정액은 29,516,118,000원입니다. 이는 금융기관 등의 채권 회수 부족분으로, 그 자체가 낙찰자의 인수채무를 의미하지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 매각가 하락만으로 총 취득 부담이 동일한 비율로 낮아지지 않습니다. 특히 배당이 줄어든 만큼 보증금 인수액이 늘어나는 구조라면, 매각가 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다.

다음 표는 각 회차에 제시된 인수 추정액 245,000,000원이 변하지 않는다는 가정을 그대로 적용한 계산입니다. 실제 인수액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

이 가정 아래에서는 2회 유찰로 최저매각가가 183,680,000원까지 내려가더라도 실질취득 부담은 428,680,000원입니다. 최근 실거래 평균의 약 154.3%이므로 여전히 저렴한 가격이라고 볼 수 없습니다.

반대로 401호에 무관한 임차 기록이 제외돼 인수액이 크게 줄어든다면 실질취득 부담도 달라집니다. 따라서 유찰 횟수보다 먼저 해결해야 할 과제는 해당 호실에 실제 귀속되는 보증금과 인수 범위의 확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 실거래 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 월봉로 15 소재 아파트입니다. 쌍용역 인근 생활권이며, 주변에는 주거시설과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모로 사용승인일은 2018.05.04입니다. 동일 전용면적 실거래 비교가 가능합니다.
• 교통. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 간선도로 접근이 가능하며, 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용여건은 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지 관련 기록에는 제2종일반주거지역·자연녹지지역 및 철도보호지구·소하천구역 등과 관련된 사항이 나타납니다. 개별 필지와 해당 호실 대지권에 미치는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 시세. 동일 전용 59.93㎡ 최근 거래 12건의 가격 범위는 260,000,000원~300,000,000원입니다. 4층 401호의 적정 매매가격은 개별 층과 내부 상태를 함께 반영해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래 이력이 존재한다는 점은 비교자료 확보에 도움이 됩니다. 하지만 최근 평균보다 높은 입찰가와 임차권 불확실성은 환금성 및 매각차익 확보에 불리합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자 특정. 조사된 32건 가운데 아파트 101동 4층 401호에 직접 관계되는 개인·법인을 구분해야 합니다. 다른 건물이나 층의 임차인을 이 호실의 임차인으로 합산하지 마세요.
• 선순위 대항력 검증. 2023.06.23 이전 전입자에 대해 실제 점유 여부, 임대차계약, 전입·사업자등록, 보증금, 계약기간과 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제 확인. 여금자·가혜영·송정임·홍승휘·장동영·강형순의 배당요구 접수 이력이 있습니다. 배당요구 자체가 전액 배당이나 인수 소멸을 보장하지 않으므로 우선변제권과 예상 배당 결과를 대조해야 합니다.
• 인수 추정 245,000,000원 재검증. 시뮬레이션에 포함된 13건의 보증금이 본 호실에 실제 귀속되는지, 중복계산은 없는지, 법적으로 매수인에게 인수되는지를 각각 검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 1번·2번 근저당권의 공동담보목록, 채권양도 및 신탁 관련 권리이전 내용을 확인하고 401호에 관한 개별 배당 영향을 검토해야 합니다.
• 국세 압류. 2024.11.18 천안세무서장 명의의 압류가 있습니다. 압류등기 말소 여부와 별개로 조세채권의 배당순위 및 매수인에게 별도로 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한. 신건 최저가 287,000,000원은 최근 평균 277,833,333원 및 최신 거래 270,000,000원을 웃돕니다. 실질취득 기준으로도 가격상 안전마진이 충분한지 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자 확정 후 인도 가능성과 명도비용, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 먼저 인수할 권리를 확인하라”

천안쌍용역코오롱하늘채 401호는 겉으로 보면 감정가 287,000,000원인 신건 아파트입니다. 그러나 최근 동일 평형 거래 평균은 277,833,333원이고, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 인수 위험이 전혀 없더라도 신건 가격부터 최근 시세를 웃돕니다.

여기에 임차보증금 인수 추정액 245,000,000원을 더하면 실질취득 가정액은 532,000,000원입니다. 다만 이 금액은 여러 점유관계에 대한 시뮬레이션으로, 경매 대상 호실에 실제 적용되는 금액인지 아직 확인이 필요합니다. 특히 1층·다른 동·부속동 등에 관한 점유 기록을 아파트 401호의 임차권으로 일괄 적용하는 것은 잘못된 투자 판단으로 이어질 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 선순위 임차권과 실제 인수액이 확정되기 전에는 입찰 보류. 권리관계가 정리되더라도 최근 실거래가를 기준으로 실질취득 비용을 재산정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 매수인이 실제로 부담할 금액을 정확히 확인하는 것입니다.