대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 405호에 대한 경매입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.97㎡이며, 단지는 454세대로 2018년 5월 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 류동선입니다. 2023년 2월 설정된 에스제이인베스트파트너스주식회사의 근저당권을 말소기준으로, 이후 다수 금융기관의 공동담보 근저당과 경매개시결정, 국세 압류가 이어진 구조입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 채권액 규모가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 다수 존재하고, 일부 보증금은 배당되지 않은 채 매수인 인수액으로 계산되어 있다는 점입니다. 다만 임차인 명단에는 1층, 별도 동, 용도 불명 점유까지 포함돼 있으므로 전체 보증금을 이 아파트 405호의 확정 인수채무로 단정할 수도 없습니다. 바로 이 불확실성이 가장 중요한 입찰 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 별도 문제

말소기준권리는 2023.02.02 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 이미 말소된 신탁 및 일부 근저당 관련 등기는 현재 존속하는 인수권리와 구별해야 합니다.

하지만 등기상 근저당권의 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 목적물을 점유하고 있다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 등기권리의 소멸 여부만 확인해서는 권리분석이 완성되지 않습니다.

② 점유·임차 관계 — 대항력과 호실 귀속 확인이 핵심

현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 점유·임차 등재인은 33명·법인입니다. 이 가운데 22건은 말소기준일 이전 전입 또는 사업자등록 기록, 9건은 이후 기록, 2건은 기준일과의 선후관계를 판단하기 어려운 기록입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

전입 선행은 말소기준일과의 시간적 선후관계를 나타냅니다. 실제 대항력은 해당 목적물의 점유, 적법한 대항요건, 임대차 관계 등에 따라 달라집니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. '승계 없음'은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 없다는 뜻이며, 매수인의 보증금 인수 여부와는 다릅니다.

③ 인수보증금 — 245,000,000원의 의미

배당 시뮬레이션은 말소기준권리 이전에 전입한 임차인 가운데 보증금이 확인된 13건의 합계 245,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 이 금액은 경매 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 아닙니다. 실제로 매수인이 인수해야 하는 보증금이라면 낙찰대금과 별도로 부담할 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득액을 보아야 한다

천안쌍용역코오롱하늘채 전용 84.97㎡의 실거래 12건 평균은 435,083,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 444,500,000원, 최신 거래는 2025년 10월 458,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 +3.3%입니다.

최저매각가 429,000,000원만 비교하면 최근 평균보다 15,500,000원 낮습니다. 그러나 추정 인수액 245,000,000원을 모두 부담하는 경우 실질취득액은 674,000,000원으로, 최근 평균보다 229,500,000원 높습니다. 즉 인수액 가정이 유지되는 한 낙찰가가 최근 시세보다 조금 낮다는 사실은 가격 메리트로 연결되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)

집행비용 6,690,000원과 근저당 배당액 422,310,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 추정입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 31,715,990,000원입니다. 임차인 보증금 인수 추정 245,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 계산됩니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액 및 공동담보별 배분에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자별 배당내역과 회차별 신청채권자 배당 요약 사이의 차이도 확인이 필요합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 그대로

아래는 각 회차의 매각가와 추정 인수보증금 245,000,000원이 그대로 유지된다는 가정하에 계산한 실질취득 비교입니다. 인수보증금은 회차별 매각대금에 포함되지 않으므로 유찰에 따른 최저가 인하만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트로, 사용승인일은 2018.05.04입니다. 비교 실거래 면적은 전용 84.97㎡입니다.
• 도로 접근. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며, 도로여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 대중교통. 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있고, 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 이용 편의도는 대체로 보통 수준입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며, 중로각지와 평지·사다리형의 특성이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,077,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 및 소하천구역 관련 지정·저촉 사항이 포함됩니다. 개별 필지의 정확한 적용 범위는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 평균도 444,500,000원으로 형성돼 있습니다. 다만 거래가격 범위가 300,000,000원부터 478,000,000원까지 넓어 층과 개별 상태에 따른 가격 차이에 주의해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 대상 호실의 임차인 특정. 33건의 점유·임차 등재 가운데 실제 101동 405호와 관련된 사람을 먼저 구분해야 합니다. 동·층·호수와 임대차 목적물의 일치 여부가 가장 중요합니다.
• 대항력의 실질 확인. 전입일이 2023.02.02보다 빠르더라도 실제 점유, 임대차계약, 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 전입 선행만으로 보증금 인수를 확정하지 마세요.
• 보증금 확인. 보증금 미상 점유자의 계약서와 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 미상 금액은 0원으로 취급할 수 없습니다.
• 배당요구와 우선변제. 여금자·송정임·가혜영·홍승휘·장동영·강형순의 배당요구 기록을 확인하고, 확정일자와 실제 배당 여부를 대조해야 합니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
• 공동담보 범위. 에스제이인베스트파트너스 등 금융기관 근저당권의 공동담보목록을 확인하고, 본 호실에 배분되는 실제 채권액과 말소 범위를 검토해야 합니다.
• 국세 압류. 2024.11.21 국세 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 등기가 말소되더라도 당해세 등 배당상 우선권과 관련된 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 인수 추정액 재산정. 실제 405호에 관련된 임차인만 추려 보증금과 미배당액을 다시 계산해야 합니다. 245,000,000원을 확정된 인수금액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 현장점유·명도. 해당 아파트의 실제 점유자, 거주 형태, 인도 가능성, 명도 비용과 기간을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 비용, 취득 관련 부대비용을 확인해야 합니다.
• 시세와 입찰 상한. 최근 12개월 평균 444,500,000원과 최신 거래 458,000,000원을 기준으로 실제 인수액을 포함한 총 취득비용을 비교해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가의 할인율보다 중요한 것은 인수채무”

이 물건의 최저매각가 429,000,000원만 보면 최근 실거래 평균 444,500,000원보다 낮습니다. 하지만 그 차이만으로 저렴한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

시뮬레이션상 인수보증금 245,000,000원을 적용하면 실질취득액은 674,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 모두 크게 웃돌기 때문에 현재의 인수 가정 아래에서는 가격 매력이 낮습니다.

동시에 이 금액을 확정 인수채무로 단정하는 것 역시 위험합니다. 33건의 점유·임차 기록은 여러 건물과 층을 포함하고 있어 실제 405호에 해당하는 권리관계를 분리해야 합니다. 405호의 실제 선순위 임차인, 보증금, 대항력과 배당 가능액이 확인되어야 비로소 정확한 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 권리 검증 전에는 입찰 판단 보류. 이 사건의 핵심은 유찰을 기다리는 일이 아니라, 무엇을 얼마만큼 인수하는지 확정하는 일입니다.