대전지방법원 2024타경114426. 충청남도 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 104동 2층 202호, 전용면적 59.93㎡ 아파트입니다. 소유자는 류동선이며, 2018년 9월 신탁재산의 귀속에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.
표면적으로 보면 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 일반적인 임의경매입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 선순위 임차인의 보증금 반환책임은 다른 문제입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 존재하고, 일부 보증금이 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 게다가 이들 점유기록은 서로 다른 층과 건물을 포함하고 있어 개별 아파트에 대한 임차관계인지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 월봉로 15, 104동 2층 202호 (쌍용동, 천안쌍용역코오롱하늘채) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.93㎡ · 2층 |
| 단지 규모 | 천안쌍용역코오롱하늘채 · 454세대 · 사용승인 2018.05.04 |
| 소유자 | 류동선 (2018.09.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.24 |
| 신청채권자 | 에프엔쌍용제일차주식회사 |
| 신청채권 관련 금액 | 9,932,700,000원 (등기상 채권최고액) |
| 말소기준권리 | 2023.06.23 접수 제56486호 근저당권 |
| 공동담보 | 제2023-786호 등 공동담보목록 기재 |
| 배당표상 인수 가정액 | 245,000,000원 (해당 호실 귀속 확인 필요) |
| 배당표상 실질취득 | 526,000,000원 (최저가 기준 조건부 추산) |
| 토지 이용 | 아파트 부지 · 제2종일반주거지역 등 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개
등기상 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 2024년 11월 18일 천안세무서장의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
특히 2023년 6월 23일보다 먼저 전입한 점유자는 실제 점유·계약·주민등록의 적법한 연속성이 확인될 경우 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다. 선순위 전입 사실만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니며, 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 이번 물건의 최대 위험
현황조사에 등장하는 임차인·점유 관련 명의는 개인 및 법인 총 32명(곳)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 명의는 없어 명의 중복신고를 보증금에 추가 합산할 이유는 없습니다. 다만 이 32명(곳)이 모두 104동 202호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
전입일 기준으로 보면 말소기준권리 이전 전입 명의가 22명(곳), 이후 전입 명의가 9명(곳), 전입일 미상이 1명입니다. 특히 임차 부분에 '1층', '4층', '나동 1층', '1동, 부속1동, 2동 1층' 등이 표시되어 있어 개별 아파트 202호와 직접 연결되지 않는 임대차가 포함되었을 가능성이 큽니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
말소기준일 2023.06.23과 전입일을 비교한 1차 분류입니다. 선순위 전입자는 대항력의 성립 가능성을 표시한 것이며, 실제 점유·계약관계와 임차목적물의 동일성 확인 전에는 확정 판정이 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권도 미상입니다.
또한 선순위 전입 명의 가운데 여금자·박구연·가혜영·이현주·백송이·윤성애·김현진·박미란·(주)동광지바텍 등은 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 임대차가 실제 매각 대상 호실에 해당하고 법적 대항요건을 충족한다면 245,000,000원 외에 별도 인수위험이 생길 수 있습니다.
여금자, 송정임, 가혜영, 홍승휘, 장동영, 강형순의 배당요구 관련 문건도 확인됩니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권 성립이나 보증금 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자·배당요구 종기·실제 계약관계와 배당순위를 종합적으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.81억도 최근 거래 평균보다 높다
천안쌍용역코오롱하늘채 전용 59.93㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 2026년 4월부터 10월까지 거래되었으며, 평균은 277,833,333원, 최근 거래가격은 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.93㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.10 | 59.93㎡ | 24 | 265,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 20 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 23 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 12 | 284,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 277,833,333원 |
최근 거래가격의 범위는 260,000,000원~300,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 281,000,000원은 최근 평균의 101.1%로, 현재 가격만으로도 최근 실거래 평균 대비 할인된 물건이 아닙니다. 특히 같은 면적의 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,734,000원 |
| 1. 에프엔쌍용제일차 근저당권 | 9,932,700,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 산은캐피탈 근저당권 | 3,724,800,000원 | 0원 |
| 3. 아이비케이캐피탈 근저당권 | 4,966,400,000원 | 0원 |
| 4. 비엔케이캐피탈 근저당권 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 5. 오케이캐피탈 근저당권 | 3,724,800,000원 | 0원 |
| 6. 신한캐피탈 근저당권 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 7. 상상인저축은행 근저당권 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 29,798,300,000원 | 276,266,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 별도 · 임차보증금 인수 가정 | 245,000,000원 | 0원 |
집행비용 4,734,000원과 근저당권 배당 276,266,000원의 합계는 281,000,000원입니다. 시뮬레이션상 채권자 미배당 합계는 29,522,034,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 임차보증금 인수 가정액 245,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 취급합니다. 당해세·최우선변제 및 공동담보의 실제 채권 변동 등은 확정 배당에 반영되지 않았을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
배당 시뮬레이션의 인수 가정액 245,000,000원을 각 회차에 동일하게 적용하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가격 | 인수 가정액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 281,000,000원 | 245,000,000원 | 526,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 224,800,000원 | 245,000,000원 | 469,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 179,840,000원 | 245,000,000원 | 424,840,000원 |
2회 유찰되어 매각가격이 179,840,000원까지 내려간다고 가정해도, 보증금 245,000,000원을 그대로 인수한다면 실질취득은 424,840,000원입니다. 여전히 최근 실거래 평균 277,833,333원보다 훨씬 높습니다. 따라서 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해소되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지 및 실거래 자료 기준)
- 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모로, 2018.05.04 사용승인된 아파트입니다. 비교되는 실거래는 전용 59.93㎡ 기준입니다.
- 교통. 아파트단지 동측 왕복 6차선 및 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 차량 접근이 가능하며 도로여건은 양호한 편으로 평가됩니다. 버스정류장 접근 및 노선버스 운행여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지 관련 사항에 철도보호지구, 소하천구역, 상대보호구역 등의 저촉 또는 접함 표시가 있으므로 해당 구분소유권의 대지권에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 시장 거래. 동일 면적 최근 12건 거래가격은 260,000,000원~300,000,000원입니다. 최신 거래는 270,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 관찰되는 아파트이지만, 신건 가격이 최근 평균 이상이고 선순위 점유·인수 여부가 불확실합니다. 이런 불확실성은 재매각과 투자 회수에 불리하게 작용할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 대조. 104동 202호에 관한 실제 점유자, 선순위 임차인, 인수되는 권리와 매각제외·특별매각조건 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인별 부동산 특정. 다른 층·동·건물로 기재된 임대차가 해당 아파트의 권리분석에 잘못 포함되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 선순위 전입과 대항력. 2023.06.23 이전 전입자의 실제 점유 및 임대차계약, 주민등록·사업자등록의 적법성과 연속성을 검토해야 합니다.
- 보증금·확정일자 검증. 미상 보증금과 확정일자를 확인하고, 배당요구 및 우선변제 성립 여부를 구별해야 합니다.
- 245,000,000원 인수 가정 검증. 배당 시뮬레이션상 13건이 실제 매각 대상에 속하는지, 전액 인수인지, 일부 배당 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 채권 확인. 채권최고액 9,932,700,000원 등 공동담보 관련 채권의 실제 잔액 및 다른 담보물의 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 및 관리비. 천안세무서장의 압류 관련 조세채권, 공용부분 관리비 체납과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 점유와 명도. 실제 세대의 점유자를 현장에서 확인하고, 인도·명도 및 반환보증금 부담을 별도로 산정해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 최저가가 아니라 낙찰가, 실제 인수보증금 및 취득부대비용을 합한 금액을 최근 실거래 277,833,333원 및 최신 거래 270,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 누구의 보증금을 인수하느냐”
이 물건의 문제는 근저당권이 많다는 사실 자체에 있지 않습니다. 핵심은 선순위 임차인이 실제로 어느 부동산을 점유하는지, 매수인이 반환해야 할 보증금이 얼마인지입니다.
신건 최저가 281,000,000원만 보면 평범한 아파트 경매처럼 보이지만, 시뮬레이션상 인수액을 더하면 526,000,000원이 됩니다. 이 금액은 동일 면적 최근 12건 평균 277,833,333원을 크게 웃돌며, 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 424,840,000원입니다.
다만 임차인 명의와 점유 부분에 여러 부동산이 혼재한 정황이 있으므로 245,000,000원을 이 아파트의 확정 인수액으로 취급해서는 안 됩니다. 개별 202호의 임차인·보증금 귀속을 먼저 확정하고, 그 결과로 실질취득비용을 재산정하는 것이 우선입니다.
현재 결론은 가격 매력 부족, 임차권 위험 불확실, 입찰 보류입니다. 확인되지 않은 인수액을 무시해도 안 되지만, 다른 부동산의 보증금을 이 호실에 합산해서도 안 됩니다. 그 구분을 명확히 하기 전에는 이 경매를 안전하거나 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
