* 245,000,000원은 선순위 전입자로 분류된 일부 임차인의 확인된 보증금을 인수하는 것으로 가정한 추정 합계입니다. 본건 102동 501호와 각 임대차의 실제 관련성, 점유, 확정일자 및 배당 여부가 확정되지 않았습니다. 보증금 미상 임차인의 금액도 포함되지 않았으므로 541,000,000원은 확정 취득비용이나 최종 상한이 아닙니다.

대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 5층 501호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 296,000,000원인 신건입니다. 소유자는 류동선이며, 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 채권최고액이 9,932,700,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

핵심은 근저당권의 규모만이 아닙니다. 근저당권보다 먼저 전입한 다수의 점유자 기록이 존재하며, 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사례도 있습니다. 반면 실거래 가격만 보아도 신건 최저가는 이미 최근 시세보다 높습니다. 권리상 불확실성에 가격 프리미엄까지 지급하는 구조이므로 일반적인 안전형 아파트 경매로 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 위험은 별개

말소기준권리는 2023.06.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정, 국의 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시됩니다. 그러나 근저당권의 말소와 임차보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 전입 기록의 실제 귀속부터 확인

현황조사 등에서 확인되는 점유 관련 명단은 총 32명·법인입니다. 이 중 22명·법인은 말소기준권리보다 전입일이 빠르고, 9명은 기준권리 이후이며, 1명은 전입일을 확인할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 신고로 분류된 항목은 없습니다. 다만 명단 전체를 본건 아파트의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

다음 표의 선행·확인 필요는 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 뜻이며, 실제 점유·적법한 대항요건과 본건 귀속까지 확정했다는 뜻은 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권도 단정하지 않았습니다.

전입일 선행 여부와 법률상 대항력 성립은 동일하지 않습니다. 실제 임차 목적물, 주택 인도·점유, 계약관계 및 확정일자를 확인해야 합니다. 법인의 경우도 해당 임대차에 적용되는 법률 및 대항요건을 별도 검토해야 합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 인수금 소멸이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격부터 최근 실거래를 웃돈다

천안쌍용역코오롱하늘채 동일 전용면적 59.93㎡의 2026년 4월부터 10월까지 최근 실거래 12건을 기준으로 합니다. 평균은 277,833,333원, 최저는 260,000,000원, 최고는 300,000,000원입니다.

최저매각가 296,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 18,166,667원 높아 평균 시세의 106.5%입니다. 2026년 10월 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 약 109.6%입니다. 본건과 동일한 5층의 2026년 4월 거래가 280,000,000원인 점도 신건 가격을 보수적으로 볼 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

매각대금 배분 추정에서는 집행비용 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되며, 후순위 채권자와 소유자에게 배분되는 잔여액은 없습니다. 다만 채권최고액과 실제 확정 채권액은 구별해야 하고, 당해세·임차인 우선변제 등이 확정되면 실제 배당은 달라집니다.

추정 채권총액 29,798,300,000원, 예상 채권배당액 291,056,000원, 미배당 추정액 29,507,244,000원입니다. 이는 채권최고액 중심의 모형 계산이며 실제 배당확정표가 아닙니다. 근저당권 이전·말소·공동담보 관계와 세금, 임차인 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가, 남을 수 있는 인수 부담

회차별 인수 추정액을 동일하게 245,000,000원으로 가정하면, 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 실질취득 비용은 여전히 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다.

모든 회차는 인수금 245,000,000원이 동일하게 적용된다는 조건부 계산입니다. 실제 인수금은 본건에 적용되는 임차인의 범위, 적법한 대항력, 우선변제 및 배당 결과에 따라 달라집니다. 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트로, 사용승인일은 2018.05.04입니다.
• 도로 접근. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통한 접근이 가능하며, 도로 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 대중교통. 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있고, 대중교통 이용 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지. 아파트부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등이 확인됩니다. 철도보호지구·소하천구역·지구단위계획구역 등 토지이용 제한사항의 본건 해당 범위를 확인해야 합니다.
• 거래 수준. 전용 59.93㎡ 동일 평형 최근 거래는 260,000,000원~300,000,000원 범위입니다. 개별 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 환금성. 동일 평형의 최근 12건 거래가 확인되지만, 감정가 296,000,000원은 평균과 최신 거래보다 높습니다. 권리관계가 불명확한 상태에서는 일반적인 정상 거래 수준을 그대로 회수 가능한 가격으로 가정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차 목적물 특정. 점유 관련 명단 32명·법인 중 실제 102동 501호에 해당하는 임차인을 확인하고, 다른 층·건물의 기록과 분리해야 합니다.
• 선순위 전입자 확인. 2023.06.23 이전 전입자 22명·법인의 실제 점유, 임대차계약, 대항요건을 본건별로 대조해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자. 보증금 미상자와 우선변제권 미확정자의 계약서·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수 추정액 재산정. 245,000,000원 가운데 실제 501호에 귀속되는 보증금만 구분하고 배당 후 미회수 금액을 다시 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 근저당권의 공동담보목록, 채권양도·권리이전 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 신건 296,000,000원은 최근 실거래 평균 277,833,333원보다 높습니다. 입찰가와 인수금, 취득 부대비용을 합산해 판단해야 합니다.
• 명도·관리비. 본건 실제 점유자와 인도 가능성, 관리비 체납액 및 매수인 승계 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 계약자료, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격도 높고, 인수금도 확정되지 않았다”

이 물건의 신건 최저가는 296,000,000원으로, 최근 동일 평형 평균 277,833,333원의 106.5%입니다. 인수 위험을 제외해도 신건 가격 메리트는 부족합니다.

여기에 선순위 전입자로 분류된 임차인들의 보증금 인수 추정액 245,000,000원을 적용하면, 실질취득 부담은 541,000,000원으로 최근 실거래 평균의 약 194.7%에 달합니다. 다만 여러 건물의 점유 기록이 혼재한 정황 때문에 그 인수액을 본건의 확정 부담으로 단정할 수 없습니다. 금액이 미상인 선순위 전입자에 대한 불확실성도 남습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 가격이 이미 최근 시세 이상이고, 실제 임차인의 범위와 대항력·배당·인수금액이 충분히 특정되지 않았습니다. 단순히 유찰을 기다리는 것보다 본건 임차관계와 공동담보 권리를 정확히 분리하는 작업이 먼저입니다. 그 결과가 확인되기 전에는 안전한 취득비용을 계산하기 어렵습니다.