대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 104동 1층 102호입니다. 전용면적 59.93㎡에 해당하는 아파트로, 감정가 272,000,000원에서 처음 매각이 진행됩니다. 외형상으로는 최근 실거래 평균보다 낮은 신건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권을 말소기준으로 다수의 공동담보 근저당권과 국세 압류, 임의경매개시결정이 연결되어 있습니다.

더 중요한 문제는 임차·점유 관계입니다. 현황조사 등에 기록된 신고인 가운데 말소기준권리보다 전입신고가 빠른 사람이 다수 존재하고, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 신고된 점유 부분에 다른 건물·층과 관련된 내용이 함께 등장하므로, 이 명단 전체를 곧바로 104동 102호의 임차인으로 확정해서도 안 됩니다. 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 변수

말소기준은 2023.06.23 접수된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 여러 근저당권과 그에 따른 채권양도·근저당권 이전이 있으며, 이후 임의경매개시결정과 국세 압류가 등기되었습니다. 등기상 매각소멸 대상으로 분류된 근저당권·압류·경매개시결정은 매수인이 채무 자체를 승계하는 권리가 아닙니다.

다만 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 문제는 별도로 남습니다. 선순위 전입 사실만으로 모든 신고인의 대항력을 확정할 수는 없으며, 실제 목적물의 인도·점유, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 종합해야 합니다. 특히 다른 건물의 점유자로 보이는 신고 내역은 해당 아파트와 분리해서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 선순위 가능성과 귀속 여부 확인

현황조사·매각물건명세서 및 문건접수 내역에는 임차·점유 신고인 32명이 나타납니다. 보증기관 대위·승계자로 구분된 신고는 없으며, 모두 개별 신고인입니다. 그러나 여러 부동산이 관련된 조사 내용으로 보이고, 일부 점유 부분은 대상 아파트 104동 102호와 일치한다고 보기 어렵습니다. 따라서 아래 명단은 대상 호수에 관한 확정 임차인 수가 아닌, 호수별 대조가 필요한 조사 명단입니다.

대항력 표시는 말소기준권리 2023.06.23과 전입·등록일을 비교한 예비 분류입니다. 전입이 빠르더라도 실제 인도·점유와 임대차의 유효성, 해당 물건 귀속 여부를 확인해야 합니다. 확정일자가 미상인 경우 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 법인 신고인은 적용되는 임대차 유형과 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가와 실질취득액을 구분해야 한다

천안쌍용역코오롱하늘채 동일 면적 59.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 4월부터 10월까지 분포하며, 평균 거래금액은 277,833,333원입니다.

최근 거래금액은 260,000,000원~300,000,000원으로 분포합니다. 감정가 272,000,000원은 최근 평균의 97.9%로 평균보다 소폭 낮지만, 최신 거래 270,000,000원보다는 2,000,000원 높습니다. 특히 본건은 1층이므로 다른 층의 거래금액을 그대로 적용하는 데 주의해야 합니다.

다만 위 실질취득액은 어디까지나 245,000,000원의 인수액이 대상 104동 102호에 실제로 귀속된다는 조건에서만 성립합니다. 귀속되지 않는 보증금까지 합산한 금액을 확정 취득원가로 사용해서는 안 됩니다. 대상 호수의 실제 인수금액을 판별한 다음에 시세와 다시 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 산출한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 제외한 배당가능금액이 먼저 에프엔쌍용제일차주식회사에 배분되는 형태로 계산되어 있습니다. 아래 배당금은 실제 확정 배당액이 아니며, 당해세·최우선변제·공동담보에 따른 배당관계 등에 따라 변경될 수 있습니다.

위 채권액은 공동담보 관련 채권최고액 등을 반영한 시뮬레이션상 합계입니다. 미배당 채권은 29,530,908,000원으로 계산되지만, 이를 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 우선순위·실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 매수인 인수 추정 내역 — 245,000,000원의 의미

위 목록은 배당 시뮬레이션에서 대항력 있는 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 가정한 항목입니다. 실제 해당 호수에 귀속되는 임대차인지, 매각으로 소멸하지 않는 대항력이 성립하는지, 배당으로 얼마가 변제되는지에 따라 최종 인수액은 달라집니다.

또한 보증금이 미상인 선순위 전입 신고인이 별도로 존재합니다. 이들의 권리까지 대상 호수에 귀속된다면 위 245,000,000원만으로 인수 위험이 모두 반영되었다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 회차별 취득비용 비교

위 취득비용은 회차별 낙찰가에 동일한 인수 추정액 245,000,000원을 더한 조건부 계산이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용은 제외합니다. 실제 임차인 배당 및 보증금 인수는 낙찰가에 따라 달라질 수 있으므로 확정 금액으로 사용하면 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 단지 정보 기준)

• 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모로 2018.05.04 준공되었습니다. 본건은 104동 1층 102호입니다.
• 교통. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선의 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며, 도로여건은 양호한 것으로 평가됩니다. 인근 시내버스 정류장 등 대중교통 이용편의는 대체로 보통 수준입니다.
• 토지. 지목은 대, 이용상황은 아파트이며 평지·사다리형의 토지입니다. 토지면적은 17,130.6㎡, 공시지가는 1,077,000원/㎡로 기록되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 관련 사항과 함께 철도보호지구, 소하천구역, 지구단위계획구역 등의 토지이용계획 사항이 확인됩니다. 해당 호수 및 대지권에 실제 적용되는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래는 260,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 거래 이력은 존재하지만 본건은 1층이므로 고층 거래와의 가격차를 검토해야 합니다.
• 감정 범위. 감정요항에는 아파트 외에도 여러 근린생활시설 및 다른 소재지의 물건에 대한 설명이 함께 나타납니다. 본건 아파트에 직접 적용되는 사항과 타 물건의 내용을 구분해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 104동 102호에 관한 임차인·점유자, 매수인 인수사항 및 특별매각조건을 우선 대조해야 합니다.
• 임차인 귀속 확인. 신고인 32명 중 실제로 해당 호수를 점유하거나 관련 보증금 반환채권을 가진 사람이 누구인지 구분해야 합니다. 다른 건물·층의 임차보증금을 합산하지 않아야 합니다.
• 선순위 임차인 검증. 2023.06.23 이전 전입 신고인의 점유·인도·계약기간·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 인수액 재산정. 추정 인수액 245,000,000원을 그대로 확정하지 말고 해당 호수별 실제 미배당 보증금 및 대항력 존속 여부를 검토해야 합니다.
• 공동담보와 배당관계. 공동담보목록과 근저당권 이전 내역, 실제 채권액 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 천안세무서장의 압류등기는 매각소멸 대상으로 분류되지만, 당해세 등의 우선배당 가능성은 별도 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유 상태. 실제 점유자와 명도 가능 여부를 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다. 소유자와 임차인의 점유를 혼동하면 안 됩니다.
• 가격 비교. 최저가뿐 아니라 확정 인수액·취득세·명도비·관리비 등을 반영한 실질취득액을 최근 실거래 평균 277,833,333원 및 최신 거래 270,000,000원과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록의 해당 물건 범위를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 2.72억”보다 중요한 것은 실제 인수액

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 272,000,000원인 신건 아파트입니다. 최근 실거래 평균 277,833,333원과 비교하면 표면적인 가격 차이는 크지 않고, 최신 거래 270,000,000원보다는 오히려 높은 수준입니다.

가장 큰 변수는 임차보증금 인수 위험입니다. 배당 시뮬레이션상 245,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있으며, 이 금액이 전부 해당 호수에 귀속된다면 실질취득액은 517,000,000원이 됩니다. 반면 조사 명단에는 다른 건물·층으로 보이는 신고가 혼재하고 있어 이 금액을 그대로 해당 아파트의 확정 부담이라고 판단할 수도 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 말소기준권리와 근저당 소멸 여부보다 우선할 과제는 104동 102호의 실제 점유자, 선순위 임차보증금, 배당 후 남는 인수액을 확정하는 것입니다. 이 과정이 해결되어야만 신건 가격이 적정한지, 유찰 후에 투자 가치가 생기는지 합리적으로 판단할 수 있습니다.