대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 305호입니다. 단지는 454세대, 2018년 5월 4일 준공된 아파트이며, 비교 대상으로 확인되는 전용면적은 84.97㎡입니다. 소유자는 류동선이고, 경매는 에프엔쌍용제일차주식회사가 신청한 임의경매입니다.

등기부에는 2023년 6월 23일 설정된 다수의 근저당권이 존재합니다. 신청채권자인 에프엔쌍용제일차주식회사의 채권최고액만 9,932,700,000원이며, 예상배당 계산에 포함된 근저당권 채권최고액 합계는 29,798,300,000원입니다. 공동담보가 설정된 금융기관 채권들이므로 이 금액을 305호만의 대출잔액이나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

근저당권은 원칙적으로 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당보다 먼저 점유와 전입 등 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 별개입니다. 근저당이 말소된다는 사실만으로 임차보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임대차는 별도

말소기준은 2023년 6월 23일 접수 제56486호로 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권입니다. 같은 날 다른 금융기관의 근저당권도 다수 설정되었고, 이후 일부 근저당권은 중소기업은행과 엔에이치투자증권주식회사 등으로 이전되었습니다. 경매개시결정 및 후순위 국세 압류도 등기되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 22건, 인수금 확정이 관건

점유·임차 관련 신고는 총 32건입니다. 이 중 말소기준권리보다 전입일이 앞선 신고가 22건, 기준일 이후 신고가 9건, 전입일 미상 신고가 1건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 건은 없습니다.

다만 이 숫자는 305호에 실제 임차인이 32명 존재한다는 뜻이 아닙니다. 일부 신고에는 1층·4층·나동·부속동 등 다른 점유부분이 표시되어 있습니다. 따라서 매각대상인 101동 3층 305호와 직접 관련되는 신고를 먼저 구별해야 합니다. 전입일이 빠르더라도 해당 호실의 인도·점유 및 적법한 대항요건이 확인되어야 매수인에 대한 대항력을 인정할 수 있습니다.

대항력 '가능' 표시는 전입 선후관계에 따른 검토 대상입니다. 우선변제 '미확인'은 권리 부존재를 의미하지 않습니다. 배당요구 사실과 우선변제권 성립 여부는 구분해야 합니다. 승계는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 여부를 의미합니다.

③ 매수인 인수금 — 245,000,000원의 의미

현재 예상배당 계산에는 다음 13건의 보증금이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 해당 계산에서는 이들 보증금에 대한 배당액을 0원으로 처리했습니다.

특히 여금자는 2020.09.18 전입 및 확정일자가 확인되고, 2024.11.27 배당요구도 했지만 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 있는 임차인은 우선변제권 행사 가능성을 별도로 검토해야 하므로, 단순히 보증금 미상이라는 이유로 인수위험이 없다고 볼 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다

같은 단지 동일 면적(전용 84.97㎡)의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 435,083,333원이지만, 과거 거래가 함께 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균 444,500,000원과 최신 거래 458,000,000원을 우선 적용합니다.

최저가 454,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균 444,500,000원의 102.1%입니다. 최근 평균보다 9,500,000원 높습니다. 최신 거래 458,000,000원보다는 4,000,000원 낮지만, 이 차이만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

거래 추세는 과거 구간 대비 +3.3%로 집계되어 하락 추세로 나타나지는 않습니다. 다만 가장 최신으로 확인되는 거래가 2025년 10월이므로, 2026년 11월 매각기일의 현재 시세와는 시차가 있습니다. 비교 대상 305호가 3층이라는 점도 층별 거래가격을 검토할 때 고려해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 454,000,000원 가정)

예상 집행비용은 6,940,000원입니다. 이를 제외한 447,060,000원이 근저당권자 배당으로 계산되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 매각대금보다 금융기관의 채권최고액 합계가 훨씬 커 다수 채권에 미배당이 발생하는 구조입니다.

예상 미배당 채권액은 29,351,240,000원입니다. 표는 채권최고액 기준의 단순 배당 추정으로, 공동담보와 같은 날 설정된 근저당권의 실제 순위·배당관계, 채권양도 및 신탁, 당해세·조세우선순위, 임차인의 최우선변제 및 우선변제 등을 확정 반영한 배당표가 아닙니다. 따라서 다른 근저당권자 배당액 0원도 확정값이 아닙니다. 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인의 인수채무와 구별됩니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 2회 유찰해도 인수 가정하에 시세 이상

회차별 최저매각가가 내려가더라도 보증금 인수 위험이 자동으로 사라지지는 않습니다. 아래는 현재 예상 인수액 245,000,000원이 동일하게 유지된다고 가정한 실질취득 시나리오입니다.

2회 유찰해 최저가가 290,560,000원까지 내려가더라도, 같은 인수 추정을 적용한 실질취득은 535,560,000원입니다. 최근 12개월 평균 444,500,000원의 약 120.5%로 여전히 최근 거래수준보다 높습니다.

1회 유찰 시에도 실질취득 추정액은 608,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 136.8%입니다. 따라서 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해소된다고 보기 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항·단지·토지정보 기준)

• 단지와 용도. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트이며, 준공일은 2018.05.04입니다. 매각대상은 101동 3층 305호입니다. 여러 근린생활시설과 주택이 포함된 감정평가 범위와 구별해 분석해야 합니다.
• 접근성. 감정요항에 따르면 아파트단지 동측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며 도로 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지 이용. 조회된 토지의 지목은 대, 이용상황은 아파트, 지형은 평지입니다. 용도지역으로 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 확인되며, 철도보호지구·소하천구역·지구단위계획구역 등의 지정 사항도 조회됩니다. 개별 필지와 305호의 대지권에 실제 적용되는 범위는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유관계가 확인된 것은 아니므로 현장 점검이 필요합니다.
• 실거래와 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 거래금액은 300,000,000원에서 478,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 집계 평균은 444,500,000원이고 거래 추세는 +3.3%로 나타나지만, 최신 확인 거래가 2025.10이므로 현재 환금성을 단정할 수는 없습니다.
• 경매 이력. 현재 신건으로 유찰 0회이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 0.0회로 집계되어 있습니다. 다만 단지의 낙찰률이나 낙찰가율을 일반화하기에는 별도 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 인수액을 확정

• 101동 305호의 점유자를 특정. 임차인 신고 32건 가운데 실제 매각목적물에 해당하는 사람과 다른 건물·다른 층의 점유자를 구별해야 합니다. 특히 1층·4층·부속동·나동 신고를 305호의 임대차로 일괄 간주해서는 안 됩니다.
• 선순위 전입 22건 재검토. 전입일 선후관계뿐 아니라 임대차 목적물, 실제 점유 개시, 주민등록·사업자등록의 효력, 점유 계속 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 점유자의 대항력을 무조건 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.
• 여금자 보증금 확인. 2020.09.18 전입 및 확정일자, 2024.11.27 배당요구가 확인됩니다. 보증금 액수, 실제 점유호실 및 예상 배당액을 확인해야 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
• 장동영·강형순 배당요구 확인. 장동영은 보증금 50,000,000원, 강형순은 70,000,000원으로 나타나고 배당요구 사실도 있습니다. 다만 확정일자 및 실제 점유호실 확인 없이 우선변제권의 성립이나 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 보증금 245,000,000원 재산정. 현재 추정액은 13건의 보증금을 합산한 것입니다. 실제 305호와 관계없는 임대차를 제외하고, 누락된 선순위 임차보증금과 배당 여부를 반영해 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 제2023-786호부터 이어지는 공동담보목록과 근저당권 양도·신탁관계를 확인해야 합니다. 동일일자 근저당권의 실제 배당순위 및 국세 압류의 조세우선순위도 검토해야 합니다.
• 실거래가 재확인. 최근 12개월 집계 평균 444,500,000원과 최신 거래 458,000,000원을 기준으로 검토하되, 매각기일은 2026.11.24이므로 현재 거래 및 3층의 상태를 추가 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비 확인. 실제 점유자의 지위와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 공동담보 관련 기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “4.54억짜리 아파트가 아니라, 실제 얼마를 인수하는지가 핵심”

천안쌍용역코오롱하늘채 101동 305호의 경매는 최저매각가만 보면 454,000,000원인 신건입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균도 444,500,000원으로, 최저가 자체가 최근 평균보다 높습니다.

더욱 중요한 것은 권리관계입니다. 2023년 6월 23일 근저당보다 앞선 전입 신고가 22건이며, 예상배당 계산상 245,000,000원의 임차보증금 인수가 반영되어 있습니다. 해당 인수가 실제로 성립한다면 실질취득액은 699,000,000원으로 최근 평균의 157.3%에 이릅니다. 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득 추정액은 535,560,000원으로 최근 평균보다 높습니다.

반면 임차인 신고 중에는 다른 층·다른 동에 관한 것으로 의심되는 항목이 포함되어 있습니다. 이는 추정 인수액이 실제 305호에 그대로 적용되지 않을 가능성을 의미하지만, 동시에 실제 인수금이 아직 확정되지 않았다는 뜻이기도 합니다.

결론은 입찰 보류, 임대차와 호실 귀속부터 확인입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라, 305호에 실제로 존속하는 임대차, 배당 후 남는 보증금, 그리고 이를 반영한 실질취득액입니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 가격상 기회로 평가하기 어렵습니다.