대전지방법원 천안지원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 3층 303호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 2018년 사용승인된 454세대 단지로, 감정가는 283,000,000원입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.02.02. 설정된 에스제이인베스트파트너스주식회사의 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상 근저당권의 숫자가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 조사상 임차·점유 명의가 32건이고, 그중 22건의 신고일이 말소기준일보다 앞섭니다. 알려진 보증금만 합산한 인수 추정액은 245,000,000원입니다. 그러나 여러 점유 부분이 303호와 일치하지 않아 실제 해당 호실의 인수액은 별도로 확정해야 합니다. 근저당권이 소멸하는 것과 선순위 임차보증금까지 소멸하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2024타경114426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 월봉로 15, 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.93㎡ · 3층 |
| 단지 규모 | 454세대 · 사용승인 2018.05.04. |
| 소유자 | 류동선 (단독소유 · 2018.09.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.24. |
| 말소기준권리 | 2023.02.02. 에스제이인베스트파트너스주식회사 근저당권 · 채권최고액 2,340,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에프엔쌍용제일차주식회사 / 9,932,700,000원 |
| 등기상 권리 | 근저당권 설정 9건 · 압류 1건 · 경매개시결정 2건 |
| 등기부 확인일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸해도 선순위 임차인은 별개
말소기준은 2023.02.02. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2023.06.23. 설정된 후순위 근저당권들과 2024년 접수된 임의경매개시결정 2건, 천안세무서장의 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 일부 근저당권은 중소기업은행·엔에이치투자증권 등으로 이전된 기록이 있고, 이미 말소된 신탁등기 및 권리변동 기록도 존재합니다.
② 임차인 분석 — 인수 추정 245,000,000원의 실체
현황조사 및 배당요구 관련 기록에 등장하는 임차·점유 명의는 32건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 확인되지 않았습니다. 다만 이 32건을 모두 102동 303호의 실제 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 1층·4층·나동·부속동 등 본건 호수와 서로 맞지 않는 점유 표시가 함께 나타나므로 경매 목적물별 조사 대상이 혼재했을 가능성을 우선 검증해야 합니다.
| 임차·점유 명의 | 전입·신고일 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 2023.02.02. 말소기준일과 신고일을 비교한 예비판정입니다. 선순위 신고만으로 해당 호수의 점유·대항요건이 완성되었다고 확정하지 않습니다. 우선변제권도 확정일자 및 관련 요건의 확인이 필요합니다. 배당요구일이 표시되지 않은 경우 배당요구 여부를 확정할 수 없습니다.
여금자(2024.11.27.), 송정임(2024.11.20.), 가혜영(2024.12.30.), 홍승휘(2025.01.08.), 장동영(2025.01.23.), 강형순(2024.12.02.)의 배당요구 관련 접수 기록이 있습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권이 성립하거나 보증금이 전액 배당되는 것은 아닙니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 관계 및 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
천안쌍용역코오롱하늘채 전용 59.93㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 4월부터 10월까지의 거래로, 최근 12개월 평균 277,833,333원, 최신 거래는 2026년 10월 270,000,000원입니다. 대상 호수와 같은 3층 거래도 270,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.93㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.10 | 59.93㎡ | 24 | 265,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 20 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 23 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 12 | 284,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 277,833,333원 |
최저매각가 283,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%입니다. 평균보다 약 5,166,667원 높고, 최신 거래 270,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다. 보증금을 전혀 인수하지 않는 경우에도 신건 가격은 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
더 중요한 것은 인수액을 고려한 비교입니다. 245,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면 낙찰대금에 이를 더한 실질취득액은 528,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 190.0%이며, 최신 거래가의 약 195.6%에 해당합니다. 따라서 283,000,000원이라는 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 추정 집행비용은 4,762,000원이며, 잔액 278,238,000원은 선순위 에스제이인베스트파트너스주식회사 근저당권에 배당되는 것으로 산정되었습니다. 후순위 근저당권자의 예상배당은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,762,000원 |
| 1. 에스제이인베스트파트너스 | 2,340,000,000원 | 278,238,000원 |
| 2. 에프엔쌍용제일차 | 9,932,700,000원 | 0원 |
| 3. 산은캐피탈 | 3,724,800,000원 | 0원 |
| 4. 아이비케이캐피탈 | 4,966,400,000원 | 0원 |
| 5. 키움저축은행 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 6. 오케이캐피탈 | 3,724,800,000원 | 0원 |
| 7. 신한캐피탈 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 8. 상상인저축은행 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 32,138,300,000원 | 278,238,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 추정배당입니다. 채권자 미배당 합계는 31,860,062,000원으로 계산됩니다. 채권양도·신탁에 따른 실제 채권자와 배당순위, 당해세·임차인 최우선변제·확정 채권액은 별도로 확인해야 하며, 신청채권자의 실제 수령액도 배당표 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다
현재 감정가 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 가격 시나리오입니다. 각 회차의 보증금 인수 추정액을 동일하게 245,000,000원으로 유지하면 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 283,000,000원 | 245,000,000원 | 528,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 226,400,000원 | 245,000,000원 | 471,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 181,120,000원 | 245,000,000원 | 426,120,000원 |
2회 유찰 후 최저매각가 181,120,000원만 보면 시세보다 상당히 낮아 보입니다. 그러나 인수 가정액을 합한 426,120,000원은 최근 12개월 평균 277,833,333원의 약 153.4%입니다. 따라서 이 가정에서는 2회 유찰 후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 단지 실거래 기준)
- 물건 특성. 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 3층 303호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 2018.05.04. 사용승인된 454세대 단지입니다.
- 교통. 아파트단지 동측 왕복 6차선 및 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통한 접근이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지 특성. 아파트부지로 이용 중이며, 토지 이용 관련 기록에는 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 및 소하천구역 등의 지정 사항이 함께 나타납니다. 개별 필지에 적용되는 규제 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 1,077,000원/㎡입니다. 이는 개별 아파트 호수의 거래가격이나 현재 시세를 직접 의미하지 않습니다.
- 거래 유동성. 전용 59.93㎡ 실거래 12건이 확인되고 거래가격은 260,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 있으나 층·시점별 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 가격 기준. 대상 호수와 같은 3층의 2026년 10월 거래가 270,000,000원입니다. 최저가 283,000,000원과 직접 비교할 수 있으나, 향·수리 상태 등 개별 조건 차이는 추가 확인이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 아파트 외에도 다른 건물·근린생활시설의 이용 현황이 함께 조사되어 있습니다. 해당 내용이 102동 303호의 실제 현황을 의미하는 것은 아니므로, 본건 아파트의 현황은 독립적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 확인할 것
- 303호의 실제 점유자를 특정. 주민등록 전입, 현황조사, 매각물건명세서, 임대차계약서를 대조해 102동 303호에 실제로 해당하는 명의를 확인해야 합니다. 특히 1층·4층·나동·부속동 등 다른 점유 부분 표기를 구분해야 합니다.
- 선순위 임차인의 대항요건. 2023.02.02. 이전 전입 명의 22건에 대해 주택 인도, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 단순 전입일만으로 인수 의무를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 및 확정일자. 금액이 알려진 13건의 245,000,000원뿐 아니라 보증금 미상 명의의 계약 내용을 확인해야 합니다. 우선변제권과 실제 배당 가능액에 따라 미배당 보증금 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 및 배당순위. 여금자·송정임·가혜영·홍승휘·장동영·강형순의 배당요구 접수 기록과 각 권리의 배당순위를 확인해야 합니다. 배당요구가 접수되었다는 사실만으로 보증금 전액 회수를 전제하면 안 됩니다.
- 공동담보 범위. 2023년 설정된 다수의 공동담보 근저당권이 어떤 부동산에 연결되는지, 채권양도 후 권리자가 누구인지 확인해야 합니다. 채권최고액을 이 호실의 실제 채무로 단순 환산해서는 안 됩니다.
- 압류·조세 위험. 2024.11.21. 천안세무서장 압류가 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당순위 및 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰자금. 낙찰대금 외에 인수 보증금, 취득 관련 세금, 등기비용, 체납 공용관리비, 명도비용을 각각 검토해야 합니다. 특히 245,000,000원을 인수하는 경우 총 부담액이 최근 실거래 수준을 크게 초과합니다.
- 최종 원본 대조. 2026.11.24. 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 권리신고·배당요구 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “283,000,000원짜리 아파트”라고 단정하면 위험하다
이 사건의 첫 번째 문제는 가격입니다. 최저매각가 283,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 277,833,333원보다 높고, 동일 면적·동일 3층의 최근 거래가 270,000,000원도 웃돕니다. 즉 임차인 보증금을 하나도 인수하지 않더라도 신건 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
두 번째이자 더 큰 문제는 임차인 인수 위험입니다. 선순위 신고 임차인의 알려진 보증금 245,000,000원을 모두 부담하는 시나리오라면 실질취득액은 528,000,000원에 도달합니다. 2회 유찰된다고 해도 같은 인수액을 가정하면 총 부담은 426,120,000원입니다. 어느 경우에도 최근 실거래 대비 유리한 가격으로 보기 어렵습니다.
다만 조사 기록에 서로 다른 층과 건물의 점유자가 함께 나타나므로 245,000,000원을 이 아파트의 확정 인수액으로 취급해서도 안 됩니다. 실제 303호에 해당하는 임차인을 특정하고 보증금, 대항력, 우선변제권과 미배당액을 확정한 후에야 정확한 실질취득액을 판단할 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 고위험 판정입니다. 권리의 최종 인수 범위가 불명확한 데다, 인수액을 제외한 최저가조차 최근 시세 이상입니다. 이 물건은 유찰만 기다린다고 자동으로 매력적인 물건이 되는 구조가 아닙니다. 303호의 실제 임차인과 인수 보증금이 확정되기 전까지는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
