대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 4층 403호입니다. 단지는 454세대이며, 2018년 5월 4일 준공됐고, 비교 대상 전용면적은 59.93㎡입니다. 소유자는 류동선 씨입니다. 등기부의 말소기준권리는 2023년 2월 2일 에스제이인베스트파트너스주식회사의 근저당권으로, 채권최고액은 2,340,000,000원입니다.

표면적으로는 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건의 핵심은 등기부보다 임차인과 점유관계입니다. 현황조사에는 다수의 선순위 전입자가 등장하며 보증금·확정일자가 확인되지 않은 명의도 많습니다. 특히 일부 임차인의 점유부위가 1층, 별도 동, 나동 등으로 나타나 해당 아파트 호실에 실제로 적용되는 임대차인지부터 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인은 별개

등기부의 출발점은 2018년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기입니다. 이후 류동선 씨에게 소유권이 이전되면서 최초 신탁등기는 말소됐습니다. 말소기준은 그보다 나중인 2023년 2월 2일 설정된 근저당권입니다.

2023년 6월에는 금융기관들의 공동담보 근저당권이 추가 설정됐고, 이후 일부 근저당권의 채권자 변경과 양도가 이루어졌습니다. 2024년에는 두 건의 임의경매개시결정과 천안세무서장의 국세 압류가 등기됐습니다. 말소기준 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 명의 32건, 실제 호실 귀속이 핵심

현황조사와 문건접수상 임차인·점유자 명의는 32건입니다. 보증기관에 의한 보증금 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다. 말소기준권리인 2023.02.02와 전입일을 비교하면 선순위 전입 22건, 후순위 전입 9건, 전입일 미상 1건으로 나뉩니다.

다만 선순위 전입이 곧바로 대항력 확정이나 보증금 전액 인수를 의미하지는 않습니다. 전입·점유의 계속성, 주택임대차 관계, 해당 호실과의 일치 여부, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당액을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 명의는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 타당합니다.

아래 대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분류입니다. 우선변제권은 확정일자·임대차관계가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

③ 인수위험과 실질취득액 — 245,000,000원의 의미

배당 시뮬레이션은 선순위 전입자로 분류한 명의 가운데 보증금이 확인된 13건, 합계 245,000,000원을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다. 이 금액은 매각대금에서 채권자에게 배당되는 금액이 아니라, 매수인이 별도로 부담할 가능성이 있는 보증금으로 취급한 것입니다.

위 합계는 확인된 보증금 가운데 시뮬레이션에서 인수로 처리한 금액입니다. 보증금 미상 임차인, 우선변제권 및 실제 배당액, 호실별 점유범위가 확정되지 않았으므로 최종 인수금액과 다를 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 인수액을 제외해도 신건은 비싸다

천안쌍용역코오롱하늘채의 전용 59.93㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 2026년 4월부터 10월까지의 거래로, 최근 12개월 평균과 전체 비교 표본 평균은 모두 277,833,333원입니다. 거래가 범위는 260,000,000원~300,000,000원입니다.

최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,166,667원 높습니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교하면 13,000,000원 높으며, 약 104.8% 수준입니다. 인수금액을 전혀 부담하지 않는 최선의 경우에도 신건 가격이 최근 평균이나 최신 거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,762,000원을 공제한 뒤, 나머지 278,238,000원이 말소기준 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권자에게는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.

채권액은 채권최고액 기준의 모의 계산입니다. 금융기관별 채권양도·공동담보가 있어 실제 채권확정액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 확정일자에 따른 배당은 반영되지 않았습니다. 시뮬레이션의 임차보증금 인수는 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 내려가도 바로 싸지는 것은 아니다

현재는 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가는 283,000,000원입니다. 회차별 계산에 따르면 한 차례 유찰 시 226,400,000원, 두 차례 유찰 시 181,120,000원이 적용됩니다. 다만 보증금 인수위험이 해결되지 않으면 낙찰가 인하만으로 투자 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

인수액을 245,000,000원으로 고정한 계산에서는 두 차례 유찰 이후에도 실질취득액이 426,120,000원입니다. 이는 최근 평균 거래가인 277,833,333원을 여전히 크게 웃돕니다. 따라서 현재의 임차인 인수 시나리오를 해소하지 못한 상태에서는 1회 또는 2회 유찰만으로 가격이 매력적으로 바뀐다고 판단할 수 없습니다.

반대로 실제 인수액이 0원으로 확인된다면 시세 비교 기준은 해당 회차의 낙찰가가 됩니다. 하지만 그러한 결론은 본건 403호의 임차관계와 배당자료가 확인된 뒤에만 내릴 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지현황 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트 단지입니다. 2018년 5월 준공됐으며 동일 전용면적의 실거래 표본이 확인됩니다.
• 도로 접근. 아파트단지 동측에 왕복 6차선, 북측에 왕복 4차선 도로가 있으며 간선도로 접근 여건이 양호한 것으로 평가됩니다.
• 대중교통. 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며 대중교통 편의도는 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지 현황. 토지이용상황은 아파트이며, 지목은 대, 지형은 평지, 토지형상은 사다리형으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 표시되어 있으며 지구단위계획구역, 철도보호지구, 소하천구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 해당 호실과 대지권에 실제 적용되는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 1,077,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 17,130.6㎡로 기재되어 있습니다. 이를 개별 403호의 대지권 면적이나 평가액과 혼동해서는 안 됩니다.
• 건축물 위반사항. 위반건축물 표시가 확인되지는 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 거래가격은 260,000,000원~300,000,000원입니다. 거래 사례는 있지만 가격 편차가 있으므로 호실의 층·향·상태에 따른 차이를 감안해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 호실별 임차인 특정. 32건의 명의 중 실제 102동 403호를 점유하는 임차인을 먼저 확정해야 합니다. 1층·별도 동 등으로 표시된 임차인은 특히 구분이 필요합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 유무, 보증금, 임대차의 인수조건과 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자 검증. 2023.02.02 이전 전입 명의의 실제 점유, 임대차계약, 전입의 연속성과 해당 호실 귀속 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 배당요구 사실만으로 보증금 회수 여부를 단정하지 말고 확정일자, 배당순위, 예상 배당액을 확인해야 합니다.
• 모의 인수액 검증. 245,000,000원 전체가 실제 매수인 인수인지, 일부만 적용되는지, 전혀 해당하지 않는지 구분한 뒤 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
• 공동담보와 채권양도. 2023년 설정된 다수의 공동담보 근저당권과 이후 채권양도 내역을 등기부 및 관련 원부로 대조해야 합니다.
• 세금·관리비. 2024.11.21 국세 압류가 있으므로 세금의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 가능성도 확인해야 합니다.
• 입찰가격 판단. 인수액이 전혀 없더라도 현재 최저가 283,000,000원은 최근 거래 평균 및 최신 거래가 이상입니다. 권리위험과 취득부대비용을 고려한 가격 검토가 필요합니다.
• 현장 및 원본 대조. 입찰 전 403호의 실제 점유자, 내부 상태, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 문건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수액”

이 사건은 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성과 매수인의 실제 취득비용을 분리해서 판단해야 하는 경매입니다. 말소기준권리는 2023년 에스제이인베스트파트너스의 근저당권이고, 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다수의 선순위 전입 명의가 있으며, 보증금·확정일자·실제 점유부위가 확정되지 않은 부분이 남아 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 245,000,000원으로 잡고 있습니다. 이를 그대로 적용하면 신건 실질취득액은 528,000,000원으로 최근 실거래 시세를 현저히 초과합니다. 두 번 유찰된다는 가정에서도 조건부 실질취득액은 426,120,000원으로 최근 평균 거래가를 크게 웃돕니다.

더 중요한 점은 현재 최저가 자체가 최근 평균 시세의 101.9%이고, 최신 거래가보다도 높다는 사실입니다. 즉 245,000,000원의 인수위험이 모두 해소되더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류입니다. 이는 모든 임차보증금 인수가 확정되었다는 뜻이 아니라, 해당 호실의 임차관계가 명확하지 않고, 조건부 인수액이 크며, 인수액을 제외한 가격도 시세 이상이라는 점에 근거합니다. 본건 403호의 실제 임차인을 특정하고 인수액을 확정한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더해 최근 실거래와 다시 비교하는 것이 선행되어야 합니다.