* 실질취득은 매각가에 예상배당상 인수 추정액을 더한 조건부 계산이며, 대상 호실의 확정 인수액이 아닙니다.

대전지방법원 2024타경114426. 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2134에 있는 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 3층 302호 아파트입니다. 비교되는 실거래 면적은 59.93㎡이며, 이 단지는 454세대, 2018년 5월 4일 준공된 아파트입니다. 등기부상 소유자는 류동선이고, 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 9,932,700,000원으로, 이 물건의 감정가를 크게 웃돕니다.

이 사건에서 특히 주의할 부분은 금융기관의 거액 근저당권 자체보다 선순위 점유자와 임대차의 실제 귀속관계입니다. 현황조사에는 말소기준일 이전의 전입·사업자등록 기록이 여럿 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 더구나 일부 점유 부분이 1층·4층·별도 동 등으로 표시되어, 이들 전부가 102동 302호에 해당한다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 점유는 미확정

등기부상 말소기준은 2023.06.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 여러 금융기관의 근저당권이 설정되었고 일부 채권은 이후 양도·이전되었습니다. 이후 임의경매개시결정과 국세 압류가 등기되어 있습니다. 근저당권과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다.

등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 말소기준보다 앞선 주민등록이나 사업자등록이 있어도 실제 목적물 점유, 임대차계약, 보증금, 대항요건의 계속 여부 등을 확인해야 합니다. 등기권리가 말소된다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 선순위 기록 다수

현황조사에 표시된 인적·법인 점유관계는 총 32건입니다. 이 가운데 전입 또는 등록일이 말소기준일 이전인 기록은 22건, 이후인 기록은 9건, 일자 미상은 1건입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다. 다만 32건을 모두 이 아파트 302호의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

아래 표의 ‘대항력 가능·미상’은 전입·등록 시점이 선순위이거나 일자를 확인할 수 없지만, 실제 점유와 임대차관계까지 확정되지 않았다는 의미입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권도 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건도 최근 시세보다 비싸다

천안쌍용역코오롱하늘채 동일 전용면적 59.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 277,833,333원이며, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 270,000,000원입니다.

거래가격은 260,000,000원~300,000,000원으로 형성되어 있습니다. 대상과 같은 3층에서 2026년 10월 270,000,000원에 거래된 사례가 있어 층수 측면에서 참고 가치가 있습니다.

신건 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%이고, 최신 거래가 270,000,000원보다 높습니다. 따라서 인수액을 고려하지 않아도 신건 가격은 저렴하지 않습니다.

최근 거래에는 고층 295,000,000원과 300,000,000원 사례가 있는 반면, 260,000,000원과 265,000,000원 사례도 확인됩니다. 월별 표본만으로 단지 전체가 지속 하락 중이라고 단정할 수는 없지만, 최신 거래와 동일 3층 거래를 고려하면 감정가에 가격상 우위를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 4,818,000원을 먼저 제외하고, 나머지 282,182,000원을 에프엔쌍용제일차주식회사에 배당하는 것으로 계산했습니다. 나머지 금융기관의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다.

금융기관 채권최고액 기준 합계 29,798,300,000원, 예상배당 282,182,000원, 미배당 29,516,118,000원입니다. 실제 피담보채무, 공동담보 배분, 채권이전, 당해세, 임차인 우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 자금 시나리오

매각가가 낮아지는 경우에도 임차보증금 인수액이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 아래 계산은 인수 추정액 245,000,000원이 그대로 유지된다는 조건부 시나리오입니다.

* 동일 인수액 245,000,000원을 적용한 단순 시나리오입니다. 실제 인수액과 해당 호실 귀속 여부가 확인되지 않아 확정 취득비용이나 최종 입찰 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

2회 유찰되어 최저가가 183,680,000원까지 낮아진다고 해도, 인수 추정액을 더한 취득금액은 428,680,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균인 277,833,333원보다 여전히 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대, 2018.05.04 준공 아파트입니다. 비교 실거래 전용면적은 59.93㎡입니다.
• 도로 접근. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통한 접근이 가능하며 도로여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 인근 시내버스 정류장과 노선버스 운행 여건을 고려한 대중교통 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지 이용. 아파트부지로 이용되며 제2종일반주거지역 등이 확인됩니다. 철도보호지구·소하천구역 및 자연녹지지역 등의 토지이용 제한이 함께 표시되어 있어 해당 필지와 호실의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래. 같은 면적의 최근 거래가 260,000,000원부터 300,000,000원까지 형성되어 있으며, 2026년 10월에는 3층 거래 270,000,000원이 확인됩니다.
• 환금성. 동일 면적 거래사례는 확인되지만 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래가보다 높습니다. 예상 인수액을 적용하면 정상적인 실거래 가격대와의 격차가 커집니다.
• 감정평가 확인. 감정요항표에는 여러 소재지와 근린생활시설의 이용상태도 함께 기재되어 있습니다. 아파트 102동 302호에 대응하는 평가 내용만 별도로 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 302호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 인적·법인 점유관계 중 실제로 102동 302호를 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 층·건물 점유자를 이 호실의 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
• 임대차계약 및 대항요건 확인. 선순위 전입·등록 기록에 대해 실제 점유개시, 주민등록 또는 사업자등록, 임대차보증금, 확정일자, 권리의 계속 여부를 검증해야 합니다.
• 인수액 재산정. 예상 인수액 245,000,000원 중 실제 대상 호실에 귀속되는 금액과 미상 보증금을 구분해야 합니다. 배당요구·우선변제 여부까지 반영해 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보목록. 제2023-786호부터 제2023-793호까지의 공동담보관계와 채권 양도·이전 내역을 확인하고, 개별 물건의 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 국세 압류. 천안세무서장 명의 압류 및 당해세 등 우선 배당될 수 있는 조세채권의 실제 금액과 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 및 자금계획. 최저가 287,000,000원 자체가 최근 거래 평균 277,833,333원보다 높습니다. 인수액을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 가격 상한을 판단해야 합니다.
• 관리비·명도. 해당 호실의 실제 점유상태와 공용부분 미납 관리비, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각문서 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 공동담보목록을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확정 인수액”

이 물건은 단순히 신건 가격이 비싼 아파트로 끝나지 않습니다. 말소기준 이전의 점유 기록이 다수 존재하고, 예상배당에서 매수인 인수 보증금 245,000,000원을 가정하고 있기 때문입니다.

하지만 그 내역에는 대상인 102동 302호와 다른 층·건물의 임대차도 함께 나타납니다. 따라서 인수액을 확정하거나 모든 임차인이 이 아파트에 대항력을 가진다고 판단하는 것은 잘못된 접근입니다.

가격도 이미 부담스럽습니다. 신건 최저가 287,000,000원은 최근 거래 평균 277,833,333원보다 높고, 동일 3층의 최신 거래가 270,000,000원도 웃돕니다. 추정 인수액을 전부 적용하는 경우의 실질취득금액 532,000,000원은 최근 평균 시세의 약 191.5%에 달합니다.

결론은 입찰 보류, 호실별 인수관계 우선 확인입니다. 현재 확인된 내용만으로는 저가매수 기회라고 볼 근거가 없습니다. 실제 인수액이 해소되거나 다르게 확인되더라도 신건 최저가 자체가 최근 시세 이상이라는 가격 문제는 남습니다. 권리관계와 점유를 확인한 이후에야 유찰 시나리오와 취득원가를 신뢰성 있게 검토할 수 있습니다.