대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 5층 502호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 2018년 사용승인된 454세대 단지로, 입지와 주택 유형만 보면 일반적인 아파트 경매처럼 보입니다. 그러나 권리관계를 살펴보면 결코 단순하지 않습니다. 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권이 말소기준이고, 다수의 공동담보 근저당권과 근저당권 이전등기, 국세 압류가 뒤따릅니다. 무엇보다 선순위 전입자가 다수 조사되어 있어 명도와 임차보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

가격 역시 안전마진을 제공하지 않습니다. 동일 단지·동일 전용면적의 최근 12개월 평균 거래가는 277,833,333원인데, 신건 최저가는 296,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가 270,000,000원과 비교하면 26,000,000원 높은 가격입니다. 인수위험을 모두 제외하더라도 신건 최저가만으로 저렴하다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계가 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 23일의 을구 1번(1) 근저당권입니다. 근저당권자 에프엔쌍용제일차주식회사, 채무자 에이젯원주식회사, 채권최고액은 9,932,700,000원입니다. 이 근저당권과 경매개시결정, 후순위 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2023년 6월 23일 같은 날 다수의 근저당권이 설정되어 있고, 일부는 중소기업은행 및 엔에이치투자증권주식회사 등으로 이전되었습니다. 이러한 근저당권은 공동담보와 채권이전 관계를 포함하므로, 등기된 채권최고액을 단순 합산해 이 아파트 한 호실의 실제 채무로 볼 수 없습니다. 또한 등기상 담보권이 매각으로 소멸한다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

근저당권 이전등기는 원래 담보권의 채권자 변경 내역으로, 별개의 보증금이나 신규 채무로 중복 합산하지 않습니다. 위 매각소멸 표시는 해당 담보권의 소멸 방향을 뜻하며 실제 배당순위·배당금액을 확정하는 표시는 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 선순위 전입과 호실 특정이 관건

현황조사에 등장하는 임차인·점유관계 조사 대상은 32명입니다. 이 가운데 22명은 말소기준일(2023.06.23)보다 앞선 전입·등록일이 확인되고, 9명은 그 이후이며, 1명은 전입일을 확인하기 어렵습니다. 다만 32명 전부가 102동 502호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 특히 조사된 점유 부분 중 일부가 다른 건물·층을 가리키므로, 해당 호실에 실제 적용되는 권리부터 특정해야 합니다.

임차인별 대항력은 전입일만으로 최종 확정할 수 없습니다. 다음 표의 '선순위 가능'은 전입일이 말소기준일보다 앞선다는 의미이며, 실제 대항력은 점유와 해당 호실의 임대차관계 등을 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제권을 단정하지 않았습니다.

대항력의 '선순위 가능'은 전입·등록일 기준의 잠정 분류입니다. 실제 대항력 성립, 우선변제 순위, 미배당 인수 여부는 해당 502호의 점유·임대차·확정일자·배당 관계에 따라 달라집니다. 표의 인수 가정은 확정된 승계 의무가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래보다 높다

천안쌍용역코오롱하늘채의 동일 전용면적 59.93㎡ 실거래 12건입니다. 2026년 4월부터 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 277,833,333원입니다. 현재 최저매각가 296,000,000원은 이 평균보다 18,166,667원 높습니다.

거래가격은 260,000,000원~300,000,000원에 분포합니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월의 270,000,000원이며, 같은 달에는 265,000,000원 거래도 확인됩니다. 2026년 8~9월의 상대적으로 높은 거래와 비교해 최근 거래가격이 낮은 편이지만, 이 표본만으로 장기 하락 추세가 확정되었다고 볼 수는 없습니다. 분명한 사실은 최저가가 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돈다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용 4,944,000원을 공제하면 배당 가능 금액은 291,056,000원입니다. 단순 배당 시뮬레이션에서는 이를 에프엔쌍용제일차주식회사 근저당권에 배정하고, 나머지 근저당권자에게는 배당하지 않는 것으로 계산했습니다.

채권액은 배당 시뮬레이션에 반영된 채권최고액 기준이며, 실제 채무액이나 502호의 개별 부담액을 뜻하지 않습니다. 같은 날 설정된 공동담보 근저당권의 실제 배당순위·배분, 국세 압류에 따른 세금 우선순위, 당해세, 최우선변제, 채권이전 및 집행비용 확정 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 해결되지 않는다

현재는 감정가 그대로 입찰하는 신건입니다. 감정가의 80%, 64%까지 최저가가 내려간다고 가정하면 낙찰대금 자체는 낮아집니다. 하지만 선순위 임차보증금 인수액이 실제로 존재한다면 입찰금액 외에 별도 부담이 남습니다.

각 회차의 실질취득 부담은 해당 회차 낙찰가에 인수 추정액 245,000,000원을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 인수 대상의 502호 귀속 여부, 실제 대항력과 배당 결과에 따라 금액은 달라집니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

2회 유찰 후의 낙찰가 189,440,000원만 보면 최근 시세보다 낮아 보입니다. 그러나 추정 인수액 전액을 부담하는 조건에서는 실질취득 부담이 434,440,000원으로 여전히 최근 평균보다 높습니다. 유찰 횟수 자체가 투자 매력을 보장하지 않는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 현황 기준)

• 입지. 천안시 서북구 쌍용동 소재 천안쌍용역코오롱하늘채. 감정요항표에는 쌍용역 남서측 인근과 이마트 남측 인근 일대의 주거·근린생활시설 환경이 기재되어 있습니다. 여러 평가대상이 함께 기재된 내용이므로 502호의 직접적인 주변 환경은 별도 확인해야 합니다.
• 교통. 감정요항표상 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 대체로 보통으로 평가되었습니다. 단지 동측 왕복 6차선 및 북측 왕복 4차선 도로 접근 관련 내용도 기재되어 있습니다.
• 단지. 454세대·2018.05.04 사용승인 아파트입니다. 비교 가능한 전용 59.93㎡ 거래가 2026년 4~10월에 12건 확인됩니다.
• 규제. 토지 현황에는 제2종일반주거지역과 자연녹지지역, 철도보호지구, 소하천구역 및 지구단위계획구역 등의 중첩 내역이 있습니다. 개별 필지·대지지분에 실제 적용되는 범위는 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가 표기는 1,077,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 17,130.6㎡로 표시되어 있으며, 이를 502호의 전용면적이나 대지지분으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 위반건축물. 감정 관련 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 여러 평가대상에 대한 이용상태가 함께 기재되어 있으므로 이 아파트 호실의 현황은 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래가 260,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 거래 참고자료는 확보되지만, 최신 거래 270,000,000원과 최저매각가 296,000,000원의 차이 및 임차인 인수위험이 재매각 경쟁력에 불리할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 임차인 특정. 현황조사의 32명 중 누가 102동 502호를 실제로 점유하는지 확인해야 합니다. 특히 1층·4층·다른 동으로 표시된 임차인의 권리를 502호에 잘못 적용하지 않도록 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 선순위 대항력 재판정. 2023.06.23 이전 전입·등록자의 점유, 임대차계약, 목적물 특정 및 대항요건을 검토해야 합니다. 보증금과 확정일자가 불명확한 사람은 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금 245,000,000원 검증. 배당 시뮬레이션의 인수 추정액이 이 호실에 실제로 해당하는지 확인해야 합니다. 적용되지 않는 다른 물건 임차보증금은 제외하고, 누락된 실제 임차보증금이 있다면 별도로 반영해야 합니다.
• 배당요구·확정일자·미배당. 배당요구가 접수된 임차인도 실제 배당액을 확인해야 합니다. 대항력이 있는 임차인의 미회수 보증금이 존재하면 매수인 인수 가능성이 남습니다.
• 공동담보 및 채권이전. 공동담보목록 제2023-786호부터 제2023-793호 관련 권리와 근저당권 이전등기를 확인해야 합니다. 등기된 채권최고액 합계가 502호의 독립 채무액은 아닙니다.
• 국세 압류. 2024.11.18 천안세무서장 압류가 있습니다. 매각 후 등기 소멸 여부와 별개로 조세채권의 배당순위, 당해세 및 임차인 우선변제에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 277,833,333원, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 입찰가만 비교하지 말고 실제 인수 보증금과 취득·명도비용을 합산한 총액으로 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 협의 가능성, 체납 관리비, 공용부분 미납 여부 등을 확인해야 합니다. 권리상 인수액과 별개로 추가 자금이 필요할 수 있습니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서의 물건목록, 공동담보목록, 대지권 및 매각기일 변경 여부를 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격부터 불리하다. 인수위험은 확인 전까지 보류”

이 물건의 문제는 단순히 근저당권이 많다는 점이 아닙니다. 근저당권은 말소기준에 따라 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차인의 대항력과 미회수 보증금은 별도로 판단해야 합니다. 조사대상 32명 가운데 22명이 말소기준일 이전 전입·등록자로 분류되고, 13명의 알려진 보증금 245,000,000원이 인수액으로 가정되어 있습니다.

하지만 이 임차인들이 모두 102동 502호에 해당한다고 볼 근거는 부족합니다. 1층·4층·다른 동 점유 표시가 포함되어 있어, 실제 호실별 임대차관계를 확정하는 작업이 권리분석의 핵심입니다. 인수액이 확정되지 않은 상황에서 541,000,000원을 확정 취득가로 보아도 안 되고, 반대로 296,000,000원만 필요한 경매라고 판단해서도 안 됩니다.

가격을 별도로 보더라도 신건 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 277,833,333원보다 높고, 최신 거래 270,000,000원도 웃돕니다. 따라서 선순위 임차보증금 인수위험이 해소되더라도 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 이는 매수인 인수액 245,000,000원이 확정되었다는 뜻이 아니라, 신건 가격이 최근 시세 이상이고 실제 점유·인수관계가 미확정이라는 복합 위험을 반영한 평가입니다. 502호의 실제 임차관계와 인수금액이 확인되기 전에는 낙찰가보다 총취득부담의 불확실성이 더 큰 물건입니다.