대전지방법원 2024타경114426. 충남 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 283,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 같습니다. 소유자는 류동선이며, 2023년 2월 2일 설정된 에스제이인베스트파트너스주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 공동담보 근저당권과 임의경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다.

근저당권만 보면 선순위 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 일반적인 구조입니다. 문제는 근저당보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 확인되는 전입 기록 중 말소기준일 이전에 해당하는 경우가 22건이고, 그중 보증금 액수가 확인되는 13건의 합계가 245,000,000원입니다. 그러나 확정일자와 실제 점유 목적물, 배당 여부를 확정하기 어려워 이를 곧바로 낙찰자의 확정 인수채무라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당보다 선순위 임차가 문제

권리 흐름의 출발점은 2023.02.02 근저당권입니다. 에스제이인베스트파트너스주식회사가 채권최고액 2,340,000,000원으로 설정한 이 근저당이 말소기준입니다. 그 이후 2023년 6월 23일 금융회사들의 근저당권이 다수 설정되었고, 근저당권의 이전 및 신탁 관련 등기가 이어졌습니다.

2024년 8월에는 에스제이인베스트파트너스주식회사가 신청한 별도 임의경매개시결정이 등기되었고, 2024년 10월에는 현재 사건인 에프엔쌍용제일차주식회사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 2024년 11월 21일에는 천안세무서장의 압류도 접수되었습니다.

② 임차인 권리분석 — 선순위 전입 22건, 실제 호수 귀속은 미확정

확인된 점유·임차 관련 기재는 33건입니다. 전입일 기준으로 말소기준보다 앞선 기록은 22건, 이후 기록은 9건, 전입일을 확인할 수 없는 기록은 2건입니다. 이는 301호에 실제 임차인 33명이 있다는 뜻이 아닙니다. 서로 다른 점유 부분이 함께 나타나므로 301호에 대한 실제 임차인 수와 인수대상 보증금은 별도로 확정해야 합니다.

판정 기준: 2023.02.02 말소기준권리와 전입일을 비교합니다. '가능'은 해당 목적물의 실제 점유 및 대항요건 유지가 확인되어야 함을 뜻합니다. 우선변제는 확정일자·배당요건을 확인하지 못해 모두 미확정입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 인수 위험을 제외해도 신건 가격은 시세 이상

천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모의 아파트이며, 전용 59.93㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 2026년 4월부터 10월까지의 거래이며, 가격은 260,000,000원~300,000,000원입니다.

최근 12개월 평균은 277,833,333원, 최신 거래가격은 270,000,000원입니다. 특히 최신 거래 중 하나는 이 경매물건과 같은 3층에서 270,000,000원에 거래됐습니다. 반면 경매 최저가는 283,000,000원으로 최근 평균보다 5,166,667원, 같은 층 최신 거래보다 13,000,000원 높습니다.

즉, 인수액을 0원으로 가정해도 신건의 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 실제로 계산상 보증금 245,000,000원까지 매수인에게 귀속된다면 실질취득액은 528,000,000원으로, 일반적인 동일 면적 실거래 범위를 크게 벗어납니다. 여기에는 취득 관련 비용과 명도비용도 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 예상 배당에서는 집행비용을 먼저 공제하고 선순위 근저당권에 남은 매각대금이 배당됩니다. 후순위 근저당권자들의 예상 배당액은 0원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 단, 실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제·배당순위에 따라 달라질 수 있는 추정입니다.

채권최고액 합계 32,138,300,000원 · 근저당권자 예상배당 합계 278,238,000원 · 예상 미배당액 31,860,062,000원. 공동담보를 포함하는 채권최고액 기준의 추정으로, 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다. 근저당 채권자의 미배당액은 매수인 인수보증금과 별개입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 문제는 남는다

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 유찰 시 최저가가 내려가는 경우를 가정하더라도 선순위 임차보증금의 인수 여부는 낙찰가와 별개로 검토해야 합니다.

각 회차의 인수보증금을 245,000,000원으로 동일하게 놓은 조건부 산술 비교입니다. 실제 인수액은 임차인별 대항요건, 배당 여부, 보증금의 미회수분 및 301호 귀속 여부에 따라 달라집니다. 회차별 금액은 실질취득 확정액이나 실제 매각예정가를 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 단지 성격. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모로 2018.05.04 사용승인된 아파트입니다. 비교 실거래 대상 면적은 전용 59.93㎡입니다.
• 접근성. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며, 인근 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 토지 이용. 아파트부지로 이용되는 평지이며, 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등과 철도보호지구·소하천구역 관련 사항이 함께 확인됩니다. 개별 필지에 적용되는 범위는 지번별 확인이 필요합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다. 다만 여러 부동산의 이용상태가 함께 기술되어 있어 다른 근린생활시설의 구조·노후도·공실 내역을 301호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 다만 거래가격은 260,000,000원부터 300,000,000원까지 차이가 있으며, 최근 동일 층 거래가격 270,000,000원은 현재 경매 최저가보다 낮습니다.
• 가격 경쟁력. 최근 12개월 평균 277,833,333원 대비 최저가 283,000,000원은 101.9%입니다. 임차보증금 인수를 제외하더라도 신건 가격 우위가 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각 대상이 102동 301호 단독인지, 다른 공동담보 부동산이 함께 매각되는지 매각물건명세서와 물건목록을 대조해야 합니다.
• 임차인 귀속 확인. 1층·4층·나동 등으로 기재된 점유자들이 301호와 어떤 관계인지 구분해야 합니다. 다른 부동산 임차인의 보증금을 이 호수의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
• 선순위 임대차 검증. 말소기준일 이전 전입 기록 22건에 대해 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
• 우선변제와 배당. 확정일자·배당요구·배당순위·최우선변제 해당 여부를 각각 확인해야 합니다. 배당요구가 접수된 임차인도 보증금 전액이 배당된다는 보장은 없습니다.
• 미상 보증금. 여금자·박구연·가혜영·이현주·백송이 등 선순위 전입자의 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 245,000,000원은 모든 잠재적 인수액의 확정 합계가 아닙니다.
• 사업자 임차. (주)청계소방·(주)미건·(주)동광지바텍 등의 사업자 기록은 실제 점유 장소와 해당 목적물의 용도에 따라 적용 법률 및 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 에스제이인베스트파트너스와 후순위 금융회사들의 공동담보목록, 근저당권 이전·신탁 관련 등기를 확인해 개별 부동산에 관한 권리관계를 정리해야 합니다.
• 선순위 채권과 국세. 천안세무서장 압류가 존재하므로 당해세 등 조세채권의 실제 우선순위와 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 입찰가격. 최근 12개월 평균 277,833,333원과 동일 층 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 비교하되, 확인된 인수보증금과 취득·명도 비용을 모두 포함해 상한을 판단해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차계약 관련 문건·공동담보목록·배당요구 접수 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액부터 확정하지 못하면, 최저가도 의미가 없다”

천안쌍용역코오롱하늘채 301호는 현재 최저가 283,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 277,833,333원을 웃돕니다. 최신 동일 층 거래 270,000,000원과 비교하면 신건 가격의 경쟁력은 더욱 약합니다.

권리 면에서도 단순하지 않습니다. 선순위 전입 22건과 알려진 보증금 245,000,000원이 존재하지만, 이 기록들이 모두 301호에 귀속되는지 확인되지 않았습니다. 보증금 전액을 인수한다는 가정에서는 실질취득액 528,000,000원으로 최근 실거래 수준을 크게 초과하며, 보증금이 미상인 선순위 점유자까지 있어 추가적인 불확실성도 남습니다.

그렇다고 계산상 인수액 245,000,000원을 그대로 확정채무로 받아들여서도 안 됩니다. 임차인 기록에 서로 다른 동·층·근린시설이 혼재하기 때문에 실제 인수 범위는 개별 목적물의 점유관계를 대조한 후에야 판단할 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 후순위 근저당권의 말소 가능성만으로 안전한 물건이라고 볼 수 없고, 현재 최저가도 최근 실거래 평균보다 높습니다. 301호에 실제 귀속하는 선순위 임차인과 미배당 보증금이 확정되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리 귀속의 정확성입니다.