대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 25층 2501호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 류동선, 말소기준권리는 2023년 3월 10일 설정된 천안서부새마을금고 근저당권(채권최고액 324,000,000원)입니다. 이후 에프엔쌍용제일차주식회사 등 여러 금융기관의 근저당권이 설정되었고, 2024년 10월 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기상 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점만 보면 일반적인 담보권 실행 경매에 가깝습니다. 그러나 이번 사건은 등기부 밖 점유·임차관계가 핵심입니다. 2023년 3월 10일보다 앞서 전입한 명의가 다수 확인되고, 일부는 보증금까지 기재되어 있습니다. 선순위 임차인이 실제 해당 호실을 점유하며 대항력을 유지하고 있다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

반대로 현재 명부에는 1층·4층·다른 동 등의 점유기록도 존재합니다. 따라서 이 모든 임차인이 25층 2501호의 임차인이라고 단정하는 것 역시 위험합니다. 인수액을 무조건 0원으로 보아도 안 되고, 245,000,000원을 확정 채무처럼 취급해서도 안 됩니다. 호실별 대조가 끝날 때까지 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별개

말소기준은 2023.03.10 천안서부새마을금고 근저당권입니다. 2023.06.23 설정된 금융기관들의 후순위 근저당권 및 2024년 경매개시결정·국세 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권양도·명의이전 내역은 기초 근저당권과 연계해 확인할 사항입니다.

② 임차인 분석 — 전입 선행 22명, 호실 귀속 확인이 핵심

현황조사 등을 통해 확인 대상에 오른 점유·임차 명의는 32명(법인 포함)입니다. 이 가운데 22명은 말소기준일보다 전입일이 빠르고, 9명은 말소기준일 이후이며, 1명은 전입일을 확인할 수 없습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 표시된 명의는 없어 동일 보증금의 승계 중복합산 문제는 나타나지 않습니다.

다만 32명 모두가 이 아파트 2501호의 실제 임차인으로 확인된 것은 아닙니다. 기록 중에는 다른 층과 동의 점유구역, 상가 형태의 월차임이 기재된 사례도 있습니다. 따라서 아래의 전입 선행은 대항력 확정 판정이 아니라 대항력 검토가 필요한 신호입니다. 실제 점유, 주택 또는 상가 해당 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구의 효력을 각각 확인해야 합니다.

대항력 판정은 말소기준일과 전입일의 선후관계에 기초한 예비검토입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자의 대항력·우선변제권은 확정할 수 없습니다. 인수 검토 금액은 배당 시뮬레이션의 가정으로서 실제 인수 확정액이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높다

천안쌍용역코오롱하늘채의 비교 실거래 12건은 모두 84.97㎡로 기재되어 있습니다. 전체 거래 평균은 435,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 합리적입니다. 최근 12개월 평균은 444,500,000원(4건), 최신 거래는 2025년 10월 458,000,000원입니다.

현재 최저매각가 471,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%이며, 최신 거래보다도 13,000,000원 높습니다. 따라서 임차보증금 인수액을 전혀 반영하지 않아도 신건 가격이 최근 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.

또한 대상면적 표기는 90.83㎡, 거래 비교표는 84.97㎡입니다. 면적 기준이 완전히 일치하는지 확인해야 하며, 같은 단지라는 이유만으로 동일 면적·동일 조건의 거래로 단정할 수 없습니다. 특히 25층 비교 거래가 432,000,000원으로 확인된다는 점도 가격 검토에서 참고할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰되는 경우의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 7,110,000원으로 추정하고, 천안서부새마을금고 근저당권에 324,000,000원, 에프엔쌍용제일차주식회사 근저당권에 139,890,000원을 배당하면 매각대금이 모두 소진됩니다.

배당 합계는 집행비용 7,110,000원과 채권자 배당 463,890,000원을 합한 471,000,000원입니다. 선순위 임차보증금 245,000,000원은 법원 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 가정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 채권의 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다

현재는 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 회차별 계산에서는 인수 가정액 245,000,000원이 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득은 단순히 최저가만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.

이 계산은 낙찰가에 관계없이 245,000,000원을 전액 인수한다는 시뮬레이션입니다. 실제 대항력 있는 임차인의 배당액과 미배당 보증금에 따라 인수금은 달라질 수 있으며, 보증금이 미상인 다른 점유자의 권리가 확인되면 추가 부담도 발생할 수 있습니다. 특히 낙찰가보다 큰 선순위 보증금이 실질적으로 잔존하는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조가 나타날 수 있습니다. 현재 금액으로 그 상황을 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)

• 입지. 본건은 천안시 서북구 쌍용동 월봉로 15 소재 천안쌍용역코오롱하늘채 101동의 아파트입니다. 감정요항표에는 쌍용역 남서측 인근 등의 주거·근린생활시설 환경이 기재되어 있습니다.
• 단지 규모. 454세대, 사용승인일 2018.05.04인 아파트 단지입니다. 동일 단지 84.97㎡ 거래가 여러 건 확인되어 가격 비교를 위한 거래 이력은 존재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스 정류장이 있으며, 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의도는 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 도로. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근 가능하며 도로여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 아파트부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역 등 용도지역과 철도보호지구·소하천구역 등 제한사항이 함께 기재되어 있습니다. 개별 필지 및 2501호에 적용되는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 1㎡당 1,077,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 아파트 개별 호실의 실거래가와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유·시설 상태와 관리 상태는 현장 점검이 필요합니다.
• 환금성. 거래 이력은 존재하지만, 최근 12개월 평균 444,500,000원에 비해 현재 최저가 471,000,000원도 높은 상황입니다. 추정 인수액을 반영하면 실질취득 716,000,000원으로 시세와의 간격이 더욱 커집니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2501호 임차인 특정. 32명의 점유·임차 명의 중 실제 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 2501호에 해당하는 사람을 먼저 확정해야 합니다. 1층·4층·다른 동의 점유기록을 그대로 해당 호실에 합산하지 마세요.
• 선순위 전입 22명 검증. 말소기준일 2023.03.10보다 앞선 전입은 중요한 위험 신호입니다. 실제 점유, 주민등록과 점유의 연결, 임대차 목적물의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 245,000,000원 인수액 재검증. 확인 보증금 13건을 전액 인수하는 배당 가정이 실제 해당 호실에 맞는지 검토해야 합니다. 미상 보증금 9건 및 다른 명의의 귀속 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 우선변제권 확인. 임차인별 확정일자, 배당요구 적법성, 배당순위와 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 전입일만으로 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 명의 확인. 여금자·송정임·가혜영·홍승휘·장동영·강형순의 배당요구 내역이 해당 목적물과 연결되는지 확인하고, 배당 후 잔존 보증금이 있는지도 검토해야 합니다.
• 공동담보목록 검토. 에프엔쌍용제일차주식회사 등 금융기관의 공동담보 관계와 실제 본건에 배분되는 채권액을 구분해야 합니다.
• 국세 압류·당해세 확인. 2024.11.18 천안세무서 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 압류등기와 실제 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 조세채권은 구분해 검토해야 합니다.
• 면적 기준 일치 여부. 대상면적 90.83㎡와 비교 거래면적 84.97㎡의 기준 및 실제 전용면적을 확인한 뒤 가격을 재평가해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 신건 최저가 471,000,000원뿐 아니라 인수 가정액을 포함한 716,000,000원을 기준으로 최근 실거래 평균 444,500,000원 및 최신 거래 458,000,000원과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 부담, 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관계자료, 공동담보목록 및 감정평가서를 해당 호실 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “4.71억이 아니라, 실제 얼마를 떠안는가”

천안쌍용역코오롱하늘채 101동 2501호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것이 곧 권리상 안전하다는 뜻은 아닙니다. 실제 위험은 등기부에 드러나지 않는 선순위 임차관계에 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션은 245,000,000원의 임차보증금 인수를 가정하고, 실질취득을 716,000,000원으로 계산합니다. 최근 12개월 실거래 평균 444,500,000원과 비교하면 약 161.1%입니다. 더욱이 최저매각가 자체도 최근 평균의 106.0%이므로, 인수 부담을 모두 해소하더라도 현 회차의 가격 우위는 확인되지 않습니다.

다만 여러 층·동의 임차 내역이 섞여 있어 선순위 보증금 245,000,000원이 이 아파트 2501호에 실제 귀속되는지는 반드시 확인해야 합니다. 반대로 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자도 다수 존재하므로, 단순히 일부 기록이 본건과 무관하다고 밝혀졌다는 이유만으로 인수 위험이 모두 사라지는 것도 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 검토 대상입니다. 신건에서 서둘러 입찰할 근거가 부족하며, 2회 유찰 가정에서도 인수액을 포함한 실질취득이 최근 평균보다 높습니다. 이 사건의 우선순위는 낙찰가를 정하는 것이 아니라 실제 임차인 특정 → 대항력·우선변제 검증 → 확정 인수액 산정 → 동일 면적 시세 재비교입니다. 그 과정을 마치기 전에는 낮아 보이는 회차별 최저가만으로 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.